Многие думают, что покупка недвижимости — это залог стабильного хорошего заработка. В реальности это не всегда так. Помимо внушительной суммы на покупку, необходимо постоянно искать арендаторов, чтобы не было простоев. Нужно вкладываться в ремонт, платить коммунальные услуги. В итоге доходность может быть ниже ставки по вкладу. Если срочно понадобятся деньги, то частично изъять нужную сумму не получится, а продать недвижимость не так просто.
Значит ли это, что покупать недвижимость не нужно? Нет, можно инвестировать в недвижимость без её покупки, и для этого не нужны миллионы. Можно начать с 10 $ (730 ₽).
Давайте посмотрим, куда можно инвестировать.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости или ЗПИФН
Купить недвижимость самостоятельно — дорого, нужно несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Если разбить эту сумму на несколько человек, уже станет проще. А если на несколько тысяч человек — ещё проще, ведь тогда сумма взноса уменьшится. Это называется коллективные инвестиции — когда много инвесторов вкладывают деньги, а на общую сумму что-то покупают: недвижимость, акции, сырьё. Так работают фонды.
Где купить паи ЗПИФН и сколько это стоит? Есть два варианта приобретения паёв — через первичный или вторичный рынок. Обычно на первичном рынке бумаги можно купить через управляющую компанию (УК) до того, как компания соберёт нужную сумму.
На вторичном рынке паи уже передаются между покупателями и продавцами через биржу, если на ней торгуются ЗПИФН. Также пай можно купить, как и любое другое долевое имущество, через нотариуса по договору купли-продажи.
REIT
С помощью REIT можно инвестировать в иностранную недвижимость. Фонды инвестируют деньги в покупку и строительство объектов, сдачу недвижимости в аренду или её продажу, приобретают у банков ипотечные ценные бумаги. 90 % и больше прибыли распределяется между инвесторами в виде дивидендов.
Траст обязан инвестировать не менее 75 % активов в недвижимость. Также не менее 75 % общего дохода компании должен составлять доход от недвижимости.
Есть три типа инвестиционных трастов: ипотечные, долевые и гибридные.
Ипотечные. Доход фонда — это ипотечные проценты.
Долевые. Фонды получают доход от сдачи недвижимости в аренду или её продажи.
Гибридные — комбинация различных типов активов разной сложности. Например, это может быть инвестиция в недвижимость, которой по факту ещё нет, потому что она ещё на этапе строительства. Может быть покупка земли, на которой в дальнейшем будет построена недвижимость.
Где купить и сколько стоит? Можно купить некоторые акции REIT на Санкт-Петербургской бирже — сейчас доступны 35 компаний. Например, Realty Income — крупный инвестфонд, которому принадлежат более 6 тысяч объектов, или Macerich — крупный оператор торговых центров США.
Инвестиции в акции строительных компаний
В настоящее время на Мосбирже торгуются акции таких крупных российских компаний, как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон». Именно эти компании Мосбиржа в 2021 году планирует включить в расчёт строительного индекса.
Через акции вы становитесь совладельцем бизнеса и претендуете на часть прибыли компании. С каждой акции вы можете получать дивиденды. Частота выплат зависит от дивидендной политики компании.
Как выбрать акции. Самое важное при выборе акции любой отрасли и компании — найти перспективный бизнес. В этом помогут прогнозы аналитиков и финансовые отчёты компаний — их ежеквартально публикуют в открытом доступе.
Инвестирование в облигации строительных компаний
Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.
В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».
Где купить? Купить облигации можно через брокера.
ВТб, Тиньков, Сбербанк и другие...
Доходность облигаций. У облигации есть два вида доходности — купонный и к погашению. Купонный доход считается от номинала. Если вы купили облигации в период размещения, то нужно смотреть на купонный доход. Например, если купонный доход у облигации «ПИК» 8,7 %, то одна облигация вам принесёт 87 ₽ в год.
Если вы купили облигации на бирже, то здесь надо смотреть на доходность к погашению. Ценные бумаги, которые вы купили по цене ниже номинала, принесут вам больше дохода, чем приобретённые по цене выше номинала.
Как выбрать облигации. Когда вы покупаете облигации, вы даёте деньги в долг компании. И важно понимать, вернут вам долг или нет. Поэтому важно оценить надёжность эмитента.
