Сегодня мы постараемся раскрыть главные принципы определения самовольной постройки и указать на риски потерять объект покупки. Кто может стать у вас на пути? Особенно, хотим обратить ваше внимание, при покупке индивидуального жилого дома который построен, но не где не отмечен. Причин признания объекта самовольной постройкой много, но разбирать этот вопрос лучше всего с определения конечного результата.
Дело хлопотное, но предсказуемое
Судебные споры связанные с самовольной постройкой индивидуального жилого дома - всегда дело хлопотное и предсказуемое, причем результат не заставит себя ждать. Суды первой инстанции в Сочи будут принимать позицию Администрации города и органов госвласти. Такая процедура, как правило, существует повсеместно. Часто «эксперты по недвижимости», не обращаясь к нормативной документации и судебной практике, стараются «дать рецепт, как быть и что делать, при покупке уже готового дома». Самый главный рецепт будет выписан уже на построенный дом, но всё ещё не отмеченный на кадастровой карте.
Очень часто, при изучении объектов и рассмотрении документов покупателем, у последнего возникают противоречия и разное понимание к определению ценности и цены объекта. И тут звучит слово «Амнистия». Для экспертов кажется манной этот термин, который можно использовать практически в любой ситуации. Но, на практике мы смотрим на конечный результат, предполагает неблагоприятный исход событий.
С чего начать и куда смотреть?
Пленум Верховного Суда РФ - рецепт от всех бед
Высшая судебная инстанция систематизирует практику рассмотрения судебных споров и для правильного толкования систематически издаёт рецепт, директивный документ, под названием Пленум Верховного Суда Российской Федерации.
Рассмотрение судебных споров связанных с самовольными строениями основывается на нормах Конституционного Права и норм законодательства РФ
На практике это Пленум Верховного Суда Российской Федерации 10/22 от 24 апреля 2013 года «О рассмотрений судебных споров связанных с имуществом».
Диагноз с которого всё начинается
Можно начитать чтение документа со статьи 22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее:
- Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
И где по вашему мнению здесь администрация города Сочи или сельского поселения?
Простой пример вы или ваш сосед построил дом в 3 метровой зоне ограничения на строительство ИЖС (территория в которой строить нельзя. Что дальше? Иск о сносе самовольного строения.
А также в следующем абзаце звучит и резюмирует статью о том, что «С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться Прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.»
Если кто-то думает, что договорится с решателем в администрации Сочи, и вопрос решён - то он глубоко ошибается., Не всё так просто, есть Прокуратура РФ, которая действует в строгом соответствии с рецептом.
О сроках исковой давности
Статья 22 Директивного документа утверждает:
На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Достаточно получить заключение или решение надзорного органа власти, об угрозе жизни и здоровью, сроки не рассматриваются и в процесс включается прокуратура.
Вопрос, а если рядом с домом, в охранной зоне газопровода и высоковольтной линией электропередач или того хуже водоохранной зоне?
И тут полномочия переходят к прокурору.
А если регистрация прошла и дом в реестре?
И тут, есть четкое обоснование статьи номер 23 Пленума. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.( Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Купили в ипотеку, кто ответит
Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.
При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.
Решили свалить на подрядчика, мол он виноват
После счастливого приобретения дома, не обозначенного на кадастровой карте, нагрянула проверка Администрации города или его структуры, возможно даже Полиция и Прокуратура. Предмет проверки простой, в рамках земельного контроля или сохранности зелёных насаждений. Идёт ремонт дома и тут гром среди ясного неба. Где ваше разрешение на реконструкцию и строительство? Возникает, собственно говоря, вопрос о чём идёт речь?
Приобретая не обозначенный в государственном Реестре объект необходимо его зарегистрировать как объект незавершённого строительства. Как это сделать мы расскажем в следующий раз.
Изучив содержание Акта проверки составленного органами власти в голову экспертам по недвижимости приходят разные мысли о перекладывании ответственности на всех других. Переложить ответственность, по договорённости, на подрядчика. Мол стройку испортил подрядчик. Влияние на безопасность жизнедеятельности его рук дело.
И совершенно обоснованно в процесс включается статья 24 Пленума. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
Приобретая дом, либо иной объект капитального строительства, не обозначенный Реестром необходимо понять одно - признать такой объект самовольной постройкой суд может на основании иска любого лица, интересы и безопасность которого нарушает строение. Но бывает так, что уже даже построенный и находящийся в реестре дом, со стандартной выпиской, могут органы госвласти признать самовольной постройкой! Как это случилось с одним из наших знакомых. И здесь без комментариев. Если вам интересно, напишите в комментариях и мы обязательно расскажем и покажем документы как всё случилось.
Поживите у нас, на страничке, и только потом приобретайте недвижимость, стройте и получайте удовольствие!
#сочи #самовольнаяпостройка #самострой