Почему одни квартиры буквально «улетают» с первого показа, а другие - наоборот, продаются годами? Почему нельзя точно определить рыночную цену объекта недвижимости, пользуясь таблицами аналитиков, в которых представлена средняя стоимость квадратного метра? Риэлторы однозначно отвечают: потому что дом, квартира, участок или дача – это штучный товар, и его цена и время экспозиции зависят от многих факторов. Итак, давайте разберемся, что специалисты рынка недвижимости подразумевают под понятием ликвидности и какие квартиры сегодня продаются быстро и дорого.
Ликвидность недвижимости – это скорость и эффективность ее обращения в деньги. Жилье считается одним из самых ликвидных активов: спрос на него есть всегда, даже в кризис. Значительное снижение стоимости жилья происходит крайне редко и связано, как правило, с общим состоянием экономики страны: обвал рынка недвижимости был в 1998 и 2008 годах. В долгосрочном же периоде, с 2004 г. по настоящее время, цена квадратного метра возросла примерно в 5 раз. И это с учетом падения цен в 2008-2009 годах!
Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. Причина в том, что выбор квартиры или дома – решение скорее эмоциональное, чем рациональное. Мы покупаем не просто квадратные метры, а условия жизни, поэтому здесь не может быть мелочей. В работе риэлторов нередки случаи, когда покупатель делал выбор в пользу не самого лучшего предложения, руководствуясь своими сугубо личными соображениями. Что же влияет на предпочтения покупателей и из каких факторов в конечном счете складывается формула ликвидности?
Компонент №1: Где?
Ликвидность жилья начинается с его местоположения. Наибольшим спросом пользуются квартиры, расположенные недалеко от центра города, в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Но даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Многое зависит от характеристик самих домов: наибольший интерес у покупателя вызывают современные строения из кирпича или монолита, но не все могут позволить себе их купить. А вот квартиры в типовых домах 70-80-хх годов постройки, хоть и оставляют желать лучшего с точки зрения комфорта, продаются быстрее, потому что стоят дешевле новостроек. Так что, если не принимать во внимание качество жилья, именно эти квартиры — «брежневки» и «улучшенки» — следует считать более ликвидными.
Компонент №2. А что вокруг?
Помимо характеристик дома на ликвидность влияет благоустройство придомовой территории, состояние подъезда, наличие детских площадок и автостоянок. Если в эконом-классе востребованы квартиры в новых микрорайонах с развитой инфраструктурой, где есть детский сад, школа, поликлиника и магазины в шаговой доступности, то в сегментах «бизнес» и «элита» ценятся умеренная плотность застройки (в идеале — малоэтажная), собственная огороженная территория и выделенная зона парковки или подземный гараж. Покупатели таких квартир готовы заплатить больше и за красивый вид из окна.
Компонент №3. Что внутри?
Ликвидность квартиры также определяют площадь, этаж, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки и состояние квартиры в целом. Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м. Причем покупатели отдают предпочтение более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м, чем однокомнатную того же метража.
Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни и высота потолков. Здесь чем больше и выше, тем лучше. Традиционно менее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также угловые варианты.
Покупательский интерес к объекту недвижимости повышают его опрятность, приятный вид, более-менее свежая внутренняя отделка. Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, которая находится, что называется в среднем состоянии, не пожалейте сил на предпродажную подготовку. Конечно, не надо класть паркет или итальянский кафель в ванной, достаточно сделать тщательную уборку. Квартира должна производить впечатление чистой и светлой. По возможности освободите ее от мебели – опыт риэлторов показывает, что пустые квартиры производят более благоприятное впечатление и продаются быстрее.
Компонент №4. Цена?
Ликвидные квартиры хороши тем, что они уверенно растут в цене и при необходимости быстро обмениваются на деньги. Сегодня наиболее ликвидные объекты продаются в агентствах недвижимости от 2 недель до месяца. Впрочем, срок продажи напрямую зависит и от цены объекта: снижая цену, можно продать любой, даже самый залежалый товар. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, поэтому если вы хотите выгодно реализовать свою недвижимость или обменять ее на наиболее интересных условиях, обратитесь к специалистам, которые просчитают вашу индивидуальную формулу ликвидности!