Продажа недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним — это распространенная сделка.
Массовое применение для оплаты жилья средств материнского капитала и других государственных субсидий, привело к появлению огромного количества несовершеннолетних собственников.
И конечно добавила проблем родителям и работы риэлторам.
Ведь при продаже такой недвижимости необходимо:
— получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства;
— удостоверить ДКП у нотариуса,
что увеличивает сроки подготовки к сделке и ее проведение.
Сегодня хочу вам рассказать о недавно прошедшей сделке с несовершеннолетними, которая была осложнена тем, что квартира, которая продавалась, находится в другом городе.
А органы опеки настояли на ОДНОВРЕМЕННОЙ сделке по продаже и покупке.
А объекты недвижимости в разных городах, но одного кадастрового округа — Ишиме и Тюмени.
Как мы провели сделку
Сроки были минимальные, все нужно было сделать быстро.
Накануне сделки по продаже в Ишиме, вечером мы оформили договор по покупке в Тюмени. Это было — воскресенье,сдать доки на регистрацию было невозможно.
В договор купли-продажи я включила маму с детьми, теоретически можно включить обоих родителей и оформить им общую долю, но до сих пор в нашем Управлении Росреестра регистраторы «тупят» с общей супружеской долей.
Чтобы не было приостановки, я предложила оформит долю на одного из родителей. Ведь она все-равно является совместно нажитой.
В конце-концов, мы всегда сможем ввести в состав участников супруга.
Договор купли-продажи подписали и покупатели забрали с собой два своих экземпляра — один из них для архива Росреестра (это обязательный экземпляр), для семьи вполне достаточно — одного.
Я считаю, что не стоит перегружать регистратора лишними экземплярами договоров. Конечно, всегда спрашиваю об этом участников сделки.
В соответствии с требование ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» необходимо и достаточно и 2-х экземпляров ДКП.
Покупатели свои экземпляры договора увезли в Ишим (нужно было показать их нотариусу, чтобы она убедилась, что покупка на делей нужных долей состоялась).
Покупатели тюменской квартиры оформили у ишимского нотариуса продажу. Нотариус отправила документы на регистрацию в электронном виде.
А перед этим сдали документы на регистрацию по тюменской сделке — 2 экземпляра договора и заявления о регистрации права от мамы и детей. И оплатили госпошлину 2000 рублей за регистрацию права собственности.
Получили Опись и прислали мне фото.
Я его распечатала и мы с продавцами в Тюмени подали заявления о регистрации перехода права. Договора не стали сдавать. Им по налогам не нужно отчитываться. Владение квартирой у них — более 5 лет.
В заявлениях о государственной регистрации перехода права от продавцов, в примечании указали: «рассматривать совместно с заявлением …. и номер его из ишимской описи.
Сделка по продаже была приостановлена. Это обычное дело.
Ведь сроки регистрации по этим двум сделкам разные — по нотариальной 3 рабочих дня, по простой письменной форме договора — 9.
После устранения причины приостановления, государственный регистратор обязан зарегистрировать сделку в течении 3 рабочих дней.
Эти моменты нужно учитывать при планировании расчета и подписания Акта приема-передачи.
В нашем случае причина приостановления сделки по продаже квартиры — это невыполненные требования органов опеки и попечительства об одновременной сделке.
На деле, чаще всего, одновременно сделку зарегистрировать невозможно, как в нашем случае, по причине разных сроков регистрации.
На практике регистрационные материалы поступают регистратору в последний день, отведенного срока.
Так вот, сделку по покупке нам зарегистрировали 5 августа, в четверг, а сделку по продаже — только во вторник, 10 августа.
Зная эти обстоятельства, я прописала в ДКП по приобретению квартиры, расчет по сделке в течении 4 рабочих дней, после государственной регистрации.
Ведь деньги от продажи нам поступали через Сервис безопасных расчетов от Сбера, только после регистрации сделки.
Уважаемые, коллеги и начинающие риэлторы, обязательно учитывайте особенности сделок с несовершеннолетними продавцами и берите реальные сроки на исполнение договоренностей, прописанных в ДКП.
Это позволит вам избежать напряжения между участниками сделки. В чем и заключается наша работа!
Слободчикова Ольга Дмитриевна, практикующий риэлтор.
Мой информационный сайт: Сделки с недвижимостью