Моё мнение - однозначно НЕТ! Риски слишком велики: если что-то пойдёт не так, и сделку признают недействительной, у вас заберут квартиру, а вернут только то, что прописано в договоре. Даже если аналогичная квартира стоит уже в 2 раза дороже и в ремонт вы вложили уже несколько миллионов рублей. А пойти не так может многое: например, у квартиры, полученной по наследству, найдутся неучтенные наследники.
Или если квартира в ипотеке и случится страховой случай, страховая компания, конечно, будет апеллировать к более низкой стоимости жилья (той, которая в договоре), чтобы уменьшить выплату вам.
Поэтому, чтобы исключить первый риск:
Включаем в договор пункт, что при откате сделки продавцы вам возвращают текущую рыночную стоимость квартиры и стоимость неотделимых улучшений.
Готовый пример:
Стороны настоящего Договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям со стороны Продавцов, в том числе со стороны супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц и изъятия указанного Объекта у Покупателей по этим и другим основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить Покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также Продавцы обязуются возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта, При этом Объект не может быть изъят у Покупателей до полного возмещения убытков.
Чтобы убрать остальные риски и заинтересовать продавцов в указании полной стоимости, можно предложить им компенсировать НДФЛ, который они будут платить с полной стоимости.
Продавцы чаще всего предлагают указать неполную стоимость, если жилье у них недавно и им придётся заплатить НДФЛ.
Например, если они получили квартиру в наследство и её кадастровая стоимость - 10 млн.₽, а вы договорились о цене сделки в 12 млн. ₽. Тогда продавцы должны будут заплатить налог в 260 тыс.₽.
(12 000 000 - 10 000 000)×13%= 260 000
При этом, если вы будете продавать квартиру раньше, чем через 5 лет, вы заплатите этот налог за продавцов- при расчёте налога с продажи вы будете вычитать расходы на её приобретение в сумме, указанной в договоре. Предположим,вы будете продавать квартиру за 14 млн. ₽ Считаем:
Если при покупке указали полную стоимость, ваш налог будет:
(14 000 000 - 12 000 000) × 13% = 260 000 ₽
Если неполную:
(14 000 000 - 10 000 000) × 13% = 520 000 ₽
Заметная разница, правда?
Когда мы столкнулись с такой ситуацией (покупали квартиру у наследников), мы предпочли не рисковать разницей между полной стоимостью и тем, что продавцы хотели прописать в договоре, и увеличили стоимость квартиры на сумму налога, т.е. заплатили не 12 000 000, а 12 260 000. Как итог, Продавцы заплатили налог и получили на руки ту сумму, которую хотели, а мы не волнуемся насчёт реализации рисков и отката сделки. А если вам повезёт, вы можете договориться поделить налог 50/50😉
Если нужна более подробная консультация или пояснения по расчёту, пишите в ЛС - буду рада помочь!