Банк России повысил ключевую ставку сразу на 1 п. п. — с 5,5 до 6,5% годовых.
Повышение ключевой ставки означает удорожание получаемых банками денег. В связи с этим в скором время мы увидим рост ставок по кредитованию ипотеки.
Эксперты сходятся во мнении, что очень скоро ставки по ипотеке на первичку вырастут на 0,5% и выше, на вторичку увеличатся до уровня 9–9,5%.
Новостройки
Ключевая ставка влияет и на дальнейший рост цены строящегося жилья. Большинство домов сегодня строится по эскроу-системе, и для девелопера повышение ставки ЦБ означает увеличение стоимости проектного финансирования, что отразится на цене квадратного метра.
Также Совет директоров Банка России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%). Речь идёт о кредитах, которые будут выдавать с 1 августа 2021 года.
Как следствие этого решения на рынке может стать меньше покупателей, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, без учета изменений макроэкономической ситуации и собственных финансовых возможностей. Это можно считать положительным моментом.
Аналогичное решение Центробанк уже запускал 2−3 года назад, после чего многие банки ввели минимальный первый взнос 20%. Тогда это никак не повлияло на рынок ипотеки, скорее всего и сейчас это не повлияет. Сегодня же наблюдается тенденция, что банки, наоборот, понижают первый взнос до 10%. Кроме того, надо учитывать, что по государственным программам действует первый взнос от 15%, и этого уровня достаточно клиентам, чтобы взять ипотеку на довольно комфортных условиях.
Некоторые застройщики предоставляют покупателям возможность приобрести недвижимость без первоначального взноса. Риэлторы же помогают своим клиентам и предлагают услугу завышения недвижимости на сумму первоначального взноса (как это работает смотрите здесь).
Единственный вариант, который может произойти, — это увеличение кредитных ставок при низком первоначальном взносе. Повышенная ставка компенсирует риски банка по таким кредитам.
Брать ипотеку с низким первоначальным взносом будет невыгодно, люди будут либо копить, либо, с большей вероятностью, пользоваться предложением тех застройщиков, которые предлагают субсидированную ипотечную ставку. Как правило, субсидированную ипотечную ставку предлагают в том случае, когда стоимость предложения в их проекте выше рынка. Но клиент в момент принятия решения переводит фокус внимания на стоимость жилищного кредита или даже на величину ежемесячных выплат.
В настоящее время с учётом пандемии риски банков выше, чем обычно: клиенты теряют или рискуют потерять работу, работодатели сокращают штат, плюс в целом доходы населения за последние два года снизились. Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом считаются и считались рискованными.
Ужесточение условий по первоначальному взносу было ожидаемо. В данный момент надбавки для ипотечных заёмщиков с первым взносом менее 20% составляют от 0,25% до 1,0% и доходят до 10,5% годовых.
Помимо величины первого взноса кредитоспособность заёмщика оценивают по следующим критериям: стаж на последнем месте работы, белая или серая зарплаты, наличие зарплатного проекта в банке, наличие активов (недвижимость, автомобили) в собственности. Проверка заёмщиков станет более тщательной и строгой.
Чтобы затормозить спад спроса на ипотеку, банки будут стараться сдержать рост ставок насколько это будет возможно и будут конкурировать за качественного заемщика.
До конца 2021 года на рынке новостроек цены продолжат расти, и спрос будет сохраняться на высоком уровне.
На прошлой неделе банк России повысил ключевую ставку на 1 п.п. она выросла с 5,5% до 6,5 %. Если вслед за ней ставки по банковским депозитам не поднимутся, то последует ещё один виток чисто инвестиционного спроса на квадратные метры со стороны владельцев депозитов с истекающим в этом и следующем году сроком. Так что цены вполне могут подняться ещё на 3−5% осенью.
Для привлечения клиентов застройщики будут предлагать дисконтные программы, и совместные программы с банками-партнёрами: субсидированные ставки, ипотеку траншами и прочие решения, направленные на стимулирование спроса.
Из-за общего ухудшения макроэкономики и условий ипотечного кредитования будет продолжаться спрос на малогабаритное жильё. Его покупка станет промежуточным этапом. Люди будут сначала брать малогабаритную квартиру, чтобы затем накопить денег и купить недвижимость нужной площади.
Спрос на новостройки по-прежнему превышает предложение, особенно в массовом сегменте.
Вторичный рынок
Взгляд на вторичный рынок несколько другой, вряд ли в августе - сентябре мы будем наблюдать заметный подъем цен.
Рост цен продолжится во вторичном сегменте жилья на самые востребованные у покупателей объекты, которые дорожают быстрее остальных, — 1-комнатные и 2-комнатные квартиры с хорошими качественными характеристиками, расположенные в районах с качественной и развитой инфраструктурой!
При этом стоит обратить внимание на тот фактор, что разница в цене предложения и цены в договоре (по которой реально заключаются сделки) может достигать 5-15 процентов. Довольно часто квартира продаётся не за ту сумму, за которую её выставляет собственник. Торг может достигать 15 процентов от первоначальной заявленной цены. Этот момент не отследить, но стоит учитывать.
В любом случае спрос на недвижимость будет стабильным всегда и во все времена. Спрос на недвижимость в крупных городах будет поддерживаться желанием людей иметь собственный дом и миграцией людей из периферийных областных моногородов в следствие ухудшения макроэкономической ситуации. (снижение доходов и безудержное печатание денег мировыми центральными банками). Соответственно цены на недвижимость будут расти. Самый выгодный способ купить новостройку-это купить ее на этапе «котлована». Купить вторичку – это купить ее сейчас.
