Что лучше: новостройка или вторичка?

Оригинал статьи в журнале Кайли

Приобретение жилья заслуженно считается одним из наиболее выгодных капиталовложений. С одной стороны – это способ обеспечить себя и свою семью собственной жилплощадью, с другой – источник пассивного дополнительного заработка, когда свободные квадратные метры сдаются внаем. В любом случае, недвижимость – это актив, который, даже несмотря на значительные колебания рыночной стоимости, никогда не обесценивается полностью.

Что такое рынок первичной и вторичной недвижимости?

С точки зрения наличия собственников жилье при заключении договора приобретения недвижимости принято разделять на первичное и вторичное.

Вторничный рынок, который в обиходе именуется просто «вторичкой», – это частные дома или квартиры в уже готовых, введенных в эксплуатацию зданиях, на которые имеются права собственности, занесенные в единую базу Росреестра. Во время продажи собственник меняется, и квартира, можно сказать, переходит «во вторые руки» – отсюда и появилось название данного вида недвижимости.

Если застройщик в ходе строительства или на этапе сдачи объекта оформляет на себя право собственности, такое жилье тоже будет относиться к вторичному рынку. Поэтому утверждение, что вторичка – это жилплощадь в давно построенных и обжитых зданиях, в корне неверно.

Первичная недвижимость – это, наоборот, еще строящееся или уже построенное жилье, право собственности на которое не зарегистрировано и не оформлено на конкретного собственника. Приобретение первичной недвижимости регулируется другими правовыми нормами, нежели вторичной. В первом случае покупка возможна по договорам уступки прав требования или долевого участия, тогда как сделка по квартире, имеющей собственника, оформляется по договору купли-продажи.

Вторичное жилье

По данным риелторов существует значительный процент покупателей, которые рассматривают варианты приобретения жилья исключительно на вторичном рынке. Основные причины – это нежелание ждать окончания строительства и недоверие к застройщикам после множества случаев массового обмана дольщиков, получивших широкий общественный резонанс.

Вторичное жилье имеет ряд преимуществ и недостатков. Некоторые из них могут быть характерными и для новостроек, а некоторые – встречаться только в домах, которые давно заселены.

Плюсы

Приобретение жилья на вторичном рынке предлагает больше возможностей в плане выбора квартиры в понравившемся районе, в удобной доступности к месту работы. Однако это не единственные преимущества такой разновидности недвижимости, к ней можно отнести и следующие положительные моменты:

• Инфраструктура. Это, пожалуй, первый фактор, на который обращается внимание при выборе той или иной квартиры. В обжитом районе инфраструктура, как правило, достаточно развита во всех сферах жизни.

В микрорайонах вторички хорошо организованы транспортное сообщение и дорожная развязка, в пешей доступности находятся магазины, заведения общественного питания, аптеки, детские сады и школы, поликлиники, зоны отдыха.

• Благоустройство. В большинстве случаев близлежащая территория окончательно благоустроена, на ней не ведутся строительные и монтажные работы, организованы парковки, детские площадки.
• Большой выбор. Если ориентироваться на рынок вторичной недвижимости всего города и не ограничиваться одним конкретным микрорайоном, поиск подходящего жилья может занять совсем немного времени. Даже в пределах одного жилого массива всегда есть хороший выбор продающихся квартир любой планировки и разной ценовой категории.
• Экономия на ремонте. Ухоженная квартира вторичного рынка требует лишь косметического ремонта и минимальных финансовых затрат. Вдобавок к этому, многие собственники при продаже жилья оставляют в ней необходимые предметы мебели, сантехнику. Единственным проблемным местом может быть расположение электропроводки в стенах.
• Прозрачность коммунальных платежей. При заселении в обжитой дом будет известна примерная сумма ежемесячного коммунального платежа, тогда как в некоторых новостройках жильцы сталкиваются с неприятными сюрпризами в виде повышенной стоимости электрообеспечения и других услуг.
• Меньше шума. В заселенных районах со сложившейся инфраструктурой и непосредственно домах проводится меньше строительных и ремонтных работ. В результате, комфортному проживанию не мешают постоянные звуки инструментов и техники, в квартиру проникает меньше пыли и грязи.
• Больше информации. По состоянию подъезда и лестничных пролетов можно составить общее впечатление о жильцах и внутреннем порядке дома, о безопасности самого района можно расспросить соседей.
• Быстрое заселение. При желании в квартиру, относящуюся к вторичному рынку, можно заселиться уже на следующий день. Даже если предстоит делать косметический ремонт или обустраивать пространство по своему вкусу, оно все равно полностью пригодно для проживания.

