Приобрести квартиру за собственные средства достаточно сложно, поэтому молодые семьи чаще всего оформляют ипотеку. Сроки предоставления жилищных кредитов обычно превышают 10 лет. За это время у молодоженов может не сложиться семейная жизнь, и они решат развестись. В таком случае возникает вопрос, как будет происходить раздел имущества при ипотеке.
Правовое регулирование вопроса
Статьи 38-39 Семейного кодекса содержат нормативные положения о разделе имущества, купленного в браке. В судебной практике в рассмотрении вопроса о разводе с ипотекой используются также: Гражданский кодекс, ФЗ «Об ипотеке», договор об ипотеке, который оформлен между банком и заемщиком.
Согласно данным нормативно-правовым актам раздел ипотечного имущества происходит на основании следующих принципов:
- Если жилая собственность куплена в период брачных отношений, она становится совместно нажитым имуществом. Отсюда появляются соответствующие правовые нормы.
- Имущество, которое является совместно нажитым, при расторжении брачных уз, делится между бывшими супругами пополам, если иное не указано в брачном договоре.
- На раздел собственности, взятой в кредит, не влияет то, на кого оформлена ипотека.
На раздел ипотеки при разводе не влияет, являются ли бывшие супруги созаемщиками, или кредит оформлен только на одного из них.
Таким образом, согласно нормам законодательства все совместно нажитое, в том числе и обязательства, делится поровну.
Однако существует очень много тонкостей, которые влияют на конечный итог. К ним относятся:
- брак оформлен официально или нет;
- жилье приобретено до брака или в браке;
- есть ли брачный договор;
- имеются ли несовершеннолетние дети у супругов.
Поэтому точно определить, каким образом будет раздел ипотечного жилья, заранее невозможно. Каждая ситуация индивидуальна. Важно учитывать, что все действия должны осуществляться с согласия банка.
Способы раздела при ипотеке
- Супруги досрочно погашают кредит, затем продают жилье и полученные денежные средства делят между собой.
- Выплата финансовых обязательств происходит обоими супругами совместно. Данный вариант возможен, если муж и жена являются созаемщиками. После оплаты каждый из них получает свою часть.
- С согласия банка собственность продается.
- Один из супругов продолжает погашать кредит. Когда ипотека будет погашена, он получает все имущество в собственность. Данный вариант оформляется отдельным договором.
- С согласия банка, выдавшего ипотеку, договор займа переоформляется. Каждый из бывших супругов оплачивает свою часть.
- Если возможно по доходам одного из супругов ипотека переоформляется на него. Он становится единоличным собственником и один несет ответственность по кредиту. Второй супруг получает компенсацию за ранее выплаченные средства.
Покупка до брака
Через суд
Когда мирно разделить ипотечную собственность не удается, необходимо обращаться с заявлением в суд.
Для судебных органов необходимо предоставить следующие документы:
- банковские документы на собственность;
- документы, которые подтверждают личность каждого из бывших супругов;
- свидетельство, подтверждающее развод;
- банковская справка, в которой содержится информация о том, как гасится ипотечный займ.
Если между бывшими мужем и женой был заключен брачный контракт, то суд будет принимать решение с учетом его пунктов.
Согласно судебной практике, деление долгов происходит с учетом определения доли в собственности каждого заемщика. Обычно жилье делится поровну. Возможно, что один из супругов отказывается от своей доли за определенную выплату, размер которой определяется судом.
Супруги с детьми
Тот из супругов, который становится опекуном, получает 2/3 квартиры или еще большую долю. Это зависит от количества несовершеннолетних. Даже если единственным собственником является только один из супругов, второй из них все равно получит долю, при условии, что он станет опекуном ребенка.
Военная ипотека
Отличие такого варианта ипотеки состоит в том, что обязательства по погашению задолженности возлагаются на Минобороны. Только военнослужащий обладает правом собственности и является участником программы кредитования, вне зависимости от того, есть у него семья или нет.
С сертификатом
В судебной практике чаще всего материнский капитал предоставляется матери, и он относится к договору дарения. Та часть собственности, которая приобретена за счет государственных средств, не может быть поделена и изъята банком.
Однако, если мать отказалась от ребенка или лишена родительских прав, доля, приобретенная за счет маткапитала, должна будет остаться в собственности у супруга.
Также стоит учитывать некоторые нюансы, которые могут проявиться при решении вопроса о разделе недвижимости:
- Кроме жилья разделу может подлежать приобретенная земля, которая находится в ипотеке. При разводе супруги также несут солидарную ответственность. Если стороны хотят урегулировать вопрос мирным путем, они должны заключить соглашение о разделе земельного участка между собственниками. Данное соглашение также согласовывается с банком.
