Продолжаем серию квартирных вопросов. Подобные "расширения" квартир на первых этажах многоквартирных домов - бич многих российских городов и поселков. Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.
История о том как жительница Краснодара спорила с местной властью о расширении своей квартиры на первом этаже многоквартирного дома. Хозяйка двухкомнатной квартиры переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы на 15 квадратных метров. Также была осуществлена самостоятельная перепланировка квартиры.
Что было сделано?
◾️перепланировка внутреннего пространства квартиры (снос старых и возведение новых межкомнатных перегородок, перенос радиаторов отопления);
◾️пристройка к жилому помещению со стороны улицы (собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.);
◾️согласование с председателем ТСЖ и жильцами многоквартирного дома (письмо председателя ТСЖ и протокол общего собрания жильцов);
◾️ экспертиза законности перепланировки и пристроек, в части соответствия инженерным и противопожарным требованиям.
⁉️Далее женщина обратилась в муниципалитет за согласованием таких изменений, однако согласование администрации она так и не получила. 🔁 Обращение в суд, чтобы решением суда заставить чиновников согласовать «улучшения» своей квартиры. Ей это удалось.
Суды:
➡️ Суд первой инстанции, Апелляционная и Кассационная инстанции поддержали заявительницу.
Суды, при этом, были убеждены в законности перепланировки и пристроек на основании проведенных истицей экспертиз и протокола собрания собственников квартир в доме
➡️ Верховный суд услышал доводы Администрации города.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.
Вот главная мысль:
Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья.
Один из важных аргументов Верховного суда: важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
⚠️ Истица при перепланировки своей квартиры выполнила условия Жилищного кодекса РФ в части не нарушения прав своих соседей и обеспечения отсутствия угрозы их жизни и здоровью.
Суды нижестоящих инстанций не учли два разных понятия: перепланировка и самовольная постройка.
Собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки (изменились ограждающие конструкции многоэтажки).
И если с перепланировкой квартиры вроде бы все хорошо, то пристройки к квартире — самовольные постройки (истица не получала разрешения на их строительство).
В нашем примере местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его "автора" должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее. Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.
В аналогичных ситуациях необходимо учитывать разницу между не тождественными понятиями:
1️⃣ перепланировка (изменяет план квартиры без переноса коммуникаций);
2️⃣ переустройство (изменяет план квартиры с переносом коммуникаций);
3️⃣ реконструкция (новые площади за пределами старого периметра жилья).
Лицам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать предстоящие изменения с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.
Что будет в случае нарушения?
Если перепланировку квартиры ее собственник провел без согласования с административными органами, это административный штраф с вынесением предписания о восстановлении прежнего (первоначального) вида жилого помещения. Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.
❇️ Из интересного
Здесь защита прав потребителя услуг от управляющей компании, взыскание 50% штрафа без досудебной претензии
Здесь у нас про "Бей посуду - я НЕ плачу" - платит ресторан.
ℹ️ также я рассказывал об интересных позициях Верховного суда РФ в части компенсации за уголовное преследование и административное производство, а также порядок оплаты нотариальных действий.
Будущее без правового нигилизма, правовой нигилизм - без будущего!