Подобная ситуация складывается и с пропиской. Она оформляется очень быстро после предоставления документов, удостоверяющих личность, а также право собственности на недвижимость.

Историческая ценность. Если задаться такой целью, на рынке недвижимости можно найти предложения о продаже квартир в домах, представляющих собой памятник архитектуры. В основном это касается дореволюционных и сталинских построек, которые и на сегодняшний день пользуются популярностью у инвесторов.

Минусы

Покупка жилья на вторичном рынке имеет и существенные минусы. К наиболее серьезным, которые могут повлечь за собой значительные финансовые риски и потери, относятся:

• Юридический риск. Это основная опасность, которая подстерегает покупателей, желающих приобрести жилье во вторичке. Риски могут быть вызваны совершенно разными причинами: от неучтенных наследников и лиц, имеющих долю в квартире, до откровенного мошенничества.

Кроме продавца на владение жильем могут претендовать: неучтенные наследники, несовершеннолетние, имеющие право на проживание, недееспособные родственники, хозяева доли в квартире, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Самые тщательные риэлтерская и банковская проверки не гарантируют, что через несколько лет новый владелец жилплощади не получит повестку в суд по иску.

Последствия могут быть разными: от долгого и утомительного выселения неучтенных прописанных жильцов до полного отчуждения квартиры в пользу истца без денежной компенсации покупателю.

• Длительная сделка. Во время купли-продажи недвижимости на вторичном рынке очень многое зависит от человеческого фактора. В договоре невозможно прописать сроки передачи ключей, прежние жильцы могут долго освобождать жилплощадь, что создаст определенные неудобства. Нередки случаи, когда продавец отказывается от заключения сделки в последний момент, и покупатель вынужден в кратчайшие сроки подыскивать новый вариант жилья.
• Сложности с ипотекой. Вторичное жилье подвергается более тщательной банковской проверке, включающей предварительную рыночную оценку недвижимости специалистами. Нередки случаи отказа в ипотеке по причине неудовлетворительного состояния дома или самой квартиры. Как показывает практика, ставка по ипотечному кредитованию вторичного жилья на 1-2% или больше превышает ставку для новостроек. В некоторых случаях покупатель, не учитывая стоимости будущего ремонта, вынужден покрывать эту разницу из собственных средств.
• Неузаконенные постройки. Некоторые квартиры имеют элементы внутренней перепланировки или выходящие наружу здания застекленные участки, которые требуют обязательной регистрации и прохождения процедуры узаконивания. Когда такие моменты всплывают наружу во время заключения договора, сделку зарегистрировать невозможно до узаконивания этих изменений.
• Состояние дома. Любой многоквартирный дом имеет определенный срок эксплуатации. Чем он больше, тем сильнее изношена конструкция здания, более хрупкие несущие части, регулярно возникают проблемы с кровлей и напольным покрытием. Лифты в старых домах часто ломаются и представляют собой потенциальную опасность, особенно, если неизвестно, насколько добросовестно они обслуживались и ремонтировались.
• Изношенные коммуникации. Чаще всего в домах старого фонда жалуются на состояние электрической проводки, ведь изношенность чревата короткими замыканиями и опасностью пожаров. Заменить ее достаточно проблематично, поскольку это необходимо делать во всех помещениях здания. Также вторичное жилье не может похвастать идеально работающей канализацией, требует периодической замены изношенных водопроводных труб.

