Вопрос, который нам задают чаще всего: сколько будет стоить строительство дома под ключ, если я выберу этот проект? Ответить на него мы можем только в приблизительных расценках. Ведь чтобы получить точную смету, необходимо соблюдать последовательность всех этапов проектирования дома. В этой статье мы поможем вам разобраться в назначении каждого раздела проекта.
1 этап. Архитектурный проект дома
Вы можете встретить аббревиатуры АР (архитектурный проект) или ЭП (эскизный проект). И, к сожалению, в сфере малоэтажного строительства нет чётких рамок по составу чертежей.
Есть градостроительный кодекс, с которого всё начинается. В нём прописано какие разделы и стадии проектирования должны быть. ПП предпроектная подготовка к эскизной части. Далее стадия П, проектная часть, где проявляется архитектура. Далее Р рабочее проектирование, где отчерчивается конструктив.
Но в России отрасль малоэтажного строительства не регулируется этим постановлением. Поэтому все строительные компании и архитекторы начинают свою работу с Эскизного проекта. И если поизучать примеры их работ, то станет понятно, что исполнение по принципу кто во что горазд. Кто то делает его подробным, как это выглядит у нас. А кто то делает красивые картинки без уточнения технологии стр-ва, без подробных отметок высот и всех размеров.
Мы в СК "Золотое сечение" сразу делаем такой эскизный проект, исходя из того, что мы будем строить. На федеральном уровне Архитектурный проект АР включает в себя чертежи пирогов пола, кровли, вентшахты, коньковые узлы, свесы кровли, всё всё всё, кроме конструктива. В некотором смысле он такой же подробный, как наш образец Рабочего проекта. На федеральном уровне в рабочем проекте появляются расчёты на каждый элемент конструкции.
Самая первая стадия строительство дома - эскизный проект (ЭП). По нему не считают сметы.
ЭП - это эскиз, который может быть выполнен хоть карандашом от руки. Стадия ЭП в большинстве компаний не учитывает конкретный тип перекрытий, тип фундамента, кровли, там нет точных размеров пирогов пола и потолка. Сравните картинки ниже.
Следующая стадия архитектурное решение (АР). Это детальный архитектурный проект. Именно на него мы заключаем самый первый договор с каждым заказчиком. Чем больше информации и размеров указано в проекте, тем лучше. Это значит, что архитектор закладывает конкретные материалы и учитывает технологию строительства, а не просто рисует картинки, как в ЭП. У каждого столба и проёма есть размеры, длина пролётов реальная в исполнении, пирог пола учитывает технологию перекрытий: плита монолитная 150 мм или пустотная 220 мм и т.д.
С чего начинается архитектурное проектирование в СК "Золотое сечение"?
На первой встрече мы создаём тех. задание. В процессе общения выясняем у вас состав семьи, сколько комнат нужно в доме, их расположение. Проговариваем сценарии использования каждого помещения. Рассматриваем примеры с нашего сайта или любые референсы из инстаграма и фотобанков. Обязательно смотрим на условия, которые задаёт ваш участок: инсоляция, соседние дома, деревья, дорога, перепад.
Какую вашу задачу будет решать этот дом? На какой бюджет строительства вы рассчитываете?
Вот два важных вопроса, без ответа на которые не обойтись. Мы часто слышим, какую площадь дома хочет заказчик. Но начинать правильно с целей дома, состава семьи и образа жизни, бюджета. Таким образом, наша команда создаёт индивидуальный архитектурный проект дома.
Состав архитектурного проекта
Основная мысль, которую мы хотим донести: не важно, как называется проект в выбранной вами строительной компании: ЭП или АР. Важно посмотреть, какой состав чертежей и их детализация.
В СК "Золотое сечение" самый первый проект содержит:
· На 1 стр. общую информацию о строении, его площадь, строительный объём и технологию строительства;
· Планы этажей с указанием площади;
· Планы этажей с мебелью;
· Кладочный план со всеми размерами стен, перегородок и проёмов, разрезы с указанием уровня чистого пола и высоты потолков, толщины перекрытий и их состав;
· Фасады с высотными отметками окон, декора, ступеней, свесов крыши;
· Виды фасадов с 4-х сторон с отделкой и цветовым решением;
· План кровли с указанием площади каждого ската и градуса наклона, привязка вент каналов, водосточные желоба и ширина свесов;
· Экспликация оконных и дверных проёмов;
· Фотореалистичные визуализации дома;
· План-схема участка с привязкой дома к границам и расстоянием от соседних жилых строений;
· Движение солнца относительно дома;
· 3D модель дома в программе BimX для виртуальной прогулки по будущему домовладению.
