Целый год с августа 2020 года темпы роста стоимости квадратных метров в московских новостройках достигают максимума с 2017 года. Но аналитики ЦИАН уверены, что такая динамика больше не повторится. Куда тогда вкладывать деньги столичным инвесторам? Ответ в этом материале.
С 1 июля 2019-го года все сделки по новостройкам перешли на схему эскроу. И если раньше частные инвесторы, которые покупали квартиры на стадии котлована, зарабатывали, в среднем, 30% при перепродаже объекта на более поздних этапах, то уже во второй половине 2019-го года разница упала до 26%, по подсчетам аналитического центра ЦИАН.
Эксперты уверены, что дальше эти темпы будут падать еще сильней. Это обусловлено тем, что перестала быть возможной практика, когда девелопер специально ставит заниженные ценники на этапе котлована, чтобы профинансировать строительство из этих средств. В западных странах, из которых и была заимствована схема счетов эскроу, стоимость квадратного метра вообще практически не меняется в зависимости от степени готовности объекта.
Тем не менее, если смотреть темпы роста стоимости по отдельным проектам, то можно найти объекты, в которых они были внушительными. В таблице ниже динамика по объектам-лидерам в инвестиционной доходности. Все это – новостройки, которые выводились на рынок в 2018 и 2020 годах.
При этом основной рост цен в проектах, которые вышли на рынок в 2018 и 2019 годах, пришелся не на первые годы продаж, а именно на 2020-й год, который запомнится всему рынку этим стремительным ростом цен.
Три кейса объектов-лидеров в инвестиционной доходности
Чтобы доказать предыдущий тезис, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов предложил разобрать темпы изменения стоимость от начала продаж до сдачи домов на трех кейсах:
- Корпус № 3а ЖК «Летний сад» в Дмитровском районе вышел в продажу в октябре 2016 года, сдан во втором квартале 2021 года. На старте цена 1 кв. м составляла 128 тыс. руб., на момент сдачи — 193 тыс. руб. В первые два года стоимость 1 кв. м увеличивалась на 5–7%, в 2019 и 2020 годах — на 15–16%. Рост стоимости начался еще в 2019 году, что объясняется стадией готовности — в 2019 году в ЖК уже шла отделка.
- Корпус № 3 ЖК «Лучи» в Солнцево вышел в продажу в сентябре 2017 года, сдан во втором квартале 2021 года. На стадии котлована цена 1 кв. м составляла 124 тыс. руб., на момент сдачи — 240 тыс. руб. За первый год стоимость выросла на 5,5%, за второй — на 21%, за третий — на 38%. То есть максимальное увеличение пришлось на 2020 год.
- Корпус № 2 ЖК «Люблинский парк» в Люблино начал продаваться в октябре 2018 года, сдан в первом квартале 2021 года. На старте цена «квадрата» составляла 123 тыс. руб., на момент ввода в эксплуатацию — 220 тыс. руб. Динамика увеличения стоимости аналогична ЖК «Лучи» — за первый год рост лишь на 5%, а в 2020-м — на 33%.
Но темпы 2020 и 2021 годов – это что-то из ряда вон выходящее, вызванное коронакризисом и льготной ставкой по ипотеке. В последние месяцы инвестиционный спрос, напротив, сокращается. Дело в том, что рост цен более чем на 30% увеличил порог входа для инвесторов. Алексей Попов предполагает, что с огромной долей вероятности такие высокие темпы роста стоимости квадратных метров больше не повторятся.
А на чем тогда зарабатывать частным инвесторам?
Однако, эксперт уверен, что, если выбрать объект правильно, заработать вполне приятную доходность на его капитализации получится. Актив должен быть не только востребованным, но и недооцененным. Алексей Попов рассказал, что в текущих условиях самые выгодные новостройки для инвестиций – это апартаменты. Вот что он рассказал в материале для РБК:
«На первичном рынке они стоят на 10–15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. На вторичке такой дисконт не сохраняется – различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше».
Их преимущество еще и в том, что они дают возможность войти в понятный гостиничный и арендный бизнес, имея 4-5 миллионов рублей.
