Основные правила при покупке недвижимости.
В данной заметке разберем ситуацию с позиции покупателя.
Покупка недвижимости – это безусловно волнительное и радостное событие. Но в момент предвкушения обладания вещью нужно не забывать о необходимости соблюдать должную осмотрительность, иначе все может обернуться ночным кошмаром.
Что такое должная осмотрительность и как ее проявлять. Применительно к физическому лицу и нашей ситуации, должной осмотрительностью можно назвать такую модель поведения, при которой гражданин, перед покупкой недвижимости, проверяет объект покупки и продавца на предмет юридической чистоты сделки. Зачем такие сложности, спросите вы? Для ответа на данный вопрос, нам потребуется обозначить основные риски при заключении договора купли-продажи.
1. Объект. Логично, что в первую очередь, следует проверить сам объект нашей покупки.
1.1 Камень на шее. На недвижимость может быть наложен арест или обременение по различным причинам, например, имущество находится в залоге у кредитной организации или наложен арест, в связи с судебными тяжбами продавца. То есть зарегистрировать право собственности за покупателем будет невозможно. Проверить данную информацию можно на сайте Росреестра. Если вы обнаружили отметки об обременении по соответствующему объекту недвижимости, то сделку лучше отменить.
1.2 История объекта. Нет, уточнять фамилию архитектора здания или исторические события, происходившие на земле вашего будущего участка не требуется (но для общего развития конечно можно). Здесь следует обратить внимание на документ – основание права собственности продавца и историю сделок с данной недвижимостью. Если будет установлено, что продавец является собственником достаточно короткий срок (пару недель, месяц), то данное обстоятельство требует безусловного внимания и разъяснения, со стороны продавца. Также, если объект находится в собственности по праву наследства, то необходимо проверить наличие судебных дел, связанных с наследственными спорами по данной недвижимости.
2. Продавец. Зачем, возмутитесь вы, нужно узнавать о продавце, ведь покупаем мы недвижимость? Рассматривать стоит не личность продавца, а правовые аспекты его жизнедеятельности.
2.1 Исполнительные производства. Наличие исполнительных производств, в отношении продавца, может являться сигналом, что в ближайшем будущем, на объекты собственности должника, может быть наложен арест и, как следствие, запрет регистрационных действий. То есть, после подачи документов на регистрацию вашего права, на только что купленную квартиру (например), Росреестр отклонит данную сделку, по указанной выше причине. Также, при наличии большой задолженности по исполнительным производствам, кредиторами может быть инициирована процедура банкротства, но об этом ниже.
2.2 Банкротство. Бедность не порок, говорил Классик. Это болезнь государства, добавим мы. Проверка продавца на предмет банкротства также является не маловажным аспектом, для принятия решения о покупке. Если будет выявлено наличие опубликованного сообщения о намерении подать заявление о несостоятельности (банкротстве) продавца (при чем как со стороны кредитора, так и со стороны должника) или и того хуже – нахождение его уже в процедуре банкротства, то лучше отказаться от сделки. При прохождении процедуры банкротства, все сделки должника за последние три года до момента принятия заявление о несостоятельности будут проверяться. При выявлении определенных признаков, сделка может быть признана Судом недействительной, имущество будет возвращено в конкурсную массу должника и, в последствии, реализовано, а ваше требование по возврату денежных средств за покупку, включено в реестр требований кредиторов и не факт, что будет удовлетворено. В случае нахождения должника уже в процедуре, все сделки по отчуждению имущества на сумму более 50 т.р. могут проводиться только с письменного согласия финансового управляющего.
Избавьтесь от задолженностей. Вы можете оставить запрос на бесплатную консультацию по вопросам прохождения процедуры банкротства.
3.2 Дела судебные. Исходя из всего вышесказанного, следует проверить продавца на наличие судебных споров с его участием. Наличие наследственного спора по объекту недвижимости, наличие спора о признании предыдущей сделки по продаже данного объекта недействительной, могут негативно сказаться в последствии на вашем душевном спокойствии.
Итоги. Судебные споры. Судебная практика по спорам, связанным с признанием сделки по покупке недвижимости недействительной, складывается таким образом, что Верховный суд в большинстве случаев встает на сторону добросовестных покупателей, которые проявляют должную осмотрительность при покупке. Но что бы спор был рассмотрен в высшей судебной инстанции, потребуется много времени и средств. Обезопасить себя можно, доверив юридическое сопровождение сделки и проведение полной проверки юристам по недвижимости. Следует отметить, что проверку лучше проводить до заключения каких-либо сделок, в том числе предварительных.
Будьте аккуратны, при выборе недвижимости.