Ниже есть видео с примером проекта нашего образца.
Сроки индивидуального проектирования дома в стадии АР (архитектурного проекта) 2-3 месяца. Всё зависит от сложности дома и вашей скорости принятия решений. Проекты домов из газобетона, которые выложены на нашем прошли стадию АР.
По такому детальному проекту мы можем посчитать смету на строительство первого этапа: фундамент, стены, крыша. Но для расчёта понадобится информация с участка. Читайте далее.
2 этап. Исследование участка
Во время работы над АР очень важно сделать топографическую съёмку участка и геологические изыскания грунта. От этой информации зависит точность проекта, сметы и реальность строительства того, что мы проектируем.
Топография покажет перепады высот на участке, что повлияет на выбор высоты фундамента. Эту услугу важно сделать на начальном этапе проектирования, чтобы выбрать расположение дома и сразу отразить перепад грунта на фасадах и разрезах в проекте. Перепад на участке может сильно повлиять на расположение террасы или въезда в гараж.
Геология нужна для расчёта оптимального типа фундамента. Это ваша безопасность и гарантия качества всего строения.
Мы расположим дом на плане участка, а геологи выберут места для взятия проб грунта. Далее его исследуют в лаборатории и выдают отчёт с коэффициентами плотности.
Только с этими цифрами конструктор сможет проверить выбранный тип фундамента, его сечение, глубину заложения, глубину песчаной подушки, необходимость отмостки и дренажной системы конкретно для вашего участка и проекта.
Частое заблуждение, что бывает только 3 типа грунта: песок, суглинок, глина.
Но только песок бывает разных типов: мелкий, крупный, средней крупности, средней плотности, пылеватый. Плотные пески, рыхлые, суглинистые пески. Суглинок опесчаненный. И только методом буровых работ и лабораторных исследований возможно выяснить.
Бывают пески, на которых нельзя строить строить плиту. Они дают неравномерную осадку, и плита может треснуть. Разные данные, разные проекты фундамента, разная стоимость для реализации одного и того же дома. В таком случае надо смотреть глубину для опирания свай.
Так что очень много нюансов, которые вскрываются не на глазок, а геологией грунта.
Мы предоставляем услуги наших партнёров, которые смогу выполнить свою работу даже без вашего присутствия на участке. Срок - 10 рабочих дней после выезда.
Бывают случаи, когда нам присылают проект дома для расчёта сметы, но нет данных топографии. И какой смысл считать смету с плитным фундаментом и тратить время, если мы не знаем какой перепад на участке. На глазок невозможно определить 10 см или 30 см перепад, а это играет большое значение.
Без топографической съёмки участка и геологических изысканий грунта невозможно быть уверенным в том, что заложенные в проект решения будут выполнены на вашем участке.
3 этап. Выезд на участок
Это тоже важно делать на этапе архитектурного проектирования, чтобы понимать условия, в которых этот дом будут строить.
Как подвезти к участку материалы? Как расположены соседние дома и провода? Нам нужно увидеть воочию ваш участок, чтобы тщательно спланировать ход дальнейших работ.
Выезд мастера на участок - это платная услуга. По итогу этой работы мы предоставляем отчёт: какие машины будут привозить материалы, нужна ли перегрузка на манипулятор, какой манипулятор будем использовать и какой у него вылет стрелы, какой выбрать трактор - поворотный или стандартный, какая длина рукава у бетононасоса, где удобная площадка для него, где складировать материалы и строительный мусор, место для бытовки и с\у, условия шумных работ в вашем коттеджном посёлке...
Выезд лучше делать перед расчётом сметы, чтобы учесть все нюансы.
4 этап. Смета на первый этап строительства, но не под ключ
На этом этапе происходит расчёт подробной сметы на строительство дома. Но пока только на первый этап, так называемая коробка дома - фундамент, перекрытия, стены, крыша с кровлей. Всё по архитектурному проекту.
Если смета вас устраивает и не нужно ничего оптимизировать и менять в проекте, то можно считать следующую комплектацию, тепловой контур: отделку фасада и цоколя, окна, утепление кровли, отделку крыльца и террасы.
Наши сметы открытые и подробные. Процесс трудоёмкий, на несколько часов работы, требует подробный проект стадии АР, топографию, геологию и информацию с выезда на участок.
Что ещё рано считать или невозможно: инженерные сети и отделку интерьера. Ввод сетей в дом, закладные будут в смете, но не разводка с конечными точками подключения. Для этого нужны отдельные проекты.
Посмотрите пример сметы от СК "Золотое сечение" по ссылке.
5 этап. Рабочий проект дома
Рабочий проект - это итоговый документ для строительства.
