Когда застройщик возводит дом, он продает дольщикам не квартиры в нем, а права на них. Это фиксируется в договоре долевого участия (ДДУ). Сами по себе квартиры появятся позже, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Поэтому, если речь идет о покупке с переуступкой, покупатель за деньги перенимает права и обязанности дольщика, а не покупает квартиру.
Квартиры по переуступке прав продают в основном три категории продавцов:
- Инвесторы-физлица – они изначально покупают права сразу несколько квартир под перепродажу с прибылью (на этапе котлована квартира получается заметно дешевле, чем в доме под сдачу в эксплуатацию) и не собираются в них жить/сдавать.
- Компании-подрядчики – застройщик может рассчитаться с организациями, которые выполняют для него какие-то работы, правами на будущие квадратные метры. А живые деньги они получат, продав эти права.
- Дольщики – те, кто купил права на свою квартиру напрямую у застройщика, но по какой-то причине желает продать их, чтобы получить деньги.
В целом процедура подготовки к покупке квартиры по переуступке укладывается следующие этапы – проверка, составление договора уступки прав и оформление переуступки.
Что нужно проверять:
- Причину переуступки – из-за чего продавец готов отдать свои права на квартиру. Не исключено, что проблема в качестве строительства или проблемах у застройщика.
- Принадлежность прав на квартиру продавцу – совпадают ли личные данные.
- Регистрацию ДДУ в базе данных ЕГРН (т.е. стоит ли на нем штамп «Произведена государственная регистрация договора»). Если нет – значит у застройщика есть нарушения.
- Отсутствие залога на ДДУ- если на оригинале ДДУ стоит штамп «Произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «Произведена государственная регистрация ипотеки», а в выписке из ЕГРН фраза «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», то это значит, уступить права по такому договору продавец сам по себе не может, для этого требуется согласие залогодержателя (банка).
- Застройщика и проект так же, как если бы покупатель оформлял ДДУ самостоятельно: разрешение на строительство, проектная декларация, репутация застройщика.
- Полностью ли выплачена стоимость квартиры по ДДУ. Для этого продавец должен предоставить справку от застройщика, подтверждающую, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
- Сам ДДУ на предмет наличия в нем пункта, оговаривающего необходимость согласия со стороны застройщика на переуступку прав и комиссию за переуступку прав. Если он есть, то продажа может усложниться.
Если квартира по ДДУ куплена в ипотеку, то придется сперва получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. Для этого покупателю придется собрать и представить банку полный комплект документов как для получения ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт. Или придется оформлять все через досрочное погашение ипотеки, как при покупке ипотечной квартиры.
Дальше составляется договор переуступки прав. В нем обязательно должны быть, кроме стандартных составляющих договора (данные сторон, данные ДДУ и т.п.) оговорены следующие пункты:
- Полная передача прав на квартиру по ДДУ покупателю;
- Все данные квартиры на которую происходит переуступка прав по ДДУ;
- Полная сумма, которая будет выплачена за переуступку прав на квартиру;
- Обязанности сторон по извещению застройщика об уступке прав.
Составив и подписав договор в присутствии нотариуса, покупатель и продавец могут подавать документы на регистрацию договора. Деньги за переуступку закладываются в ячейку или на аккредитив. Для регистрации потребуются пакет документов:
- Паспорта сторон;
- Квитанция об уплате госпошлины;
- Подписанный сторонами и заверенный договор уступки права требования;
- Зарегистрированный оригинал ДДУ;
- Если квартира по ДДУ покупается супругами в совместную собственность, то нотариально заверенное согласие супруга на покупку;
- Если в ДДУ оговорено требования согласования переуступки с застройщиком – то письменное согласие со стороны застройщика.
После того, как приходит извещение о регистрации договора уступки, продавец может забрать деньги, и сделка считается состоявшейся, а покупатель получает все права и обязанности дольщика в соответствии с договором, о чем он или продавец информируют застройщика. И покупателю остается только дождаться ввода дома в эксплуатацию.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.