Автор: Евгений Корнеевец
За последнее время законодательство о совместном домовладении для коммерческой недвижимости существенно поменялось. В частности, с 8 июля 2021 г. вступила в законную силу новая редакция Закона «О совместном домовладении». Специалисты адвокатского бюро «РЕВЕРА» рассказали Realt о ТОП-5 ключевых отличий регулирования совместного домовладения по ЖК и Закону с учетом ранее принятой новой редакции документа.
Если Вы планируете в ближайшем времени приобрести объект недвижимости, находящийся в собственности двух и более собственников, важно помнить о различном правовом регулировании: в зависимости от того жилой это дом или нет. В обоих случаях между собственниками возникают отношения совместного домовладения. Однако в первом случае, когда дом жилой, отношения совместного домовладения регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь. Во втором случае, когда дом нежилой, — Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении».
За последнее время законодательство о совместном домовладении для коммерческой недвижимости существенно поменялось. В частности, с 8 июля 2021 г. вступила в законную силу новая редакция Закона о совместном домовладении. Также с 8 июля 2021 г. вступило в законную силу Постановление Совета Министров от 2 июля 2021 г. № 384 «О реализации Закона Республики Беларусь от 4 января 2021 г. № 78-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении».
Специалисты адвокатского бюро «РЕВЕРА» — адвокат Кристина Подрезёнок и помощник адвоката Ангелина Киман — рассказали Realt о ТОП-5 ключевых отличий регулирования совместного домовладения по ЖК и Закону о совместном домовладении с учетом ранее принятой новой редакции, а также как не допустить ошибок при покупке недвижимости.
Изменения, предусмотренные Постановлением
Изменение № 1. Уполномоченное лицо назначается исполкомом после проведения конкурса
Если собственники не избрали способ управления общим имуществом (в частности, управление товариществом собственников, управление собственниками самостоятельно), местным исполкомом назначается уполномоченное лицо по итогам проведения открытого конкурса на право заключения договора об управлении общим имуществом совместного домовладения.
При этом, участником конкурса может быть только юридическое лицо, являющееся резидентом Республики Беларусь, соответствующее требованиям, установленным в Законе Республики Беларусь «О совместном домовладении», и своевременно подавшее необходимые документы на участие в конкурсе.
Критерии, по которым выбирается победитель конкурса, как правило, устанавливает исполком, индивидуально по каждому объекту. Это может быть наличие у уполномоченного лица необходимой материально-технической базы и/или опыт оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений.
Изменение № 2. Включают в реестр уполномоченное лицо
Если ваша компания — резидент Республики Беларусь и имеет необходимую для содержания и обслуживания общего имущества материально-техническую базу и не менее одного года опыта оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений, вы можете быть включены в реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения.
Все критерии, которым компания должна соответствовать для включения в реестр предусмотрены в Положении о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения, утвержденным Постановлением.
Для включения в реестр компания обращается в исполком, на территории которого планирует осуществлять деятельность по управлению общим имуществом совместного домовладения, с заявлением и документами, подтверждающими соответствие критериям для оказания таких услуг, в порядке административной процедуры.
При этом, компания может подать заявление для включения в реестр одновременно в несколько исполкомов.
Изменение № 3. Предусмотрен перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества
Постановлением предусмотрен перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества совместного домовладения в нежилом капитальном строении. В частности, установка видеонаблюдения, шлагбаума и дополнительного освещения. Данный перечень открытый.
При этом обращаем внимание, что согласно ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона о совместном домовладении, участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных услуг и не осуществлять их оплату.
Изменение № 4. Заполняем бюллетень для голосования на общих собраниях по-новому
Постановление четко предусматривает, что должен содержать бюллетень для голосования на общем собрании участников совместного домовладения и на общем собрании членов товарищества собственников. В частности, обязательно наличие формулировок вопросов, голосование по которым проводится, формулировок проектов решений по каждому вопросу, а также только три варианта голосования: «за», «против», «воздержался».
При этом, в бюллетенях для голосования на общих собраниях запрещается зачеркивать и исправлять записи, голосовать по одному и тому же вопросу несколько раз и незаполнять строки.
Детальная регламентация содержания и порядка заполнения бюллетеня связана с формальной стороной проведения общего собрания в форме письменного опроса. Так, процедура предполагает множество требований, несоблюдение которых, может привести впоследствии к отмене принятого решения.
Изменение № 5. Поменялись типовые формы договоров в отношениях совместного домовладения общим имуществом
Проект постановления предусматривает изложение в новой редакции:
· Типового договора о совместном домовладении;
· Типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения.
В течение 6 месяцев уже действующие договоры должны быть приведены в соответствие с типовыми формами.
Общие рекомендации с учетом вступления в законную силу Постановления:
- При голосовании на общих собраниях проверяйте соответствует ли бюллетень требованиям к содержанию бюллетеней для голосования, предусмотренных Постановлением.
- Если не хотите оплачивать дополнительные услуги, связанные с обслуживанием общего имущества (в частности, по установке шлагбаума или видеонаблюдения) откажитесь от их получения в соответствии с ч. 5 п. 5 ст. 9 новой редакции Закона о совместном домовладении.
- Не забудьте привести в соответствие договор о совместном домовладении или договор на управление общим имуществом совместного домовладения в соответствии с типовыми формами договоров в течение 6 месяцев.