Покупка квартиры – дело ответственное и не терпящее спешки. В конце концов речь идет о суммах в несколько миллионов рублей, так что внимательность к деталям и здоровая доля занудства никогда не будут лишними.
В каждой сделке со стороны продавца есть два самых главных компонента: квартира и сам продавец. Проверять надо и то, и то, чтобы не купить кота в мешке.
Что проверять у продавца:
- Личность и здоровье. Паспорт поможет убедиться, что продавец действительно тот, кому принадлежит квартира, а справки из психоневрологического и наркологического диспансеров подтвердят, что ваш визави в трезвом уме и твердой памяти.
- Семейное положение. Состав семьи – женат/замужем, есть ли дети. Если продавец состоит в браке, то обязательно нужно письменное согласие на сделку от второго супруга, если есть дети, то нужно проверить не принадлежат ли им доли в квартире и не использован ли при покупке квартиры маткапитал, что автоматически означает наделение долями детей и невозможность продать квартиру без согласия органов опеки.
- Финансовые данные. Запрошенная копия кредитной истории поможет увидеть все имеющиеся и бывшие у продавца кредиты, чтобы не купить квартиру, сделку по которой могут оспорить из-за взыскания ее по суду за задолженность. Точно так же нужно проверить продавца на банкротство, статус ИП или руководителя юрлицом – они тоже несут ответственность своим имуществом по долгам своего бизнеса.
- Правовые данные. Проверяется не под судом ли продавец, не могут ли ему предъявить иск на крупную сумму или крупный штраф. Точно так же нужно проверить на наличие в отношении продавца исполнительных производств, по которым могут изымать его имущество.
Если с продавцом все чисто, то нужно проверять в первую очередь документы самой квартиры. Никаких копий, даже нотариально заверенных, строго оригиналы.
- Выписка из ЕГРН/Свидетельство о праве собственности. Выписка должна быть не старше 30 дней, в ней не должно быть отмечено никаких обременений на квартиру, а указанный собственник должен совпадать по всем данным с продавцом.
- Правоустанавливающие документы. Они показывают, в силу чего продавец получил права на эту квартиру. Это могут быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о приватизации или вступлении в наследство и т.д. В них должен, естественно, тоже фигурировать продавец и не быть никаких подозрительных мест.
- Справка об отсутствии задолженностей перед банком и (если есть) погашенная закладная. Если продаваемая квартира была приобретена в ипотеку.
- Кадастровый и технический паспорта квартиры. По техплану, который содержится в техпаспорте, можно узнать точные характеристики квартиры и наличие неузаконенных перепланировок. Техплан тоже должен быть не старше 90 дней.
- Справка о зарегистрированных в квартире лицах, она же «форма 9», обычная и архивная выписки из домовой книги. В них значатся все, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в квартире и это поможет не купить квартиру со скрытыми жильцами, у которых пожизненная регистрация в квартире.
- Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан, она же «форма 12». Подкрепляет данные из «формы 9» и помогает понять, кто был в свое время снят с регистрации в квартире. Данные, разумеется, должны подтверждать друг друга.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Позволит купить квартиру без долгов по ЖКУ, оставшихся «в наследство» от прежних хозяев.
Покончив с бумагами, нужно провести тщательный осмотр и проверку всей квартиры. В идеале сделать минимум два визита – один вечером в рабочий день, второй днем в выходной. Так квартиру можно осмотреть в разном свете и понять, не получится ли купить в довесок шумных и асоциальных соседей. Покупателя должны интересовать состояние всех коммуникаций, окон, стен. На этой стадии нужно выявить максимум дефектов и износа. Возможно, продавец на них не обращает внимания, а покупателю потом их придется ремонтировать и тратить лишние деньги.
И последний штрих – осмотреть район, поговорить с двумя бесценными источниками информации во дворе: мамы с колясками и бабушки на лавочке. Они все видят и все знают о том, кто живет в подъезде, кто как себя ведет и какая в округе обстановка.
И только после этого, если ничто не вызывает сомнений и неудовольствия, можно решаться на покупку.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.