• Устаревшая архитектура. В большинстве случаев вторичное жилье продается в достаточно старых домах, которые не отличаются оригинальными архитектурными решениями и являются частью безликого жилого массива. Кроме этого, планировка в таких зданиях типовая и из-за большого количества несущих частей не предоставляет возможностей для перепланировки.
• Падение стоимости. В данном случае следует четко разграничить вторичное жилье в новых, являющихся собственностью, постройках и в домах старого фонда. Для первых характерна тенденция постепенного повышения в цене из-за развивающейся инфраструктуры, расширения микрорайона. Квартиры в старых зданиях со временем неизбежно будут падать в цене: по причине износа здания, его несовременного внешнего вида и внутренней планировки.
• Скрытые изъяны. Этот недостаток напрямую связан с недобросовестностью продавца, пытающегося скрыть серьезные недостатки квартиры, чтобы не снизить на нее цену. Например, опасная для здоровья плесень может быть замаскирована свежей краской или новыми обоями. Во время покупки она будет незаметной, однако максимум через полгода проступит наружу во многих местах. Для нового собственника жилья такое развитие событий чревато очередными денежными потерями, включая новый косметический ремонт, установку качественной вентиляции и достаточно дорогую и трудоемкую санитарную обработку помещения.

Новостройка

Новостройка не всегда представляет собой только первичное жилье, то есть то, которое не имеет зарегистрированного собственника. Не так давно в обиход риелторов был введен термин – «новая вторичка». Под таким понятием подразумевают недавно возведенные или даже строящиеся необжитые дома, квартиры в которых находятся в собственности застройщика, инвесторов по договору долевого участия или государства. Таким образом, законы и нормативы, которым подчиняется эта разновидность недвижимости во время заключения договоров купли-продажи, подпадает под категорию вторичного жилья.

Многие плюсы и минусы новостроек также относятся и ко вторичному жилью, однако в некоторых случаях имеют кардинальные отличия.

Плюсы

Главное преимущество новостроек перед вторичным жильем – это, конечно же, новизна. Среди других положительных моментов первичной недвижимости можно выделить следующие:

• Стоимость. По сравнению с вторичным жильем примерно той же категории, квартира в новостройке может стоить заметно дешевле. Во многом эта разница в цене объясняется тем, что жилье в строящемся доме необходимо ждать на протяжении длительного времени.

Еще одним несомненным преимуществом является то, что по завершению строительства фактическая стоимость жилплощади значительно повышается. В среднем эта разница составляет 10-30% процентов, однако в некоторых случаях может доходить и до 50%. Таким образом, при возможной будущей продаже квартиры инвестор получает дополнительную прибыль.

• Ипотека. Банки намного охотнее одобряют ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройке. Относительно первичного жилья действует большое количество государственных и банковских программ по предоставлении ипотечной субсидии, а сумма страховки и проценты по кредиту значительно меньше, чем для вторичного жилья.

Во многих случаях в самом офисе застройщика всегда присутствует представитель банка – ипотечный брокер, поэтому кредит можно оформить одновременно с подписанием договора долевого участия, не теряя времени на посещение банка.

• Прозрачность сделки. Приобретение жилья в новостройке лишено тех юридических рисков, с которыми может столкнуться покупатель в случае со вторичной недвижимостью. Квартира, ранее не имевшая собственников, гарантировано свободна от разного рода обременений, неучтенных совладельцев и наследников, поэтому риск оспаривания права собственности жилплощади в новостройке равняется нулю.
• Долговечность. Поскольку любой дом имеет определенный срок эксплуатации, в случае с первичной недвижимостью можно быть уверенным, что он полноценно прослужит многие десятилетия. Использование новейших технологических разработок позволяет на сегодняшний день значительно продлить жизнь жилых зданий.

