В Краснодаре возник второй рынок недвижимости. Чего ждать от рынка в ближайшее время?

Привет, друзья! Хороших выходных. Это блог о недвижимости Краснодара и Краснодарского края и я Екатерина Романенко. Я более пятнадцати лет занимаюсь недвижимостью, а здесь ежедневно рассказываю вам новости рынка недвижимости. Если Вам нужен свой человек в Краснодаре или ближайших пригородах, мои контакты вот здесь

Застройщики Краснодара сами себя загнали в западню

Для того, чтобы понять что именно происходит на краснодарском рынке недвижимости сейчас, нужно вас поместить в контекст. Те, кто постоянно читают меня - понимают о чём я. Для новых читателей объясню:

1. В ноябре 2020 года ряд событий привели к нерегулируемому росту цен на недвижимость в России.
2. Краснодарский рынок недвижимости не исключение, здесь топ 3 застройщиков в январе начали на перегонки повышать цены на новостройки.
3. Пока цены были в районе 90 000 за метр, спрос не падал, а рос.
4. Потом, в связи с жадностью (застройщики её объясняют повышением цен на строительные материалы), у застройщиков стали валиться продажи.
5. Самые крупные застройщики наверное прочитав книгу "Психология влияния" решили действовать по принципу "Дорогое - значит хорошее!" и взвинтили цены до максимума, но забыли, что реальные доходы населения не выросли и люди не станут покупать на столько дорогое жильё, начав искать альтернативу.
6. Продажи у застройщиков упали в разы, но рынок не упал. Помощь пришла со вторичного рынка и от инвесторов.

Приятный домик в Краснодаре на берегу реки

В Краснодаре появился второй рынок жилья. Он временный, но он на данный момент даёт основные продажи.

Дело в том, что в течение последних 6-7 лет в Краснодаре формировалась очень интересная устойчивая группа инвесторов в недвижимости.

Инвесторы - это физические лица, которые вкладывали свои деньги в недвижимость и продавали её по переуступке перед окончанием строительства. Для особо завистливых эти люди были настоящим врагом, но на самом деле именно они помогали людям купить жильё дешевле, чем у застройщика (никто не мешал любому человеку сделать тоже самое). как вы помните, застройщики повышают цены в Краснодаре по датам стройки: чем ближе этап сдачи, тем выше цены, у инвесторов же цены всегда были ниже.

На данный момент инвесторы заработали достаточно и подходит этап сдачи квартир, в долевое строительство которых они вложились. И здесь возникает та ситуация, которая тормозит продажи застройщиков

Чтобы не быть голословной вот сравнение продаж июня прошлого года и июня 2021 года

В июне 2020 года в Краснодаре продано 70,8 тыс м2 новостроек

В июне 2021 года продажи упали вдвое. Продано 36,9 тыс м2

Интересно, что свои прибыли производители стараются компенсировать ценами, так, к примеру обычные эконом квартиры на Западном обходе уже пытаются продавать по 120 000 рублей и выше, при этом, как вы понимаете на качестве это не отражается и на расположении тоже.

Инвесторы продают, а застройщики ждут своего часа. Дождаться ли?

Инвесторы начали активно продавать квартиры и это шанс купить хорошую квартиру ниже рынка, но есть одна проблема, которая ждёт застройщиков совсем скоро:

Инвесторы, продав свои квартиры больше не заходят на рынок новостроек

Причин этому несколько:

1. Есть немного более сложный, но однозначно более ликвидный рынок вторички. Да, на нём другая логика, коммуналка и больше переменных, но это растущий рынок в хороших районах, а не отшибы на пустырях.
2. Раньше, инвесторы могли продать свои квартиры и войти к застройщику на старте продаж, сейчас им купить просто нечего, а покупать с потерей прибили смысла нет.
3. Слишком высокий порог входа. До мая 2020 года зайти в инвестиционный рынок можно было с 1 000 000 рублей, сейчас это 2 500 000 и выше, при этом процент остался приблизительно такой же.

Чтобы просто понимать, группа инвесторов в Краснодаре - это не сто человек - это несколько тысяч и именно они делали объём продаж застройщикам, теперь же застройщики их потеряли, инвесторы идут на другой рынок - рынок вторички.

Что это значит для обычного покупателя? Какие могут быть сценарии?

Что это значит для обычного человека?

Сценарий 1 (очень плохой):

Государственная поддержка застройщиков! Здесь за деньги налогоплательщиков в застройщиков вкачают крупные субсидии от государства, что позволит им просто пересидеть ещё год. К сожалению, в этом сценарии для простых людей ничего хорошего не произойдёт.

Сценарий 2 (сложный для застройщиков):

К сентябрю продажи новостроек снизятся в 4-5 раз и застройщики просто начнут разоряться. Те застройщики, которые останутся начнут снижать цены, а соответственно разбираться в своих закупках

Да, не удивляйтесь, вопрос не только в подорожании строительных материалов, а в том как именно их закупают. Производители строительных материалов на данный момент также на данный момент сократили продажи на внутреннем рынке: склады DIY сетей и ритейлеров стоят забитые, но продажи упали в разы, особенно в розничном сегменте.

Данный сценарий приведёт к коррекции цен в районе 90 000 - 100 000 за метр.

Сценарий 3 (был бы невероятным для любой другой страны, но для нашей вполне может состояться):

На рынке появятся несколько утверждённых государством строительных операторов, которые, как и в индустрии отдыха, банковской сфере или в торговых сетях (в торговых сетях фактически это не операторы) - полностью возьмут под контроль ценовую политику в области новостроек, а кроме этого централизуют закупки, чем смогут влиять на политику ценообразования.

Интересен ещё один момент, в Краснодаре, желающих приобрести квартиру и количество сделок не уменьшилось, а увеличилось, просто почти полностью ушли продажи застройщиков. Вот такая на сегодня ситуация.

Если вы на низком старте в Краснодар, звоните +7(928)211-33-77 квартиру ниже цен застройщиков пока найти могу. Хорошего дня!