Инвестиции на рынке зарубежной недвижимости.
Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих.
Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. Тем более, что зарубежная недвижимость и инвестиции очень привлекательны для инвесторов. Хотя бы потому, что как доходность, считаются в валюте, а не в рублях.
В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле.
Давайте же разберемся, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.
Испания
Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.
Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.
Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.
В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.
Грузия
Грузия – страна, построенная заново правильными решениями, законопроектами и отношениями с зарубежными инвесторами.
Несмотря на общий скепсис покупателей относительно стран постсоветского пространства, скепсис куда-то исчезает, когда объект начинает приносить доходность от 8 до 12% годовых в долларах:
- Во-первых, в Грузии отсутствует налог на покупку и владение недвижимостью для нерезидентов страны. Поэтому в общем забеге на длинную дистанцию «максимальная прибыль» инвестора в грузинскую недвижимость занимает более выигрышную стартовую позицию. А как известно, самый быстрый й путь к повышению прибыли – использование налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость. Именно поэтому 3 года назад наша компания обратила особое внимание на эту страну.
- Во-вторых, Грузия занимает 4-е место в рейтинге по безопасности в мире. Для сравнения, страна-соседка
Турция на 48-м, РФ на 56-м. - В-третьих, в 2020 году в Грузию было переведено $1,88 млрд, что на 8,8% больше, чем в 2019 году. Следовательно, несмотря на кризис, вызванный CV-19, приток иностранной валюты в Грузию увеличился. Свой вклад сделали россияне ($ 363,9 млн, снижение по сравнению с 2019 годом на 15%), итальянцы ($ 297,6 млн, рост на 24%), греки ($ 219,1 млн, рост на 14%), американцы ($ 218,4 млн, рост на 22%) и другие.
Национальная туристическая администрация Грузии прогнозирует увеличение продолжительности пребывания туристов на территории страны, что, соответственно, приведёт к увеличению доходов от сдачи жилья в аренду. Более того, с каждым годом, за исключением 2020, поток туристов растет. В 2019 году страну посетило более 9 млн туристов, при том, что население Грузии – 3,72 миллиона человек. За последние полтора года средний доход от сдачи жилья в аренду составляет от 5,89 до 7,2% в год (NUMBEO).
Италия
Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.
Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.
Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.
Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.
Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.
Греция
Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.
Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.
Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).
Турция
У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.
КС 2002 года Турция показывает устойчивый рост ВВП и спад инфляции, а Мировой Валютный Фонд прогнозирует расширение экономики Турции на 6% в 2021 году. Если принять во внимание, что Турция в связи с пандемией быстро подстраивается под особенности онлайн-торговли, можно прогнозировать облегчение процесса купли-продажи для иностранных инвесторов. Уже в 2020 году продажи недвижимости иностранцам выросли на 13,8% по сравнению с тем же кварталом предыдущего года.
Летом 2020 года в Турции приняли совершенно новую ипотечную программу, и же в июле в стране было продано почти 230 тысяч домов и квартир, по данным Института статистики. В сравнении с июлем 2019 продажи выросли на 124 процента. А средний доход от сдачи жилья в аренду колеблется от 5,38 до 6,1% в год (NUMBEO).
Португалия
Португалия – ВНЖ. А что дальше?
Все мы знаем, что в Португалии самая доступная программа по получению золотой визы за инвестиции. Сейчас визу выдают сразу на два года и затем два раза сроком на два года. Когда инвестор подает на гражданство через пять лет, он находится на середине третьего срока золотой визы, и у него нет необходимости просить ПМЖ. Помимо «инвестиций в себя» португальский рынок предлагает и рентабельные апартаменты.
В результате последних исследований, относящихся к 2019 году, Лиссабон был назван самым перспективным городом Европы для инвестиций в недвижимость, обойдя в этом рейтинге Берлин и Мадрид. Это объясняется тем, что португальская столица стала привлекательным направлением не только для иностранных туристов как потенциальных покупателей недвижимости, но и для представителей деловых кругов.
Далеко не последнюю роль сыграла программа «Золотая виза», благодаря которой появилась возможность получения ВНЖ в Португалии в упрощенном порядке при покупке дорогостоящей недвижимости.
Однако, изменения в программе «Золотой визы», которые вступили в силу уже в июле 2021 года, исключат Лиссабон и Порту из числа направлений для инвестиций в недвижимость. Поэтому сейчас – самое время для приобретения, и лучше всего присмотреть недвижимость в пригородах этих городов. Найти там самое лучшее, но, что сейчас мало кому нужно покупать и получать ВНЖ, если он необходим. Как только «Золотую визу» там закроют, недвижимость в окрестностях может подняться сразу процентов на 30-50, потому что пригороды Лиссабона для жизни и сдачи в аренду все равно популярнее, чем внутренняя часть материка. А сейчас пригород мало кому нужен, хотя цены там гораздо ниже, чем в городе. При этом уже сейчас средний доход от аренды – 4,77-5,59% в год (NUMBEO).
Великобритания
Великобритания – стабильность или иллюзия? Экономические предпосылки развития рынка недвижимости.
Формально Великобритания покинула Европейское сообщество 31 января 2020 года. С тех пор главный вопрос, который грозил убытками бизнесу с обеих сторон, – принципы торговли. Предполагалось, что с 1 января ЕС и Британия перейдут на торговлю с налогами и квотами по условиям ВТО. Однако в конце года стороны всё-таки смогли договориться о сохранении беспошлинного пространства. Что ж, «мягкий Брексит» – ещё один стимул роста для британского рынка недвижимости.
В то же время нельзя закрыть глаза и сделать вид, что британской экономике ничего не угрожает. Крупнейшие мировые издания уже представили Великобританию в свете рекордного количества смертей от COVID 19: на 1 млн чел. за сутки – 599 летальных исходов и 37,5 тыс. случаев заражения. Вместе с тем в докладе Британского геномного консорциума говорится о 70-процентном усилении инфекционности мутированного вируса.
Где во всем происходящем инвесторам искать стабильность? В круглогодичных, круглосуточных местах проживания? Когда все встанет на круги своя, что будет с миром? Нужны ли будут дома престарелых? Или апартаменты для студентов? Думаю, да. В конце концов этот сектор остается структурно недообеспеченным. Даже после того, как частный сектор обеспечил строительство 250 000 номеров по всей Великобритании, на одну кровать в студенческом общежитии, предоставляемых либо университетом, либо частным сектором, приходится 2.9 студента.
Стоит отметить, что динамика спроса на арендное жильё в Великобритании весьма стабильна и только растет с 2008 года. Доход от сдачи в год составит примерно от 3,67 до 4,14 процентов, в случае студенческого жилья цифра может подняться до 5% (NUMBEO). Еще один тренд, который может оказаться весьма перспективным: интерес инвесторов смещается от Лондона к периферии, где купить недвижимость можно дешевле, чем в столице, а годовой доход при этом будет выше в процентном соотношении.
При этом стоит 1000 раз подумать, прежде чем покупать недвижимость в стране со «сложной» системой налогообложения. Впрочем, налоговые консультанты рекомендуют иметь до 10% от суммы сделки в запасе. Ведь Council Tax, например, достигает 3000$ (хочешь – не хочешь, а приходится содержать полицию, муниципальные учреждения и уборку улиц). На коммунальные услуги в среднем уходит 2 600 $.
Лучший ли сейчас момент?
Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому 2021 год – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.