Ремонт квартиры для сдачи в аренду сильно отличается от обыкновенного: денег мало, обстановка и отделка при этом должны быть если не вечными, то хотя-бы трудноубиваемыми. А еще стоит непростая задача: зацепить потенциального квартиросъемщика. В этой статье расскажем, какие ограничения нужно соблюдать и как вообще делать ремонт «не для себя».
Кому будем сдавать?
Вопрос принципиальный. Ведь делая ремонт для себя, мы знаем о своих привычках, образе жизни, увлечениях — все это отражаем и в планировке, и в стилистике. В съемной же квартире планирование ремонта начинается с бизнес-плана, а конкретно с расчета ожидаемой арендной платы и определения «портрета» жильца. Чем состоятельнее потенциальный съемщик, тем больше его запросы и тем затратнее будет ремонт. Но, например, вкладываться в хорошую отделку, имея квартиру в не очень фешенебельном районе, совсем нерентабельно.
Так же следует определиться, в какой срок вы планируете отбить затраты (бюджет проекта), планируете ли в будущем жить тут сами (целесообразность перепланировок), как будете сдавать — посуточно или помесячно.
Посуточно или помесячно?
Ремонт квартиры для сдачи в аренду зависит уже непосредственно от бизнес-стратегии. Сегодня заработать на краткосрочной аренде через сервисы вроде Airbnb можно больше, чем на помесячной. Но такое жилье и обставлять следует иначе. Основных отличий несколько:
1. Не нужна полноценная кухня со всей техникой. Обычно путешественники вообще мало времени уделяют готовке. Они не хранят запасов бакалеи, им не нужно место для парадного сервиза и сковородки вок.
2. Не нужно много шкафов — достаточно одного. Куда важнее стойка для раскрытого чемодана. В квартире для долгосрочной аренды заказчикам нужно хранить много вещей — обычно делают встроенные шкафы, кладовку.
3. Стиральная машинка может быть «на виду» — на кухне, например. Тогда как в квартире для долгосрочной аренды комфортнее организовать прачечную (стирку, сушку, место для разложенной гладильной доски).
- Чем больше спальных мест, тем лучше для любого формата. Но при посуточной аренде это максимально важно.
- Интерьер квартиры под долгую сдачу должен быть нейтральным — жильцы сами наполнят его акцентными вещами. Дизайн жилья под краткосрочную аренду априори ярче — иначе на него не обратят внимание.
- При краткосрочной сдаче убирать квартиру придется после каждого жильца — а, значит, этот процесс должен быть максимально простым. То есть если шторы — то такие, чтобы спокойно стирать в машинке. На мебели — съемные чехлы. Лампочки — вечные. Чем меньше текстиля и незащищенного дерева, тем проще уборка. Мебель лучше иметь облегченную — проще двигать. От ковров, открытых полок и всякого мелкого декора лучше избавиться — как и шторы, это главные пылесборники.
Какие цвета помогут сдать квартиру?
Квартира под сдачу должна быть светлой. Так она кажется больше и, что ещё более важно, чище. Как ни странно, стены в квартирах “под съем” лучше делать белыми. Во-первых, этот цвет всем нравится, а во-вторых, его легче всего обновить. Концепция «красим все в белый» также снимает проблему аккуратного стыка стен и потолка.
Светло-серый — отличная альтернатива белому: хорошо смотрится с любыми цветовыми акцентами. То есть от смены дивана или постера дизайн сильно не проиграет.
Резюмируя данный пункт: ремонт квартиры под сдачу — это, как правило, аккуратный ремонт без особых дизайнерских изысков. Он должен напоминать номер отеля и нравиться большому количеству людей с разными вкусами.
Однако просто белый интерьер с икеевской мебелью рискует потеряться среди сотен похожих вариантов. Поэтому в нем должна быть изюминка — какой-то запоминающийся, но ненавязчивый ход, декор. Сделайте ставку на “wow-эффект” — используйте недорогие, но максимально эффектные приемы в оформлении, чтобы при просмотре квартиры у людей возникло непреодолимое желание поскорее заехать.
Еще один важный момент, как сделать ремонт для сдачи квартиры: она не должна быть захламленной. Дело не только в ощущении тесноты. Чужие вещи с ярко выраженной индивидуальностью не дают гостям расслабиться, психологически сковывают. Именно поэтому недорогая универсальная обстановка из ИКЕА предпочтительнее раритетной мебели из бабушкиной квартиры.