Например, срок службы современных панельных новостроек увеличился с 70 до 100 лет, кирпичных – до 120 лет, а многие монолитные дома способны служить 200 лет и более.

• Оригинальная архитектура. Сегодня получить одобрение на строительство нестандартного объекта намного проще, нежели несколько десятилетий назад. Такой подход решает проблему безликости жилых комплексов и микрорайонов, позволяет сделать отдельную группу зданий единым и неповторимым архитектурным ансамблем.

Фасады новых домов также могут иметь дополнительные функциональные (необычные балконы, террасы, эркеры) и декоративные элементы.

• Удобная планировка. Площадь современных квартир может быть абсолютно любой: от небольших, компактных студий до просторных апартаментов. Еще на этапе строительства предусматривается наличие жилплощади для разных по численности семей, людей с разными финансовыми возможностями.

Еще одним большим преимуществом новостроек является то, что большое количество застройщиков предлагает возможность самостоятельного планирования и зонирования жилого пространства. Такой подход позволяет добиться оригинальной планировки, ориентируясь на собственное удобство.

• Парковки. В условиях современных мегаполисов парковочные места являются большим дефицитом, и оплата постоянного места на охраняемой парковке может стоить достаточно дорого. По этой причине многие новые жилищные комплексы проектируются таким образом, чтобы организовать в каждом здании подземные паркинги, иногда многоуровневые. Это дает возможность освободить близлежащую территорию от переизбытка автомобилей, сделать дворы аккуратными, облагороженными и безопасными.
• Благоустроенная территория. Практически все проекты застроек на сегодняшний день включают интересные варианты оформления близлежащих участков. Жилые комплексы формируются таким образом, чтобы исключить проникновение посторонних лиц на территорию: устанавливаются заборы, пропускные пункты.

Дворы проектируются так, чтобы сделать максимально удобным быт жильцов. Новостройки предусматривают наличие безопасных детских площадок с мягким покрытием, удобных скамеек, ухоженных клумб, мест отдыха с беседками и мангальными зонами.

• Соседи. Дома, относящиеся к первичному рынку недвижимости, в основном, изначально разграничены по классам: начиная с эконом-вариантов и заканчивая элитной жилплощадью. Квартиры в них, соответственно, относятся к единому ценовому сегменту, поэтому существует очень большая вероятность, что все жильцы будут представителями примерно одного социального положения и финансовых возможностей.

Минусы

Несмотря на большое количество положительных моментов, невысокую цену и соответствие современным требованиям и веяниям, приобретение жилья в новостройке несет определенные риски, имеет некоторые недостатки. Среди наиболее популярных минусов первичной недвижимости, о которых чаще всего упоминают жильцы, можно назвать следующие:

• Срок ожидания. Во многих случаях квартиры предлагаются к приобретению еще на этапе закладки фундамента будущего дома. В итоге новые собственники жилья вынуждены ждать по несколько лет до получения ключей и официального вселения. Если к этому прибавить не зависящие от застройщика факторы: экстремальные погодные условия, экономический кризис, задержки со стороны поставщиков строительных материалов, то время возведения здания может затянуться.

При слишком затянувшемся строительстве можно попытаться получить от застройщика денежную компенсацию, однако на практике это не всегда получается сделать. Во-первых, этот пункт необходимо прописывать в договоре изначально, во-вторых, судебные разбирательства могут также занять много времени, особенно, если иск был коллективным.

Иногда дом невозможно ввести в эксплуатацию по причине отсутствия у застройщика разрешений на строительство или пользование земельным участком. В таком случае разбирательства также могут длиться годами, до окончательного урегулирования прав распоряжаться этим объектом недвижимости.