По нему работает бригада, по нему снабженец заказывает материалы. Также по этому проекту мастер проверяет промежуточные этапы, а заказчик их принимает.
РП - это распаковка и уточнение проекта стадии АР. Если там было 15-20 страниц, то здесь 40-50.
Например, в Рабочем проекте есть разрезы фундамента, размеры арматурного каркаса, сечение арматуры, уточнения по глубине песчаной подушки.
В рабочем проекте есть точные указания, как выполнять армопояса, раскладка плит перекрытий, вся детальная информация вплоть до типа пластин и саморезов на конкретный участок конструкции крыши.
Рабочий проект - это работа конструктора и главного инженера. Здесь не требуется постоянное участие заказчика. Сроки зависят от сложности дома. Обычно занимает 2-3 месяца.
Только по готовности РП мы приступаем к строительству.
6 этап. Инженерные сети
Для проектирования инженерных сетей дома мы подключаем партнёров и это ещё минимум 3 раздела: ВК - водоснабжение и канализация, ОВ - отопление вентиляция, ЭОМ - элеткрооборудование и молниезащита.
Ещё есть слаботочные системы для интернета, телевидения, охранные системы, умный дом.
На эту работу надо закладывать минимум 3 месяца. Чтобы проектировать сети нужен готовый архитектурный проект и подробная расстановка всех выключателей розеток, вводов\выводов, мокрых точек. Если вы когда либо заказывали полный дизайн-проект квартиры, то знаете, что вначале дизайнер продумывает расстановку мебели, потом создаёт техническое задание по выключателям и розеткам для проектирования сетей.
Если вы работаете с нами, то уже в проекте АР будет расстановка мебели. Следовательно тех. задание по сетям мы сами можем сделать, если вам не требуется работа дизайнера. Но сами проекты требуют квалификации и достаточного внимания. Поэтому мы выбрали партнёров, которые и проектируют для нас эти разделы и имеют опыт монтажа.
По готовности ВК, ОВ, ЭОМ будет ведомость оборудования и все комплектующих. А значит, мы сможем посчитать смету на монтаж инженерных сетей в доме. Это будет обустройство котельной, вся проводка электрики, отопление, вентиляция. В такой смете ещё пока нет точного решения по светильникам и сантехники.
7 этап. Дизайн проект-интерьера
В архитектурном проекте мы расставили условную мебель для удобства восприятия площади и чтобы увидеть эргономику. А дизайнер подбирает мебель конкретных производителей, цвет отделочных материалов, декор и покажет это всё на фотореалистичных картинках.
В задачи дизайнера так же входят планы дома с точной расстановкой светильников, розеток, выключателей, сантех приборов, что понадобится инженерам для разработки сетей.
Когда есть проект дизайна интерьера, у вас появится смета на чистовую отделку, мебель, декор и прочее обустройство. Теперь у вас есть все данные для строительства дома с нуля под ключ, а лучше сказать "под тапочки"
Подведём итоги
Все проекты неразрывно связаны друг с другом. На этапе АР мы понимаем под какой площади мы делаем котельную в доме, но ещё нет проекта сетей. Мы сразу видим толщину перекрытий, хотя нет рабочего проекта. Так получается, потому что с самого начала работы архитектор создаёт 3Д-модель дома, он её буквально выстраивает из существующих материалов.
Далее с этим исходником работают конструктор, инженеры сетей, дизайнер. А "Золотое сечение" координирует работу всех специалистов.
Итого этапы проектирования дома
- Архитектурный проект. Он же ЭП.
Обязательно: геология грунта на пятне застройки и топография, выезд специалиста на участок.
Считаем смету на первый этап строительства, обычно это половина всей стоимости под ключ.
Если устраивает, дополнительно считаем отделку фасада, кровельные свесы, водосточную систему и окна.
- Рабочий проект
( Возможно уточнение некоторых пунктов в смете)
- Проект инженерных сетей.
Смета на оборудование и монтаж.
И теперь понятны нюансы по черновой отделке, чтобы её тоже посчитать.
- Дизайн-проект интерьера.
Смета на чистовую отделку и мебель. То есть теперь есть 95% для сметы под ключ. Остальные 5% оставим на непредвиденные расходы и колебания в стоимости материалов. Можно приступать к строительству.
Когда лучше начинать проектирование?
К нам обращаются люди, которые думают, что можно просто выбрать проект и начать строить через 2 недели. Это не так. Перед началом строительства нужна правильная подготовка. Идеальное время для проектных работ это осень-зима.
Наш совет, планируйте минимум 6 месяцев на создание архитектурного проекта, рабочего и инженерных сетей. А если к работе подключаются дизайнеры, то надо планировать год.