Просроченный ипотечный долг татарстанцев превысил 1,6 млрд рублей. Служба судебных приставов арестовала в 2020-м почти 700 ипотечных квартир — на 10% больше, чем годом ранее. Вдобавок минувший год ознаменовался масштабной распродажей всего того, что образовалось после краха заемщиков Роберта Мусина. Но пик банкротств, по оценкам экспертов еще впереди. О том, где ищут «банкротный метр» инвесторы, сколько можно наварить на чужом горе и какие здесь подводные камни, — в нашем материале.
ТАТАРСТАНЦЫ ПРОСРОЧИЛИ ВЫПЛАТЫ 1,6 МЛРД РУБЛЕЙ ПО ИПОТЕКЕ
Несмотря на взлетевшие цены «квадрата» и рост продаж на рынке жилой недвижимости, пессимисты продолжают пророчить «апокалипсис» и прогнозировать грядущий вал разорения ипотечных заемщиков. Мол, не смогут люди платить! И банки, отняв залоговые квартиры, выставят жилье на торги практически даром. Вот тогда, дескать, и купим.
Насколько ожидания совпадают с действительностью? Как сообщает управление Росреестра, в 2020-м зафиксирован не только небывалый спрос на жилье, но и настоящий бум ареста заложенной в банках недвижимости. «Стоп-лист» формируется на основании документов от судебных приставов, судов и налоговиков — и тогда недвижимость нельзя продать, обменять, заложить и т. д. Попасть в него можно в следующих случаях:
· неуплата налогов или услуг ЖКХ на значительную сумму;
· квартира является предметом семейных споров или иных судебных тяжб;
· просрочка по ипотеке.
· «Более 400 квартир уже передано на реализацию, из них 164 продано, — говорит Варфоломеева. — 233 квартиры не реализовано по различным причинам, например из-за отзыва имущества с реализации в связи с выполнением должником обязательств перед залогодержателем». Часть квартир осталась не проданной после проведения повторных торгов, и банк оставил заложенное имущество за собой в счет погашения кредита с дисконтом на 25% ниже от установленной цены, что разрешено законом.
· При этом портфель ипотечных кредитов в Татарстане за январь – ноябрь 2020 года вырос на 21%, сообщает отделение ЦБ в Татарстане. В долг взято 257,3 млрд рублей. Суммарная просрочка выплат — всего 0,63%, или около 1,6 млрд рублей. Ситуация с просроченной ипотекой в РТ примерно вдвое лучше, чем по стране в целом.
ЧТО ВЫСТАВЛЯЮТ НА АУКЦИОНЫ?
Есть несколько типов недвижимости, на которую уже сейчас можно вести охоту.
· Квартира-залог. Это жилье, взятое в ипотеку, или залоговая квартира по кредиту наличными. Если должник не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, ее реализуют с торгов судебные приставы или банк.
· Квартира-банкрот. Это активы компании или физлица, которые продаются по причине банкротства владельца.
· Арестованное имущество. Когда приставы забирают жилье по решению суда из-за долгов и передают их на реализацию.
Реализацией арестованного жилья занимается Росимущество. Квартиры выставляют только на торги, которые проводятся в электронной форме на специализированных площадках. В год в Татарстане продается около 100 арестованных квартир по средней цене в 2 млн рублей. В большинстве случаев это вторичное жилье эконом- и комфорткласса, сообщили нашему изданию в пресс-службе ведомства. Повлиять на цену, с которой ипотечные квартиры выходят на торги, в Росимуществе не могут. Они поступают в базу уже с установленной стоимостью, ее определяет суд.
Кризисный год послужил дополнительным толчком выхода на рынок большего количества банкротных квартир: должники не смогли обслуживать ипотеку. Жилье продает Российский аукционный дом. «Самый пик, по нашему мнению, еще не наступил. Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора, — рассказала заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова. — К сожалению, банки не всегда предоставляют возможность заемщикам рефинансировать выданные кредиты. Поэтому процедуры банкротства в ряде случаев являются единственным механизмом урегулирования проблемной задолженности».
РАД продает также имущество ликвидируемых банков и их должников — застройщиков и иных организаций, владеющих жилым фондом. В 2020 году в Татарстане Российский аукционный дом продал такого имущества почти на 135 млн рублей. В основном это Казань, Набережные Челны и другие города республики. Их цена примерно соответствует стоимости на местном рынке, говорят в ведомстве. Например, самая дорогая квартира по 99 тыс. рублей за «квадрат» расположена в центре Казани. Ее площадь — 147,6 кв. м, а цена — 14,6 млн рублей.
БАНКИ ПРОДАЮТ ЗАЛОГОВЫЕ КВАРТИРЫ ПОЧТИ ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ
К сожалению, единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью с молотка, не существует. Варианты есть на сайтах электронных торговых площадок, службы судебных приставов, у самих банков, предприятий (у некоторых имеется раздел наподобие «продажа залоговой недвижимости») или же на портале единого федресурса сведений о банкротстве. Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Банки продают принадлежащие им залоги и напрямую. И тут нечего рассчитывать на скидки: в этом случае объект продается практически по рыночной цене, рассказали в Ак Барс Банке. В составе нестандартных активов кредитной организации на данный момент около 100 квартир по всей стране. 18 из них — в Казани на общую стоимость около 168 млн рублей. К примеру, на проспекте Альберта Камалеева продается квартира за 13,4 млн рублей. Площадь не указана, но, судя по цене, скорее всего, она трех- или четырехкомнатная.
«При продаже непрофильных активов в виде квартир, поступивших на баланс банка в счет погашения задолженности, банк осуществляет их экспозицию и реализацию по рыночной стоимости на основе аналогов, представленных на вторичном рынке, — объяснили логику ценообразования в пресс-службе Ак Барс Банка. — До момента постановки имущества на баланс банка большинство квартир, как правило, проходит процедуру реализации на торгах в рамках исполнительного и конкурсного производства. Стоимость действительно может быть более привлекательной в сравнении с рыночными аналогами, что связано с ускоренной процедурой реализации по цене, близкой к ликвидационной стоимости».
Есть свои объекты и у Сбера — на его сайте мы обнаружили 19 лотов по РТ. Есть, к примеру, квартиры в Набережных Челнах, Куюках, Зеленодольске, Лениногорском районе и т. д. Некоторые — весьма и весьма «убитые», но банк тем не менее показывает и фотографии, и цены.
ЕСЛИ ИНТЕРЕСУЮТ ТАКИЕ КВАРТИРЫ ТО ПИШИТЕ IPOTEKA_VKAZANI ИНСТАГРАМ