• Приостановление строительства. Это худший вариант развития событий, который может произойти в случае с первичной недвижимостью. Причинами остановки строительства могут послужить как банкротство, вызванное финансовым кризисом, так и недобросовестность застройщика. В законодательстве предусмотрены протоколы защиты инвесторов в таком случае, однако на практике добиться получения компенсации очень непросто, особенно, если количество обманутых дольщиков очень велико.

Нередко денежное возмещение покупатели получают спустя несколько лет после объявления о банкротстве застройщика. При этом оно составляет ровно ту сумму, которая в свое время была уплачена. Рынок недвижимости имеет тенденцию к постоянному возрастанию цен на жилье, поэтому за средства компенсации инвестор, к сожалению, уже не сможет позволить себе приобрести аналогичную жилплощадь.

• Заселение и прописка. Если во вторичное жилье можно заселиться едва ли не на следующий день, то с новостройками ситуация немного иная. После измерения квартиры специалистами БТИ происходит перерасчет стоимости жилплощади, который может измениться в пользу как дольщика, так и застройщика. Далее предстоит неоднократно посетить офисы застройщика и управляющей компании для составления ведомостей осмотра и подписания договора на предоставление услуг.

Прописаться в новостройке можно через полгода после получения ключей и окончательного заключения всех договоров. Для семей с детьми школьного и детсадовского возраста это может создать ряд дополнительных проблем.

• Затраты на ремонт. Львиная доля современных новостроек сдается только с черновой отделкой. Нередки случаи, когда жильцы жалуются на очень низкое ее качество, вплоть до виднеющихся из стен арматурных конструкций, криво установленных стеклопакетов, дешевого, неэффективного утеплителя. В таком случае перед косметическим ремонтом придется дополнительно потратиться на выравнивание стен, прокладку утепляющего слоя, устранение оконных щелей.

Косметический ремонт в домах с черновой отделкой также будет достаточно затратным, особенно если ему сопутствует покупка сантехники. По усредненным данным, стоимость полного ремонта в новостройках иногда может достигать трети стоимости самой квартиры.

• Низкое качество. Квартиры первичного рынка, особенно эконом- и среднего класса, иногда отличаются низким качество строительных материалов и выполненных работ. Так, в квартире могут быть деревянные межкомнатные перегородки, настолько тонкие, что пропускают малейший шорох. Часто, в целях экономии, застройщик устанавливает недорогие тонкие стеклопакеты, из-за которых в зимнее время года в квартирах довольно прохладно.

Также в число жалоб на низкое качество входят: плохая герметизация швов, отсутствие шумоизоляции в зданиях, где это крайне необходимо, некачественные двери, неровные стены, полы и потолки, проблемы с электропроводкой.

• Дорогая коммуналка. Счета за коммунальные услуги в новостройках могут значительно превышать счета в аналогичных квартирах вторичного рынка. Так происходит, когда между потребителем и поставщиком коммунальных услуг посредником выступает некая управляющая компания. Если договор заключается напрямую с бюджетной муниципальной организацией, суммы счетов будут заметно ниже.
• Отсутствие инфраструктуры. Новые микрорайоны вырастают преимущественно на местах пустырей и свободных участках городского массива. В большинстве случаев говорить о развитой инфраструктуре не приходится. Часто в окрестностях жилого массива нет даже хорошей транспортной и дорожной развязки.

Появления магазинов, торговых и развлекательных центров, образовательных и медицинских учреждений в таких микрорайонах возможно только после окончательного завершения строительства. Для жильцов новостроек нередкими являются ситуации, когда путь на работу занимает несколько часов без учета пробок.

• Шум. Даже если строительство жилищного комплекса полностью завершено, нельзя рассчитывать на полное спокойствие и порядок. Во-первых, ремонт в квартирах в пределах одного дома может продолжаться месяцами, если не годами. Если одни жильцы справляются с ремонтом за пару недель, то другие, не спеша, могут радовать соседей звуком перфоратора каждые выходные.