- Часто возникает вопрос о том, является или не является приватизированная квартира совместно нажитым имуществом. Жилье, которое приватизировано – личное имущество. Права мужа и жены на него зависят от времени, когда оно было передано государством в собственность, и какие имеются права граждан. Если имущество приобретено до брака, то второй супруг претендовать на него не может. Если приватизация осуществлена во время брака, и оформление производится на обоих супругов, то полноправными владельцами становятся и муж, и жена. Если приватизация оформлена только на одного из супругов, то второй теряет все права на жилье.
- Если жилье оформлено путем договора дарения, то часто возникает вопрос, делится ли дарственная квартира при разводе. Такое имущество считается личным, поэтому при разводе оно не подлежит разделу.
Варианты переоформления
Кредитный договор по ипотеке может быть переоформлен только на одного из супругов. Второй супруг освобождается от обязанности погашать долг, а также он теряет право собственности на ипотечное жилье. Такой возможностью можно воспользоваться только по соглашению с банковской организацией и при условии, что доход заемщика позволяет выплачивать одному кредит, или он может привлечь поручителя.
Для переоформления требуется согласие обоих супругов. Для этого они заключают договор о разделе или право требования передачи собственности.
Чтобы осуществить переоформление договора, необходимо оплатить комиссию. Ее размер составляет 0,5-1,5% от суммы долга. Также переоформляются все договора страхования.
В ситуации, когда собственность приобретена до заключения брачных уз, производится раздел только той части недвижимости, которая была фактически оплачена во время брака. При переоформлении второй супруг может требовать возврата части платежей, внесенных в браке или на долю в имуществе, которое соответствует этим платежам.
В ситуации, когда один из супругов желает быть единственным заемщиком, стоит перед заключение брака оформить брачный договор, в котором будут прописаны данные условия. Также в соглашении указывается, что второй супруг не имеет права претендовать на долю в ипотечной собственности.
Продажа жилья, находящегося в залоге у банка
Согласно ст. 301 ГК РФ любая сделка с имуществом, находящимся в ипотеке, может быть осуществлена только по соглашению с банком.
Существует несколько вариантов продажи обремененных квартир:
- При досрочном погашении долга. Для этого требуется найти покупателя, который может полностью погасить ипотечный долг. Затем осуществляется следующий порядок действий:
- в банке необходимо получить выписку об оставшейся сумме долга;
- между покупателем и продавцом заключается договор, который заверяется нотариусом;
- с учета снимаются все жильцы;
- покупатель вносит задаток, который равен сумме остатка долга;
- в банке необходимо получить документ, который свидетельствует о погашении кредита и снятии обременения;
- проведение сделки купли-продажи.
- Продажа жилья самостоятельно. Такой вариант возможен, если все покупатели в курсе того, что на квартиру имеется обременение. Далее проводятся следующие шаги:покупателю необходимо прийти в кредитную организацию и сообщить о том, что он хочет приобрести имущество, у которого имеется обременение;
между банком и покупателем заключается договор, который заверяется нотариально;
покупателю необходимо арендовать две ячейки: одна для остатка задолженности, вторая – остаток цены жилья;
снятие обременения;
заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем; - Продажа жилья банком. Все операции совершаются исключительно кредитной организацией.
- Продажа долговых обязательств. В данном случае кредит начинает платить покупатель на тех же условиях, что и продавец.
Рекомендации юристов
Специалисты по гражданскому и семейному законодательству советуют следующее:
- При разделе ипотечного жилья в суде рекомендуется сначала подать иск только о разделе совместно нажитого имущества, а общую задолженность не делить, чтобы обойти возражения банка.
- Рекомендуется при разделе имущества составить мирное соглашение, в котором будет определено, каким образом будут вноситься платежи, кому будет принадлежать жилье после оплаты ипотеки. Закрыв кредит, можно продать имущество и поделить полученные средства.
Ипотека и брачный договор
Брачный контракт может решать многие проблемы, которые возникают при разделе собственности. В нем прописываются возможные варианты раздела после развода. Он заключается чаще всего, когда у одного из супругов нет возможности быть заемщиком, или он не планирует становиться собственником жилья. Вмешательство банка или суда не требуется.
Порядок заключения
Порядок заключения брачного контракта регламентируется Семейным кодексом. Контракт может быть оформлен до брака или во время него.
При его заключении стоит придерживаться следующего порядка:
- Определиться с основными пунктами договора.
- Собрать необходимые документы.
- Прийти на прием к нотариусу.
Признание договора недействительным
Брачный договор признается недействительным если:
- произошло его расторжение по согласию обоих супругов;
- один из супругов не выполняет взятые на себя обязательства;
- если в него включены пункты, которые не касаются денежных и имущественных отношений;
- документ не заверен нотариусом.
В следующем видео юрист рассказывает об особенностях раздела ипотечной квартиры после развода.
Источник: easy-divorce.legal