Описываю реальный кейс
- Стоимость приобретенной недвижимости 2,29 млн рублей
- Ипотека изначально оформлялась под 11%
- Первоначальный взнос 400 тыс. рублей+ частичное досрочное погашение 200 тыс. рублей
- Ремонт 700 тыс. рублей
Таким образом фактические затраты составили 1,3 млн рублей.
Квартира инвестиционная под долгосрочную аренду.
Результат:
Квартира сдается по 30 000 рублей/месяц.
Ежемесячные затраты:
Коммунальные платежи – 2 000 рублей
Текущий ипотечный платеж, при ставке 7,4% - 12 000 рублей
Итого затрат 14 000 рублей.
Что делаем?
Оставшуюся сумму от сдачи 16 000 рублей вносим в частичное погашение на уменьшение срока кредита.
ссылка на калькулятор: https://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator
Считаем срок, к которому кредит будет закрыт. При таких платежах последний платеж будет 03.12.2027. Это значит, что ипотечный кредит будет закрыт через 6 лет.
Теперь посчитаем будущую стоимость квартиры. Без учета текущего скачка цен, а с учетом средней готовой инфляции в 7%, через 6 лет стоимость квартиры будет – 3,4 млн рублей.
Ссылка на калькулятор: https://wpcalc.com/budushhaya-stoimost-dlya-tekushhej-stoimosti/
Помним, что первоначальные вложения были 1,3 млн рублей.
Значит доходность за 6 лет будет порядка 260% или 43,3% в год.
По факту, так как произошел большой скачек цены за последний год, то сейчас такая же квартира в объявлениях ЦИАНа стоит от 4 до 5 млн рублей.
Вывод:
1. Ипотека выгоднее вклада, так как кроме инфляции (удорожании самого инвестиционного объекты), вы еще получается ежемесячный доход от арендных платежей.
2. Мы посчитали срок окупаемости и доход на момент закрытия ипотеки. Если дальше продолжать сдавать объект, а не зафиксировать цену, то доход будет существенно выше.
3. Такие показатели возможны только при правильно выбранном объекте и правильном позиционировании этого объекта.