Или даже 1-2 миллиона рублей, если речь идет об ипотеке, ставки по которой за счет банком-партнеров девелоперов могут быть вполне на уровне субсидированной государством. А главное, что доходные программы апарт-отелей дают инвесторам стабильный пассивный доход от сдачи юнитов в аренду.
Куда более высокий, чем квартиры, доходность которых последние 5 лет только падает. Так, квартиры в Москве приносят всего 4.5% годовых, а в Санкт-Петербурге – еще меньше: 4.2% годовых. Учитывая необходимость брать на себя все задачи рантье, которые иногда превращаются в полноценную работу, но очень то соблазнительно. Другое дело – апартаменты, где всем этим занимаются профессиональные управляющие компании.
При этом больше всего апартаментов для частных инвесторов, на которых можно заработать как от сдачи в аренду, так и на росте стоимости квадратных метров, находится не в Москве, а в Санкт-Петербурге. Более 80% юнитов в городе приобретаются с инвестиционными целями. Потому что именно в Петербурге находится самый высококлассный и сегментированный рынок апартаментов в стране. Петербургскими апарт-комплексами управляют профессиональные управляющие компании, которые предлагают частным инвесторам программы доходности. И, самое главное, обеспечивают обещанную прибыль.
Пример с возможностью заработка на апартаментах
Яркий пример – комплекс апарт-отелей VALO, один из самых крупных проектов в городе на Неве. На данный момент апартаменты в нем имеют недооцененную стоимость. На графике ниже виден рост средней цены квадратных метров с момента запуска апарт-комплекса VALO.
Только в 2021 году цена квадратных метров выросла почти на треть и, по оценкам, аналитиков, эта динамика сохранится и дальше.
Связано это с высокой доходностью апарт-отелей VALO, которая в разы обгоняет прибыль от сервисных апартаментов Москвы и Сочи. VALO приносит инвесторам 7-12% годовых, а на московских и сочинских апартаментах заработать больше 3-4% годовых невозможно. При этом последние, в среднем, стоят гораздо дороже, чем юниты VALO. Поэтому рынком ожидается коррекция стоимости последних.
Ежемесячно VALO приносит частным инвесторам от 30 до 72 тысяч рублей на вложения от 4 до 9 млн рублей. Эту прибыль обеспечивает управляющая компания комплекса – VALO Service. Она выполняет всю операционную деятельность – от уборки до привлечения гостей. Так, сотрудники VALO Service отвечают за комфорт проживания и предлагают полноценный гостиничный сервис.
Чтобы обеспечивать апарт-комплексу максимальную загрузку, а собственникам апартаментов – стабильный доход, УК выстраивает систему маркетинга, работает на всех площадках бронирования, заключает договоры с крупными корпоративными клиентами и международными туроператорами.
И чтобы получить максимум прибыли, придётся поторопиться! В продаже комплекс апарт-отелей VALO осталось менее 500 апартаментов. А уже 15 августа 2021 года произойдет плановое повышение цен. Прямо сейчас порог входа в апарт-комплекс VALO – 4 млн 80 тысяч рублей. Столько стоит самый недорогой юнит в пятом корпусе с концепцией «Affordable Luxury». Площадь апартаментов – 16,36 м2.
Приводим также минимальную стоимость на апартаменты VALO и в остальных корпусах третьей очереди:
- Корпус 2 (Mercure): 5 641 303,30 руб. за 23,81 м2
- Корпус 3 (Business 4*): 5 588 669,50 руб. за 24,10 м2
- Корпус 4 (Digital Apart): 5 582 078,40 руб. за 25,24 м2
Оснащение оплачивается отдельно, и условия актуальны при 100% оплате или ипотеке по всем корпусам.
С 15 по 31 августа этого года также можно будет воспользоваться акцией «Рассрочка 30/70». По ней 30% от стоимости апартамента необходимо внести в качестве первого платежа. Оставшиеся 70% нужно заплатить до сентября 2022 года – за уже готовый юнит, так как к тому моменту вся третья очередь уже будет сдана. Проходите на сайт VALO и оставляйте заявку: https://valoapart.ru/.