Часто приходится слышать угрозы и упреки между совладельцами долевой собственности о продаже своей доли в имуществе без уведомления. Но все мы уверены, что такие сделки – незаконны, ведь соблюдение положений ст. 250 ГК РФ обязательно: других собственников нужно уведомить о желании продать, предлагаемой стоимости и только потом, выждав 30 дней, искать другого покупателя.
На самом деле незаконность такой сделки понятие весьма и весьма относительное, доказывать которую придется в судебном порядке.
Сын поссорился с мамой и решил действовать
В практике несколько лет назад был интересный случай. Молодой парень, Виктор, длительное время конфликтовал со своей матерью, с которой совместно владел по ½ доли в трехкомнатной квартире.
Не вдаваясь в подробности, причиной раздора стало наследство бабушки, от которого Виктор отказался в пользу мамы, а та не выделила ему обещанной доли в имуществе. Почему бабушка завещала имущество Виктору. Почему и зачем он отказался – известно лишь со слов Виктора.
Якобы и у его родной матери был конфликт со своей мамой, вот бабушка и решила оставить свою квартиру и домик ему. Но мать упросила сына не лишать ее имущества. В итоге после смерти он отказался от наследства по завещанию и оно перешло по закону к маме.
Вот только обещанная ему бабушкина квартира так и не досталась – мать продала ее, вложив деньги в какое-то сомнительное предприятие. Дом ушел примерно так же. В результате из 3.5 млн. сын получил лишь 300 тысяч на машину.
Решив продать свою долю, он лишь устно уведомил ее, умышленно назвав более высокую цену. Письменно (как того требует ст. 250 ГК РФ) он ничего ей не направлял, а в реальности продал долю на 20% дешевле от заявленной цены матери. Нотариального удостоверения на тот момент сделка не требовала.
Узнав об этом, мать подала иск в суд, потребовав отмены сделки. Вступая в дело, мы были уверены, что в иске ей однозначно откажут, даже несмотря на то, что сделка-то с нарушением!
Нарушение скорее формальное
Нарушение порядка уведомления совладельца долевой собственности не влечет автоматической отмены сделки! Часть 3 ст. 250 ГК РФ гласит, что если право совладельца имущества было нарушено, он вправе потребовать перевода прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Именно перевода! А не банальной отмены и возвращения всех в исходное состояние.
А то, что мать в этом случае не может просто потребовать отмены сделки. Ст. 250 ГК РФ дает ей право требовать именно перевода на нее прав и обязанностей покупателя!
При этом, как указывал Верховный суд РФ (см. определение по Делу №5-КГ13-109 от 19.11.13), она должна доказать объективную возможность исполнения этих обязанностей в случае удовлетворения решения суда – оплаты стоимости доли и всех понесенных покупателем расходов.
И суд логично потребовал подтвердить свою платежеспособность при вступлении в сделку с переводом на нее прав и обязанностей.
На практике это обычно реализуется путем внесения на депозитный счет Судебного Департамента нужной суммы, включающей как стоимость проданной доли, так и все понесенные покупателем расходы. Эти деньги будут ему возвращены, а покупателем (и владельцем продаваемой доли) признается истец.
Но… денег у матери не было! Совсем. О чем она честно заявила в суде, хотя и уточнила иск, потребовав перевода прав и обязанностей покупателя.
Итог: в иске отказать. Сделка осталась в силе, даже несмотря на явные нарушения условий ст. 250 ГК РФ.
Что в дальнейшем?
К сожалению, в самом неприятном положении здесь оказалась именно мать Виктора. В будущем ей пришлось продавать свою долю по заниженной стоимости новым совладельцам квартиры и покупать себе скромную однушку в пригороде.
С юридической точки зрения все, разумеется, законно. А вот моральная сторона вопроса для каждого «своя».
Главная наука в том, что нельзя юридически отказываться от своих прав в обмен на обещания. А совладельцу доли в недвижимости понимать, что при отсутствии возможность принять участие в сделке никто и ничто не помешать продаже доли.
Ставьте «Палец вверх», если было интересно и не забудьте подписаться на канал.
Юридическая поддержка на сайте https://avmjurist.ru/