Добрый день! Меня зовут Юлия Щипунова. На рынке недвижимости работаю уже 8-й год. Пережила не один кризис. Хорошо помню и случаи падения, и рост цен на недвижимость.
А еще я сама всю свою сознательную жизнь арендую квартиру и отлично понимаю рынок аренды – и как наниматель, и как агент, который работает и с подбором, и со сдачей в аренду.
Сегодня на реальном примере расскажу, на что обратить внимание при выборе бюджетной квартиры как объекта инвестирования, и почему в конкретной ситуации мы с клиентом, пришедшим в ГК "Новосел", выбрали именно «Хрустальные ключи».
Что мы искали
Стояла задача конвертировать материнский семейный капитал (МСК) и одобренную ипотеку в квадратные метры. Бюджет – в пределах 3 000 000 рублей. Причем была нужна только полноценная квартира (не студия!).
Если вы уже точно решили, что будете вкладывать МСК именно в недвижимость, то не затягивайте с этим. Увы, но в пересчете на квадратные метры материнский капитал уменьшается каждый год.
В квартире жить не планировали, а планировали сдавать. Соответственно, нужно было приобрести недвижимость с ближайшим сроком сдачи либо готовую от застройщика (это было условием ипотеки под 5% годовых).
Понятно, что 1-комнатную квартиру с бюджетом в 3 000 000 рублей искать нужно было только в отдаленных районах. Кроме того, у клиента оказались и личные симпатии/антипатии к районам.
В итоге рассматривали три района: Широкая речка, Академический, Компрессорный.
Цена вопроса
Проанализировали предложения на рынке:
Широкая речка: 32 кв. м – 2 862 000 рублей.
Академический: 34 кв. м – 3 214 000 рублей.
Компрессорный: 33 кв. м – 2 328 000 рублей.
Широкая речка и Академический – квартиры в сданных домах, Компрессорный – срок сдачи через полгода.
Но! В Компрессорном мы рассматривали ЖК «Хрустальные ключи» от застройщика ЛСР, с которым я до этого работала уже не раз. И знала, что ни по одному объекту в Екатеринбурге у него не было задержек с вводом в эксплуатацию и передачей ключей. Срок – сдача дома через полгода – клиента вполне устраивал.
А вот теперь главное: про сдачу в аренду
Пора вспомнить, для чего покупается квартира: чтобы сдавать ее в аренду.
Стоимость аренды в Академическом и Компрессорном примерно одинаковая. На Широкой речке – на 500–1500 рублей ниже. Если мы хотим, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее, остаются Академический и Компрессорный.
А теперь посмотрим на количество предложений в Академическом и на Компрессорном: в Академическом их заметно больше. А значит, времени на поиски арендаторов в Академическом понадобится больше, чем на Компрессорном, и дней простоя тоже будет больше.
Так зачем платить дороже за то, что сдается труднее и по той же цене?)
Инвестиция вдолгую
Рано или поздно квартира все равно будет продана. А значит, даже если вы берете ее для сдачи, ее можно рассматривать как долгую инвестицию.
И здесь опять же стоит ответить себе на один вопрос: где квартира продастся быстрее – там, где порядка 70 аналогичных предложений от «физиков» и еще больше от застройщиков, или там, где от физических лиц предложений не более 20 при том же количестве предложений от застройщиков?
А цены растут в любом районе. Вот пример. Клиент в 2017 году приобрел 1-комнатную квартиру в «Хрустальных ключах» за 2 000 000 рублей, а в 2020 продал ее за 2 700 000. Выгода очевидна.
И что интересно, в большинстве случаев на Компрессорном люди квартиры покупают не вынужденно (потому что там дешевле), а потому, что хотят внутри своего любимого района переехать в лучшее и более новое жилье.
Вместо резюме
В итоге клиент купил квартиру в «Хрустальных ключах». И я уверена, что он не пожалеет о своем выборе)
* Проектная декларация на рекламируемом сайте. Застройщик «Группа ЛСР».