Часто квартирный вопрос делает родных людей врагами. Как правильно решить эту этическую дилемму? Очень часто пожилые люди по незнанию провоцируют наследников на ссоры и тяжбы. Как не оставить родных в затруднительном положении? Не обделить тех, кто действительно достоин! Что лучше: #завещать квартиру или оформить на нее дарственную? С какими случаями сталкиваются в своей практике юристы? Об этом мы поговорили с Вячеславом Вуккертом, генеральным директором юридической компании «Центр Юст».
- У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, которые нужно рассматривать в совокупности со всеми обстоятельствами. Завещание и дарственную оформляют по разным правилам, у них разные последствия для собственника имущества.
Завещание
Это способ распорядиться своим имуществом после смерти. Фактически это односторонняя сделка. Завещать можно что угодно и кому угодно. Право собственности на имущество по завещанию переходит только после смерти собственника. Завещание можно в любой момент изменить или отозвать, как будто его вообще никогда не было. Это значит, что пожилой человек может сейчас завещать свою квартиру внуку, тогда после ухода дедушки из жизни внук будет собственником жилья. Но пока человек жив, наследник не сможет продать эту квартиру, пригласить туда арендаторов или заложить ее. Если пенсионер передумает, то сможет переписать завещание: квартира достанется не внуку, а например соседке, которая будет ухаживать за старичком. А кто-то просто обещает завещать…
Обещание завещания
Бабушка давно сообщила двум внукам, что завещает им свою квартиру. Внуки – единственные и любимые, они регулярно и добросовестно помогали бабушке: привозили продукты и лекарства, поддерживали порядок в квартире, оплачивали «коммуналку».
Время шло, у бабушки здоровье ухудшалось – начали отказывать ноги. Внуки стали спрашивать про завещание. Оказалось, что завещание пока не составлено, а для его составления нужно вызывать нотариуса на дом.
О том, что внуки решили к бабушке вызывать нотариуса, узнал ее сын – отец потенциальных наследников. Отец и мать молодых людей давно были в разводе, он с сыновьями отношения не поддерживал. Сын знал, что является единственным наследником 1-й очереди по закону, а при наличии завещания на других лиц он лишится квартиры. Поступил он просто: забрал документы на квартиру и личные документы бабушки к себе. Бабушку – свою мать – предупредил, что не будет ей помогать, разъяснил, что никаких завещаний ей составлять не нужно, нотариус к ней не приедет.
В итоге завещание не составлено, сын как не помогал матери ранее, так не помогал и в последующем. Внуки навещали бабушку до последнего дня и похоронили её. Сын в похоронах не участвовал.
Вывод: обещание оставить имущество по наследству без самого завещания никакого значения не имеет!
В данной ситуации сын является наследником 1-й очереди по закону и при отсутствии завещания на других лиц будет наследовать все имущество после смерти матери. А его сыновья, к сожалению, остались ни с чем.
Дарение
Это тоже договор, но двусторонний: один человек дарит, другой принимает подарок. Но этот договор всегда безвозмездный. Если написать, что в обмен на подарок нужно что-то сделать, сделка становится ничтожной.
Дарить можно только при жизни. Нельзя написать в договоре дарения, что подарок перейдет только после смерти. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме, переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Если заключить договор дарения квартиры, право собственности на нее перейдет сразу после регистрации. Не после смерти, а еще при жизни собственника. Вот еще пример из практики…
Обещание дарения
Дядя хотел оформить дарственную на несовершеннолетнюю племянницу, но был против того, чтобы квартирой могла распоряжаться мать девочки. К нам клиент обратился с просьбой составить договор обещания дарения и спросил, будет ли такой договор действительным в случае его смерти?
Нет, не будет. В законодательстве не существует договора обещания дарения, обязательства по такому договору ничтожны, они ни к чему дарителя не обязывают. Нашему клиенту посоветовали: нужно выбрать – или #дарение, или завещание; но никаких договоров обещаний, потому что такие договоры законом не предусмотрены.
Обещание подарить взамен материального содержания. За консультацией обратился еще один клиент. Родственник обещает оставить свою квартиру (подарить, завещать), но просит материально поддержать его при жизни. Как правильно оформить отношения?
В такой ситуации может быть несколько вариантов ее разрешения. Например, заключение договора пожизненного содержания с иждивением. По такому договору получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением самого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договор подлежит нотариальному удостоверению, отчуждение недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации.
Следующий вариант – #договор ренты . По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор подлежит нотариальному удостоверению, отчуждение недвижимого имущества – государственной регистрации.
Но, как в народе говорят, обещать – не значит жениться. Оба варианта безвозмездной передачи квартиры, дарственная и завещание, имеют свои особенности. Способ выбирается с учетом конкретной ситуации. Рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом. Это поможет определиться с вариантом передачи жилья и предупредит появление неприятных ситуаций в будущем.
Марина Старостина, Пенсионер России