Москва. Красносельский район. 22 миллиона рублей. 3х комнатная квартира 99,4 м2.
Типичная квартира для района. Не такой уж и дорогой квадратный метр. Всего-то около 221 тысячи рублей за квадрат. Ничего особенного. Но больше всего поразило в объявлении вот что:
"Квартира может быть рассмотрена в качестве инвестиции для последующей сдачи в аренду…" Инвестиция, Карл!
Инвестировать в такой вариант могут только люди в панике, когда куда-то срочно нужно забетонировать деньги, полученные от наследства. Иначе даже не понятно, кто эти люди, которые смогли заработать 22 миллиона и рассмотрят этот вариант для "инвестиции"?!
Те, кто занимается инвестициями в бетон давно знают правило 2% и 4х квадратов. Если коротко, то покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно искать такой вариант, чтобы месячная аренда составляла 2% от затрат на её приобретение.
Но за 2020й-21й ситуация на рынке поменялась на столько, что таких вариантов практически не найти. Приходится снижать планку ниже 2%. 1% - уже хорошо…. Ну как? Квартира будет окупаться 8 с лишним лет. В рублях…
Если же эти деньги просто положить под подушку в виде долларов, то начиная с 2008-го года вы бы остались в плюсе. Просто под подушку. Не депозит. Бабушкины чулки и подушка. С 2008-го года цена за квадратный метр в долларах снижается. В 2008-м квадрат (средний по Москве) стоил ~6100$, а сегодня ~3000$. Хорошее бетонирование своих сбережений!
Чем же плоха квартира за 22 млн в качестве инвестиций? Правило 4х квадратов! 22 млн - это всего лишь часть расходов, которые надо учесть при расчете срока окупаемости квартиры. В расходы ещё нужно включить:
-ремонт перед сдачей;
-будущие ремонты (ориентировочно 1% в год от стоимости квартиры);
-простои и реклама на новую сдачу (т.к. это 3-ка, то простоя у неё будут значительно больше, чем у 1-ки);
-страховка (чтобы спать спокойно, даже если там кто-то кого-то затопит);
-налог на квартиру 0,1% в год;
-налог 13% НДФЛ (если хочешь спать спокойно)
Ну и собственно аренда: такую квартиру можно будет сдать в районе 70-90 тыс. р. в месяц (в зависимости от ремонта).
Посчитав всё вышеперечисленное приходим к тому, что такая квартира окупится через…. ~460 месяцев или почти 40 лет! Вот это я понимаю инвестиция!
А вы инвестируете в бетон?