Купить квартиру в Сочи и не обратить внимание на апартаменты значить ограничить свой выбор и не понять в чем особенность недвижимости в Сочи. И теперь у меня есть студия площадью 24 квадрата, купленная взамен ван бедрум - квартирки с одной спальней - в Паттайе (согласитесь, держать деньги в Таиланде сейчас довольно бессмысленно). Мое счастливое приобретение находится на первом этаже четырехэтажного здания, переделанного из бывшего рабочего общежития Горсетей. Студии разлетались как горячие пирожки, мне посчастливилось приобрести одну из последних. С ремонтом. Соседке досталась отделка white box
Попробую вами донести, за 5 минут, что узнала об апарт-отелях. В чем особенность цены за звездочку.
И как человек, уже прошедший весь это нелегкий путь выбора, я вам расскажу, какими удивительно разными бывают апартаменты… Порой тихими и спокойными, порой бурлящими как штормовое море. А вы попробуйте догадаться, к какому из них принадлежит мое выше описанное жилье?
Прежде чем мы приступим к разделению, поясню, что общего между всеми типами курортного жилья под грифом апартаменты ? Это расценки на свет и воду. Они в два раза выше, чем в любой обычной квартире. Общая беда объединила все апарты сыронизирую я.
Щупаем руками три основных типа курортной недвижимости
При слове «апартаменты» каждый представляет себе какой-то свой образ: мансардный этаж с видом на бассейн, апартамент отель, похожий на корабль, идущий с суши в море …
Сегодня цены на недвижимость задают сумасшедшие ритмы сопоставимые с биткоином. Сначала погрузилась в поиск ответов самостоятельно, без эксперта, - сложно или практически невозможно. Я знала одного, поэтому и попросила показать мне несколько объектов.
Сразу хочу оговориться, что сегодня апарт-отели самые распространенный и продаваемые объекты недвижимости.
Не стоит сюда добавлять апартаменты расположенные в многофункциональных комплексах, варианты максимально схожие, по своим характеристикам и признакам, с квартирами. А также с помещениями расположенными в доходных домах.
Пять звездочек, а не коньяк
Первая группа - апартамент отели высокого класса. В данной опции бывают не только пять, но четыре звезды. Все включено. По сути, как будто вы прикупили себе кусочек Турции. Тут будет все: бассейны и детские игровые площадки, конференц-залы, прекрасные лужайки и парки с реликтовыми деревьями, рестораны и СПА, салоны красоты и прачечные (не будет только Министерства культуры). Как говорится, аll inclusive Индивидуальный отдых во всей своей изысканной красе.
Обычно это огромные отели с номерным фондом в пределах полутысячи (плюс минус), реконструированные из бывших санаториев и пансионатов советской постройки, традиционно имеющие огромную прилежащую территорию. А зачастую и перешедшую по наследству мощную лечебную и оздоровительную базу.
У такого типа недвижки есть своя специфика: включается неискоренимый принцип колхоза – вся коммуналка идет в общий котел. Здесь вообще нет такого понятия как индивидуальный счетчик. Общее отопление. Система кондиционирования. Не забываем, что Сочи – город тепла, львиная доля уходит не на обогрев, а на охлаждение. Прохлада на курорте дорогого стоит.
Даже при желании выделить свою долю трат и оплатить единолично - это технически невозможно. К примеру, на отопление идет вертикальная разводка, а разделение счетов возможно только при горизонтальной, а у кондиционеров - общий воздуховод.
В таких отелях-исполинах из общего кармана идет содержание и мест общего пользования (огромный просторный холл, уход за придомовой территорией на несколько гектаров, бассейн с морской водой и подогревом, не стесняйтесь, потрогайте теплую водичку рукой…). Содержание да, не дешевое, так ведь и доходы не мизер: по Сеньке и шапка.
Возьмем условного Сеню из апартамент отеля «Grand Royal», где приобретают недвижимость далеко не бедные люди. Знаете, сколько за коммуналку платит мой знакомый владелец жилья размером в 50 кв. метров? Около 200 тысяч в год! И это не потолок. Так ведь и жилье у него стоит 50 миллионов.
