Выбор квартиры зависит от локации, застройщика, жилого комплекса, от вида недвижимости, квартира это или апартаменты. Но все это теряется, когда начинают сравнивать цены. Если все в принципе нормально, но цена слишком завышена, то и сделка не состоится.
10 рекомендаций по определению оптимальной цены:
1.Детальный анализ ЖК.
Локация, сам проект, наличие тех или иных выгодных вариантов по планировкам в квартире. Все это делается для того, чтобы позже сравнивать с похожими или аналогичными комплексами. Квартир, домов и ЖК огромное множество, все они так или иначе схожи.
На этом этапе нужно четко понимать преимущества и недостатки ЖК.
2. Оцениваем конкурентную среду.
Возвращаемся к первому пункту и берем информацию из него. Только детально понимая, что объект способен вам предложить, можно понять кто его конкурент. Это важно, так как мы должны все-таки сравнивать проекты, которые можно сопоставить друг с другом. Бизнес класс с бизнесом, эконом с экономом.
3.Смотрим максимальную стоимость аналогичного проекта.
Зная цену по тому объекту, который вы хотите приобрести и стоимость аналогичного, но уже готового объекта, можно примерно прикинуть на какую величину цена будет расти.
4.Определяем преимущества, увеличивающие стоимость.
Если ваша недвижимость выигрывает по ряду характеристик по сравнению с другими, то следует быть готовым к тому, что ценовой максимум, что мы определили в прошлом пункте будет пробит.
5.Смотрим на срок вложений.
Например, мы вложились в квартиру на стадии котлована и получим готовую квартиру, когда стройка будет завершена. В среднем по времени от начала и до конца этот промежуток времени длится около 3-х лет.
Соответственно, если мы планируем наш общих доход в размере 30%, то делим его на 3 года и получаем доходность в 10% ежегодно.
Если мы приобретаем квартиру где-то в середине процесса строительства, то расчеты поменяются. В таком случае если общий планируемый доход 30%, а время стройки 1,5 года, то общий ежегодный доход 20%.
6.Фактор апартаментов.
Цена на них должна быть меньше, чем на помещения со статусом квартир. Нормальные и адекватный уровень для апартаментов должна быть меньше на 15-20%, чем на сопоставимые квартиры в аналогичных ЖК.
7. Обратите внимание на сравнительные качественные характеристики разных очередей.
Сейчас строят в основном большие проекты, состоящие из длинных очередей со множеством корпусов. Конечно, застройщик не может построить все дома разом. И как же проанализировать цену между корпусами?
Разница во времени строительства может быть 3 и более лет. Здесь работает наш 1 пункт. Детально сравнивайте технические, потребительские свойства и характеристики корпусов. В итоге могут сложиться 3 вида ситуаций:
- корпуса аналогичны;
- новый корпус лучше старого (первая очередь комфорт класс, а вторая бизнес)
- Новый корпус хуже, чем старый (если застройщик решил сэкономить на материалах и продать квартиры постоянно ссылаясь на качества первых объектов).
8. Использование ипотечных средств.
Рекомендация стара как мир - с ипотекой следует быть крайне осторожным. если есть вариант немного подождать и приобрести жилье без подобного кредита, то лучше это сделать, либо использовать совсем небольшую часть ипотечных средств.
9.Использовать рассрочку/отсрочку от застройщика.
Это интересный вариант, если наши деньги на данный момент уже работают на нас под более высокий процент доходности. Тогда подождав некоторое время с платежом мы быстрее и легче сможем в будущем оплатить стоимость квартиры. Если мы оплачиваем 100% своими деньгами или ипотекой, то можно получить от застройщика скидку. При рассрочке, как правило, скидки нет, да и рассрочка бывает под определенный % и требуется соблюсти ряд условий.
10. Пороговые цены для разных классов жилья.
Для прошлых лет была справедлива примерно такая система, сейчас ее необходимо индексировать на 50-100%, т.е. умножать нижеприведенные цены на 1,5-2 раза:
Комфорт: 115-140 тыс за м кв, максимум 150-160 тыс за м кв.
Бизнес: 160-180 тыс за м кв, максимум 200-215 за м кв.
Премиум: 270-300 за м кв.
Читайте и другие наши статьи:
10 советов от риэлтора и юриста. Как не потерять деньги на вторичке. Часть 1
8 самых дешевых районов Москвы. Бирюлево. Часть 1.
8 самых дешевых районов Москвы. Вешняки. Часть 2.
3 необходимых навыка для финансового успеха
ТОП-6 мифов про недвижимость
Плюсы и минусы ипотеки 2021 года
6 законов, которые изменят вашу жизнь с 1 августа
Бесплатная помощь подбора квартир в новостройках Москвы тел:+7(999)918-35-75
Участвуем в закрытых продажах, продаем инвестиционную недвижимость. Подберем квартиру как для комфортной жизни или для выгодного вложения денег, для сдачи в аренду или для перепродажи.
Подписывайся на канал чтобы не пропустить актуальные новости и горячие предложения.