Не стоит также забывать и о том, что благоустройство территории и укладка асфальта – не быстрый процесс, и на длительный срок придется смириться с пылью, грязью и звуками работающей строительной техники.

• Кучность. Количество земельной площади под застройку в условиях современных мегаполисов очень ограничено, поэтому этот недостаток компенсируется кучностью и этажностью возводимых домов. В результате такой деятельности далеко не все квартиры могут похвастать приятным видом из окна: в основном, обзор открывается на соседние здания, находящиеся, к тому же, слишком близко.

У "подножия" домов нагромождения высоток приводит к другой проблеме – резким порывам ветра из-за усиленной турбулентности. Тротуары и внутренние дворы в таких жилищных массивах становятся неуютными, к тому же получают очень мало солнечного света.

Что выгоднее: вторичка или новостройка?

Каждая разновидность недвижимости жилье имеет свои преимущества и недостатки. Для того, чтобы понять, что выгоднее брать: первичку или вторичку, можно воспользоваться сравнительной характеристикой, отражающей основные параметры, на которые стоит обратить внимание:

Цена:

• для новостроек ниже, особенно на начальных этапах строительства;
• для вторички выше,чем у аналогов первичного сегмента примерно на 30%, но можно договориться с собственником о скидке.

Качество:

• в новостройке может быть как высоким, так и низким, зависимо от типа дома и его класса;
• у вторичного жилья высокое в современных зданиях, сравнительно ниже – в домах старого фонда.

Предложение:

• на первичном рынке современные темпы и технологии строительства предлагают жилье разной планировки и любого ценового сегмента;
• вторичные квартиры в хороших домах, с удобной планировкой или продаются в малом количестве, или быстро исчезают с рынка.

Заселение:

• если приобретение квартиры произошло на начальном этапе строительства, ждать заселения придется 2-3 года;
• во вторичное жилье иногда можно заселиться на следующий день

Риск остановки строительства:

• для первичек существует. Чаще всего строительство замораживают во времена экономического кризиса;
• для вторичек отсутствует

Риск мошенничества:

• для первичного жилья практически равен нулю;
• в случае со вторичным рынком не всегда можно подробно узнать о предыдущих собственниках квартиры и других скрытых нюансах.

Инфраструктура:

• в новых микрорайонах может развиваться и обустраиваться годами;
• в старых, как правило, уже имеет развитую инфраструктуру и удобное транспортное сообщение.

Ипотека:

• выгодно оформлять на последних этапах строительства, перед сдачей объекта;
• для вторичного жилья ставка минимум на 1-2% выше. Не каждый объект подходит.

Коммуникации:

• в первое время после сдачи дома могут быть перебои;
• инженерные системы в старых домах могут быть изношенными.

Ремонт:

• затратный, если брать квартиру с черновой отделкой;
• для вторичной жилплощади тоже затратный в случаях, если квартира сильно запущена.

Разнообразие рынка недвижимости настолько велико, что при выборе наиболее подходящего варианта можно оказаться в тупике. Чтобы избежать ошибок, нужно, в первую очередь, четко определиться с собственными предпочтения и ожиданиями от предполагаемой покупки.

Для этого психологи, а с ними соглашаются и риелторы, рекомендуют самостоятельно сделать несложную аналитическую таблицу. Она составляется следующим образом: на бумаге чертятся две колонки с обозначениями «плюс» и «минус». В этих колонках следует указать наиболее значимые, на ваш взгляд, нюансы и потребности, которые вы выдвигаете к будущему жилью. Например, ответ на вопрос: готовы ли вы делать ремонт с нуля или сможете довольствоваться уже готовым, в значительной степени поможет определиться, брать новостройку или вторичку.

Подобных вопросов может быть любое количество. В конце останется подсчитать получившееся число плюсов и минусов и посмотреть, что в итоге перевесит.