Почему советую рассчитываться через аккредитив, но с одной важной оговоркой.
Проблема расчетов за квартиру на вторичном рынке появилась сразу и решалась она постепенно.
Изначально (хотя в некоторых регионах и сегодня) деньги передавались за квартиру наличными сразу на сделке или после перехода права собственности на имя покупателя.
Однако этот способ несет слишком большие риски остаться без денег и квартиры как для продавцов (если деньги передаются после регистрации), так и для покупателей (если деньги оказываются у собственника до регистрации).
Поэтому в начале 2000 годов появился другой способ расчётов по сделкам с квартирами.
Ячейка – классическое решение вопроса
Этому способу расчетов уже более 20 лет. Все просто и понятно: оформляется договор аренды ячейки на двух арендаторов – покупателя и продавца квартиры.
Покупатель в присутствии продавца закладывает известную только им двоим сумму денег, закрывает ячейку на ключ. И передаёт продавцу ключи от ячейки после государственной регистрации перехода права собственности.
А продавец для получения денег, помимо ключа, должен предоставить в банк еще и документы (которые согласованы с покупателем и прописаны в доп соглашении к договору аренды банковской ячейки), подтверждающие факт продажи квартиры покупателю.
Все понятно и отработано годами.
Аккредитив – безналичные деньги. Безопаснее и дешевле
Относительно новый способ расчётов по сделкам по квартирам. Суть такая же, как и при расчетах через ячейку.
Только все происходит в безналичной форме и продавец физически не видит денег покупателя.
У аккредитива есть два больших плюса
1. Дешевле
Стоимость аккредитива (за который также, как и за ячейку, платит покупатель) как правило ниже стоимость аренды ячейки.
При этом можно открыть аккредитив на 1, 2 или 3 месяца по одинаковой цене. При аренде банковской ячейки придется платить за кажды месяц
Экономит и продавец квартиры.
Если при использовании ячейки продавцу настоятельно рекомендуется заказать в кассе банка проверку денежных банкнот покупателя на предмет подлинности (а это стоит обычно 0,1% от проверяемой суммы), то при аккредитиве этого расхода нет. Ведь все расчеты безналичные.
2. При аккредитиве риэлтор НЕ СМОЖЕТ скрыть левую комиссию
Очень важный пункт.
В банковскую ячейку вы кладете сумму, которую знает только арендаторы 1 и 2. И под одну сделку можно открыть сколько угодно ячеек.
Что создаёт пространство для маневров нечестные агентов.
Открыть ячейку на имя агента, куда покупатель кладет сумму, которую в итоге недополучит продавец – классическая схема еще с 2002 года. Обосновать такое разделение денежных потоков можно множеством способом.
В случае с безналичными расчетами через аккредитив банк откроет аккредитив только на имя покупателя(ей) и продавца (ов). Третьи лица не попадут в заявление на открытие аккредитива.
Плюс банк будет четко следить чтобы суммы в договоре купли-продажи квартиры совпадали с суммой которая приходят на аккредитив. И развернуться риэлторам уже негде.
Вот почему я рекомендую всем участникам сделки переходить на аккредитив.
Тонкости и нюансы
Есть одно «но», которое сильно портит впечатление от аккредитива.
При альтернативных сделках использовать аккредитив можно, если стороны готовы к такому:
Подтвердить расходы на покупку квартиры для получения налоговых вычетов покупателям внутри цепочки альтернативнях квартир не получится.
Так как все заявления на открытие аккредитивов будут идти от имени головного покупателя с указанием данных конечных продавцов альтернативных квартир (или сособственником продаваемой головному покупателю квартиры, если кто-то их совладельцев просто забирает деньги за свою долю в продаваемой недвижимости).
То есть на имя людей, кому физически получать деньги в результате всей цепочке.
Хотя покупатель по договору-купли-продажи покупает квартиру не у конечных получателей денег.
Ведь последние – при простой альтернативе [продается Квартира 1, взамен покупается другая (Квартира 2)] продали Квартиру 2 продавцам головного объекта – Квартиры 1. Которую, в свою очередь, купил головной покупатель.
Но те самые продавцы Квартиры 1 и одновременно покупатели Квартиры 2 не смогут предоставить в налоговую документы о том, что они потратили деньги на приобретение Квартиры 2.
Потому что их ФИО нет в банковских документах по сделке.
И даже расписка не поможет.
Если прочитать письмо Минфина РФ № 03-04-05/108749 от 11.12.2020 г. , то выяснится: при расчетах через аккредитив для подтверждения своих расходов по сделке покупатель должен предоставить «заявление об открытии аккредитива, а также документы, подтверждающие факт списания суммы аккредитива при депонировании денежных средств».
Никакой расписки нет.
*******************************
Пока аккредитив не годится для альтернативных сделок, его применение будет сильно ограничено.
Но при прочих равных безналичный расчет с помощью аккредитива куда более надежных и дешёвый способ по сравнению с наличными расчетами через банковскую ячейку.