Планировка. Когда лучше делить и не делить пространство?
Студийная планировка в маленькой квартире под сдачу — часто необходимость. Так пространство выглядит больше, светлее и привлекательнее. Обычно при объединении кухни и гостиной в варианте под кратковременную сдачу кухонную часть урезают до минимума — небольшая столешница и пара шкафов. Ради экономии пространства используют компактную бытовую технику — например, посудомойку шириной 45 см, холодильник — 55 см, варочную панель на две конфорки.
Для чего нужно так ужиматься? Чтобы сделать больше спальных мест и получить большую прибыль. Даже в однокомнатной квартире вы найдете кровать и раскладной диван. Почему не два дивана? По наблюдениям, съемщики всегда предпочтут кровать дивану, даже если ищут вариант на одну ночь.
Если спальные места расположены в студии, гости вправе рассчитывать на приватность. Но делить пространство перегородками — значит, сделать его теснее. Тут в ход идут раздвижные перегородки-купе, рулонные шторы (для кровати в нише), занавески из плотной ткани и ширмы.
Выбор материалов. Три важных критерия
Бюджет на ремонт квартиры под сдачу в аренду, как правило, намного меньше, чем для себя. Материалы приходится выбирать недорогие. Сопутствующие требования — повышенная износостойкость и возможность быстрого обновления. Поэтому на стенах съемных квартир мы обычно видим окрашенную штукатурку или обои под покраску, на полу — линолеум, винил и керамогранит.
При ремонте «под сдачу» редко кто озадачивается идеальным выравниванием стен. Но при этом в отделку закладывается двойная надежность.
К «неубиваемым» материалам относят коммерческий линолеум, кварцвинил, керамогранит, «антивандальные» обои под покраску, краски с возможностью мытья стен. Паркет на полу бывает только в высоком ценовом сегменте — но такие квартиры вообще не сильно отличаются от проектов «для себя».
Как еще можно схитрить? Например, купить последние или выставочные образцы мебели и света — их продают со скидкой до 70%. Можно несколько переделать старую мебель: перекрасить фасады, поменять ручки на более дорогие и эффектные. Сразу подумайте про царапины и потертости: например, дерево под лаком ремонтируется сложнее и дороже, чем под краской.
Больше света
Квартира под сдачу должна быть светлой — это базовое правило независимо от ценового сегмента. Светлые помещения нравятся всем. Но на электровыводах можно сэкономить.
Если ремонт косметический и штробить стены не хочется, можно использовать шинные системы, светодиодные ленты, LED на батарейках.
Чтобы помещение под сдачу выглядело светлее и просторнее, рекомендуем не вешать плотных темных штор. Лучше выбрать светлый тюль, лен или римские шторы. Если квартира сдается посуточно, в спальне будут уместны шторы-блэкаут: отдыхающие днем отсыпаются.
На чем не экономить
Все, что касается электрики и сантехники, лучше сразу делать на совесть. Менять трубы и провода в процессе эксплуатации — это расходы и “недополученные доходы”. Лучше сразу вложиться в качественные инженерные решения.
Не стоит экономить как на трубах, так и на самой сантехнике. Протечки воды — типичное явление в съемных квартирах. Дополнительная гидроизоляция и датчики протечек тоже лишними не будут. Стиральная машина — только с аквазащитой.
Кстати, привлекательный вид унитазов и раковин — то, на что смотрят все потенциальные съемщики.
Экономить или нет на черновой отделке, зависит от задачи.
Но запомните, что чем дешевле материал, тем выше должна быть квалификация отделочников. Это важный момент, ведь если недорогие отделочные материалы попадут в хорошие руки, все будет хорошо, но если с ними будет работать непрофессионал, это будет полный крах.
На что еще обратить внимание
- Сдавать жилье арендаторам с животными бывает очень выгодно (мало предложений). Но сразу подбирайте правильную обивку или чехлы для мягкой мебели, напольное покрытие, на котором не остается царапин, и рулонные шторы. Да, шторы не должны собирать шерсть и манить своим видом обладателей когтей.
- Если вы благосклонны к курильщикам, сразу ставьте хорошую вытяжку со сменными фильтрами. И, кстати, избавиться от неприятных запахов легче всего во время ремонта — с помощью блокирующих грунтовок и специальной краски.
- Звукоизоляция тоже крайне желательна.
- Если у вас принято отключать летом горячую воду, поставьте бойлер — он себя окупит.