Всем привет!
Сегодня я расскажу о таком часто возникающем вопросе, как различие значения площади квартиры между договором долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома и значения площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию и получения выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Основных причин, из-за которых возникает разночтение, две
1. Различие методик подсчета
Застройщик заинтересован в том, чтобы продать максимальное количество квадратных метров и, если возникает такая возможность, старается максимально увеличить площадь передаваемой квартиры.
Так, например, в абсолютном большинстве ДДУ в площадь квартиры войдут такие конструктивные элементы как лоджия и балкон (как правило, с понижающим коэффициентом, но все-таки).
При этом, получив выписку из ЕГРН на квартиру, Вы увидите другую площадь, в которую площади вышеуказанных элементов не включены.
Происходит это из-за следующего…
Максимально подробно, с приведением нормативных ссылок, я рассматривал данный вопрос здесь.
Лишь кратко обозначу, что балкон, лоджия – это не часть объема здания – это конструктивные элементы здания. Данные элементы (как и крыша, стены, козырьки и т.д.) являются общей собственностью всех собственников жилых и нежилых помещений в таком здании.
Таким образом, возникает коллизия, что фактически доступ только у одного человека, но это все ещё общая собственность, поэтому юридически, там ничего делать нельзя (совмещать с кухней, раскладывать свой хлам и т.д.) без получения соответствующих разрешений.
Тот факт, что это игнорируется повсеместно, лишь указывает на не то что «несовершенство», но абсолютное отдаление действующих нормативных актов от жизни.
2. Отклонения от проекта
Ни для кого ни секрет, что вводу в эксплуатацию предшествует проект. Как следует из самого названия «проект» - это то, что проектируется, т.е. планируется к строительству. Дальше ответственность возлаживается на строителей, которые должны построить в соответствии с вышеуказанным проектом.
В проекте указана точность вплоть до мм и, разумеется, осуществить строительство с такой точностью невозможно (с текущими технологиями массового строительства).
Это означает, что даже небольшие сантиметровые отклонения на протяжении всей длины стены могут приводить к различию площади комнаты от 0.1 кв.м.
Беря за исходные данные стоимость 1 кв.м в Москве в 300 000 руб., мы имеем, что даже при минимальном отклонении в 0.1 кв.м (разумеется, этим не ограничивается) это приводит к переплате в 30 000 руб.
Законодательно максимальный размер отклонений от проекта может составлять до 5%. При превышении указанной цифры, такой ДДУ может быть расторгнут.
Конечно же, на практике, те, кто уже ввязались в ДДУ, не станут ради этого расторгать договор. Абсолютное, на мой взгляд, несовершенство законодательство.
Конечно, если ты заплатил за квартиру в 50 кв.м, а получил 54 кв.м – это приятно, но возможны и обратные ситуации, когда ты заплатил за квартиру в 50 кв.м, а получил 46 кв.м. Гораздо логичнее было бы указать что стоимость квартиры, в таком случае, составляет сумму, которая должна быть пропорционально рассчитана исходя из стоимости квартиры, определенной в ДДУ.
Т.е., если квартира в 50 кв.м по ДДУ стоила 10 млн руб., то она же, но построенная, и имеющая площадь 46 кв.м, должна стоить 9.2 млн руб.
Вывод
Основных ситуаций, когда бы площадь квартиры по ДДУ и по факту (выписка из ЕГРН) отличается, две:
- Различие методик подсчета;
- Несоответствия между проектом и фактом после строительства.
В первом случае придется смириться с тем фактом, что только Вы будете оплачивать строительство общего имущества, которое не является только Вашей собственностью. По мне так, гораздо логичнее со стороны застройщика было бы размывать эту стоимость балкона/лоджии по всем квартирам и нежилым помещениям (как размыта стоимость иных мест общего пользования: коридоров, лестниц и т.д.).
Однако же бонусом для владельцев таких квартир является тот факт, что фактически только они будут пользоваться таким балконом/лоджией, как это и происходит в нашей жизни и, по сути, могут там делать что хотят, если на них не нажалуются вредные соседи.
Второй случай также имеет место быть и, в отличие от первого случая, носит характер решаемого, однако с некоторыми «но».
Разумеется, после ввода в эксплуатацию, можно отдельно осуществить кадастровые работы по случаю приведения площади квартиры к факту (вид работ: изменение сведений о площади квартиры), вызвав кадастрового инженера, который досконально облазит каждый уголок.
Однако же, следует понимать, что дом вводился в эксплуатацию тоже кадастровым инженером, т.е., юридически, весь дом (в том числе Ваша квартира) уже были измерены.
Из своего опыта могу сказать, что если возникает вопрос несоответствия (причем не такого, который возник из-за отдели, а прямо более глобального), то, это означает, что Вашу квартиру (как, в целом, и весь дом) никто не измерял, т.е. кадастровый инженер выполнил свою работу (технический план) на основании проектной документации (без выезда), либо он выехал, обнаружились несоответствия и, чтобы ввестись в эксплуатацию, было решено оставлять как есть в проекте.
Это приводит к тому, что далее Росреестру будет очень сложно доказать, что в Вашей квартире ошибка, т.к. это реестровая ошибка кадастрового инженера, которую нужно доказать (с приложением необходимых документов, подтверждающих эту ошибку)
В этой ситуации, я думаю, разумным было бы получить от кадастрового инженера письмо о том, что в этом объекте была совершена ошибка технического характера, приведшая к неверному значению площади.
В своей практике, я допускал такие ошибки (имеются в виду те случаи, когда я добросовестно заблуждался) и они решались посредством такого вот письма плюсам к тем документам, которые стали основанием для постановки на кадастровый учет.
Конечно, это не совсем хорошо для кадастрового инженера, потому что ошибки такого характера (площадь и местоположение объекта) – относятся к категории «грубых» ошибок и их количество для кадастрового инженера ограничено.
Однако собственник не виноват, что из-за того, что застройщик и кадастровый инженер решили упростить себе жизнь, площадь была определена неверно (или вообще не определена).
С другой стороны, такая ситуация возникает, потому что для кадастра у нас нет законодательно такого понятия как «отклонение площади помещения в здании».
Да, есть норма о том, что общая площадь здания, сооружения может отличаться до 5% от проектной и это не приведет к приостановлению кадастрового учета, но нормы о том, что площадь квартиры может на столько то отличаться – нет.
Поэтому ничего не остается, кроме как переписать площадь квартиры из проекта…