Ипотека сейчас стала одним из основных способов покупки квартиры. Но в силу разных обстоятельств собственники регулярно хотят продать такую квартиру еще до того, как ипотека полностью выплачена. С технической точки зрения это немного сложнее, чем покупка «чистой» от обременений квартиры, но, тем не менее, возможно.
Ключевое условие продажи, от которого зависят все дальнейшие действия – согласие банка. Поскольку квартира в залоге, кредитная организация становится чем-то вроде совладельца и ее согласие или несогласие на продажу будет определять весь дальнейший порядок действий. Так что с формальной точки зрения «продавцов» получается двое.
Второе по важности условие – справка об отсутствии просрочек по ипотеке и о полном погашении долга по ней. Покупая квартиру, лучше не «унаследовать» чужие долги.
Поскольку квартира в ипотеке у банка, это означает, что она в основном чиста в юридическом плане и дальше обычной проверки недвижимости идти не нужно. При проверке недвижимости нужно будет сконцентрироваться в первую очередь на ее использовании (задолженности по ЖКУ, отсутствие перепланировок) и возможном долевом владении (в частности, чтобы при оплате ипотеки не использовался материнский капитал, т.к. это автоматически означает выделение долей несовершеннолетним и серьезное усложнение оформления сделки, чтобы среди собственников), а если квартира была куплена продавцом на вторичном рынке, то надо будет так же, как и не-ипотечную квартиру дополнительно проверить ее на наличие «скрытых жильцов».
Дальше весь процесс зависит от решения банка – одобрить или не одобрить продажу.
Если банк одобряет продажу
- Продавец обращается в банк и получает письменное согласие банка на продажу, а также справку об отсутствии задолженностей по обслуживанию ипотечного кредита.
- Продавец и покупатель составляют у нотариуса и подписывают предварительный договор купли-продажи с небольшим задатком. Задаток отдается продавцу.
- Продавец подает в банк заявление о досрочном погашении ипотечного кредита и запрашивает у банка справку с точной суммой долга.
- Отталкиваясь от полученных данных, продавец и покупатель составляют проект договора купли-продажи и вместе с ним приходят в банк. Сотрудник банка дополняет договор со своей стороны в окончательный вид. После этого можно приступать непосредственно к сделке.
- Средства делятся на две части – часть банка (в размере нужном для полного погашения долга) и часть продавца (с учетом уже отданного задатка). Деньги закладываются в ячейки или на аккредитивные счета. Когда сделка будет успешно зарегистрирована, каждая из сторон «продавцов» получит причитающуюся ему часть стоимости квартиры. После этого стороны подписывают договор купли-продажи.
- Дальше все необходимые документы подаются на регистрацию перехода права собственности, например, в МФЦ.
- После регистрации права на нового владельца, продавцы и банк могут забирать свои деньги.
Если банк не одобряет продажу.
- Продавец обращается в банк, но не получает согласия банка на продажу. Тогда он должен подать в банк заявление о желании досрочно погасить ипотеку и получить справку с точной суммой задолженности для досрочного погашения.
- Продавец и покупатель составляют и оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Деньги делятся на две части: задолженность по ипотеке и остальные деньги. В договоре фиксируется получение покупателем суммы в размере задолженности в качестве задатка. Продавец и покупатель подписываются под договором.
- Продавец и покупатель отправляются в банк и совместно вносят задаток в банк, погашая ипотеку. Банк должен выдать продавцу справку об отсутствии задолженности и погашенную закладную (если она предусмотрена правилами банка)
- Продавец подает документы на снятие обременения с квартиры. После того, как обременение снято, можно приступать ко второй части сделки.
- Покупатели переводят оставшуюся часть денег на аккредитивный счет или закладывают в ячейку. Продавец и покупатель подписывают у нотариуса договор купли-продажи
- Покупатель подает документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или в Росреестр.
- После того, как права покупателя на квартиру зарегистрированы, продавец получает оставшуюся сумму.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.