Как мы помним, во время карантина в самый острый короновирусный 2020 год, многие арендаторы офисов А класса оказались в ловушке: большие штрафы, прописанные за досрочное расторжение договора аренды, заставили большинство из них сохранить квадратные метры за своими компаниями, хотя бежать из офисов хотелось сильно.
Отчасти это послужило стабилизатором рынка: вакантность не выросла до неба, но и арендаторы загрустили из-за неизбежных финансовых потерь еще и с этой стороны.
Давайте разберемся: возможно ли снизить свои риски, обезопасить компанию от потерь и при этом сохранить право быстрого выхода в случае необходимости?
Нет, нельзя. Расходимся. Шутка, но не до конца.
Во-первых, стоит обратить внимание на срок действия договора. Как правило, договор, заключенный на определенный срок, сложнее расторгнуть, чем бессрочный, и сделать это возможно только в судебном порядке. Поэтому важно грамотно прописать условия досрочного расторжения и вообще предусмотреть такую возможность без обращения в суд.
Во-вторых, стандартный договор аренды в «А» и, часто, в «В+» классе закрывает риски арендодателя, но не арендатора, и изменить здесь что-то довольно сложно. Как правило, такой договор предусматривает штраф в многократном размере месячной арендной платы за досрочный выход из договора.
Однако, в процессе согласования, вы, например, можете снизить размер штрафа до месячной арендной платы или сократить срок уведомления о расторжении, прописать максимальное количество факторов, которые позволят вам досрочно выйти из договора без значительных потерь. И тут привычные «форс-мажор» или «существенное изменение обстоятельств» не подойдут, нужна конкретика: ухудшение финансового положения компании или изменение экономической ситуации на рынке.
При этом никто не запрещает расторгнуть договор безусловно, просто уведомив вторую сторону в оговоренный срок. Но это также должно быть прописано в договоре, и формулировка здесь крайне важна.
Например, фраза «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца», не позволит арендатору досрочно во внесудебном порядке расторгнуть договор. Правильнее будет написать: «Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендодателя не менее чем за 3 месяца. При этом договор считается расторгнутым с момента доставки арендодателю такого уведомления.»
Вообще, чем подробнее и конкретнее вы обозначите свои риски, тем проще вам будет в дальнейшем. Конечно, некоторые арендодатели не готовы идти на подобного рода послабления, но, как говорится, за спрос денег не берут. Всегда старайтесь максимально защитить свои интересы. От этого зависит судьба вашего бизнеса и качество отношений с партнером.
Мы же помним, что арендодатель и арендатор равноправные партнеры! И каждый из них заинтересован в долгосрочном сотрудничестве. Кроме того, если вы крупный и ценный клиент, то арендодатель с легкостью включит пару-тройку ваших условий в текст договора.