Программа реновации, запущенная в Москве 2017 году, стала окончательным приговорам «хрущёвкам». По изначальному плану в нее должно было войти 350 тысяч квартир. На месте или рядом со снесенными пятиэтажками и другими домами, которые выработали все свои сроки эксплуатации, строят современные многоэтажные дома, квартиры в которых явно выше классом, чем в типичной «хрущёвке».
Отсюда и родился новый вариант инвестирования в недвижимость: купить квартиру в доме, который попал в программу реновации (или в перспективе должен в нее попасть) и дождаться, пока дом снесут, а владельцам квартир в нем предложат замену.
Дело, с одной стороны, выгодное – квартира в панельной пятиэтажке и квартира в новостройке, даже при одинаковой площади, это совершенно разные категории жилья и, разумеется, совершенно разные цены за квадратный метр. Так что покупатель может через 2-3 года получить новую квартиру и заодно серьезно увеличить стоимость принадлежащей ему недвижимости. С другой стороны, дожидаться наступления очередного этапа реновации можно довольно долго: окончание последнего периода намечено на 2029 год и не факт, что дом, в котором куплена квартира, пойдет под реновацию в какое-то ближайшее время. Так что есть риск, что средства, вложенные в квартиру, заморозятся.
Как бы то ни было, в Москве быстро возник рынок «инвестиционных хрущёвок», которые покупают в надежде дождаться реновации, а продают в основном те, кто уже устал и не может больше ее ждать. И главная сложность для любого инвестора в недвижимость остается неизменной: где взять деньги на покупку инвестиционной недвижимости? Сегодня доступны следующие варианты:
- Накопить/собрать по знакомым нужную сумму. Такой вариант доступен далеко не всем и, скорее всего, займет довольно много времени. Тогда как рынок доступных для такого варианта инвестирования в недвижимость квартир довольно быстрыми темпами сокращается.
- Ипотека. Льготная ипотека для покупки квартиры под реновацию не действует. Так что заемщику придется обслуживать ипотечный кредит по «обычным» правилам и по стандартным ставкам. Но все это возможно только если банк одобрит покупку старой квартиры. А если нет – то это может стать непреодолимым барьером для такого варианта инвестиций. Не надо забывать также и о первоначальном взносе. С учетом стоимости жилья на вторичном рынке в Москве (пусть даже со скидкой на категорию жилья в панельной пятиэтажке) этот первоначальный взнос, скорее всего, будет превышать 1 млн рублей. Это может стать еще одним барьером для использования ипотеки для покупки инвестиционной «хрущёвки».
- Продать имеющуюся недвижимость, чтобы купить квартиру под реновацию. Вариант рабочий, с учетом стоимости недвижимости так можно будет приобрести даже несколько квартир в домах, предназначенных под реновацию. Но всегда есть риск того, что реновация конкретного дома зависнет на несколько лет и деньги, вложенные в покупку, так и останутся замороженными в низкокачественном жилье в стареющем здании. И даже сдача квартир внаем не позволит достаточно эффективно получить за прошедшее время доход, на который рассчитывает покупатель.
Еще одним вариантом, который позволяет получить средства на покупку «реновационной» квартиры, может стать кредит под залог недвижимости. В его пользу говорит сочетание больших доступных сумм – до 75% от рыночной стоимости квартиры, ставок от 8,8% годовых и длительных – до 20 лет – сроков кредитования. Поскольку кредит под залог недвижимости по умолчанию нецелевой, не будет проблем с одобрением кредита – заемщик сам отвечает за то, на что он хочет потратить заемные средства. При этом квартира, под которую получается кредит, остается под контролем владельца, он может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и для сдачи внаем, что позволит компенсировать часть расходов на обслуживание кредита. А квартиру под реновацию можно купить сразу, без первоначальных взносов, и она будет в полной собственности владельца (что заодно упростит оформление получения квартиры в новом доме).
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.