Найти тему
Артём Зуев

Как я переделал «двушку» в три студии и сдаю их в аренду

Оглавление

Мысль о том, чтобы создать себе пассивный доход приследовала меня очень давно.

Прошерстив интерент и подумав, как можно сформировать пассивный доход не имея собственного капитала я пришел к следующей стратегии.

Я купил двухкомнатную квартиру на первом этаже в пятиэтажке с такой планировкой, чтобы из нее получилось сделать три отдельные студии с окном в каждой.

В процессе ремонта возвел перегородки, сделал общий коридор, санузлы, кухни и провел шумоизоляцию.

В результате получил три маленькие квартиры. Сейчас такой формат арендного жилья популярен в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому я попробовать такой бизнес в Екатеринбурге.

Пятиэтажка, в которой я купил двухкомнатную квартиру 42,7 кв. м
Пятиэтажка, в которой я купил двухкомнатную квартиру 42,7 кв. м

Главная проблема, с которой я столкнулся во время ремонта — недовольство соседей. После того, как я со всеми познакомился и объяснил то, чем занимаюсь и то, что все законно, они успокоились.

Демонтаж стен, коммуникаций и санузла
Демонтаж стен, коммуникаций и санузла
Разделение квартиры на три отдельные студии
Разделение квартиры на три отдельные студии

Как узаконивал перепланировку

До покупки квартиры я написал письмо управляющей компании, которая обслуживала этот дом, с просьбой выдать ТУ — технические условия на подключение и пользование коммуникациями здания. Это обязательный документ, который нужно получить и подписать перед началом ремонтно-отделочных и монтажных работ.

Ответа по почте я не получил. Поэтому решил лично встретиться с сотрудниками компании и объяснил, какую перепланировку хочу сделать. Получил на это согласие. После покупки вызвал на объект представителей ЖЭУ и еще раз провел встречу с УК — мне нужно было согласовать дополнительную мощность на квартиру, т. к. в старых хрущевках для моей перепланировки ее не хватало. Мы провели отдельный кабель и увеличили мощность. После этого я приступил к ремонту.

Во время ремонтных работ я нашел бюро перепланировок и заказал проект за 60 000 рублей. Компания взяла на себя согласование изменений с управляющей компанией и администрацией. На момент написания этой статью у меня уже на руках акт ввода в эксплуатацию и скорректированная выписка из ЕГРН.

Какой доход получаю

Изаначально я сдавал студии посуточно.

Посуточно двухкомнатная квартира по Екатеринбургу сдается со средним чеком 2 200 рублей. Я сдавал студии по 1 600–1 700 рублей. Но этот вариант оказался для меня очень хлопотным, поэтому я перешел на пмесячную аренду.

Помесячно такая же планировка с обычным ремонтом в этом районе сдается за 24 000–25 000 рублей.

Мои студии сданы по 18 900 рублей. За эту сумму они быстро «разлетаются». Итого выручка с 3-х студий составляет 56 700 рублей в месяц.

Платеж по ипотеке и кредиту составляет 40 000 рублей. Комунальные услуги и интернет еще 4000 рублей в месяц.

Итого денежный поток составляет 12 700 рублей в месяц.

После выплаты потребительского кредита он увеличится до 30 000 р.

Фотографии студий, которые я сдаю
Фотографии студий, которые я сдаю

Выводы

Схема рабочая и вполне реализуемая, но не без своих трудностей. Скорее всего, ремонт и первые заселения арендаторов в квартиры не пройдут гладко.

К этим временным трудностям надо быть готовым, дальше — будет проще. Главное это — зайти в рынок.

Подписывайтесь на мой Телеграм канал.

Там выложу еще больше фотографий самого ремонта и его результаты.

Также буду делиться другими схемами формирования капитала и пассивного дохода.