Как говорил купец в «Жестоком романсе»: С больших барышей-то можно…
Самый удобный бонус звездных отелей (дорогого стоит!) – это готовая Управляющая компания заточенная под аренду. Чтобы владелец не грел голову, кого и как заселять посуточно, и в любой сезон на ваш номер очередь стояла. УК все сделает: приведет туристов, расселит, уберет за ними постель, помоет и распахнет дверь: «Следующий?!».
Наивысший тип доходности. Идеален для инвестирования , но самим хозяевам доведется пожить в году лишь две недели, которые пролетают, если верить ритмичной песенке, как четыре дня. Хотите отдохнуть дольше? Тогда снимайте сами у себя по 7500 рублей в сутки. Конечно, иронизирую.
Три звезды – три светлых повести
С отелями чуть пониже классом такая история: это мини- гостиницы с номерным фондом до 46 номеров по звездности от трех и ниже. В Сочи это чаще всего результат реконструкции, с любовью сделанных к открытию Олимпиады гостевых домов. Здесь, как правило, нет всего того, чем гордятся пятизвездочные исполины: парковки, места для отдыха, залы для проведения мероприятий и мощная внутренняя инфраструктура. Отсутствие парковой зоны компенсируют эксклюзивные рестораны (почувствуйте, как удивительно пахнет стейком с первого этажа) и бутики. Такие небольшие апарты дают уникальную возможность тихого уединенного отдыха.
Как окрестили на своем риэлторском сленге сочинцы тип таких домов – это «заешка». Заехал, переночевал, съехал. Преимущественно для отдыхающих среднего звена доходности.
Второй по уровню доходности тип апартаментов. Управляющая компания может быть, а может и не быть. Приезжать и жить с семьей в своей квартире можно по месяцу, а если повезет и более.
Постройки эпохи возрождения
Еще один распространенный тип курортной недвижимости - «квартирники» и «переделки». Апартаменты в домах, которые получили при строительстве или реконструкции вторую жизнь, так сказать, возродились из пепла. Это дома которые при застройке были обозначены как магазины, торговые центры, склады. Но, всё-таки что там скрывать, имели актуальность застройки под квартиры.
В таких квартирах люди сами живут годами. А сдают, наоборот, лишь на пару недель, скажем, если уезжают погостить. Коммунальные счета разделены поквартирно: каждый платит за себя, как влюбленные парочки в европейских ресторанах.
Для «квартирника», переделанного из другой нежилой недвижимости, высокие расходы на коммуналку нивелируются самым низким в ряду апартаментов ежегодным налогом. Рассчитывается он исходя из кадастровой стоимости жилья, которая ниже, чем у обычного объекта со статусом «квартира». Так великодушно государство дает послабления бизнесу, так сказать, толчок для развития.
УК, которая профессионально занимается арендой, нет. К услугам тех, кто сдает – заборы и Авито. Велком. По сути наш «квартирник» приравнивается к коммерческой недвижимости, хотя чтобы сделать жилье доходным, владельцу нужно очень постараться. Закон Галины Хованской, запрещающий сдачу жилья на короткий срок, на «квартирники» не распространяется: посуточная аренда разрешена.
На мой взгляд, переделанные «квартирники» , как правило, не очень большие, семейные уютные дома, где все друг друга знают, здороваются, как в советские времена. Все бы хорошо, но степень доходности, увы, самая низкая из всех трех типов апартаментов. Приобретается чаще всего пенсионерами для поддержания штанов нежели нефтяниками и золотодобытчиками по итогам года. Но есть и исключения.
Сколько стоит звездочка
В теме про подводные камни управления апартаментами и рифы доходности я хорошо покопалась и от первого лица расскажу вам в следующий раз. Но с одним условием: если вы догадались, к какому из трех типов курортной недвижимости относится мое собственное жилье, где напротив окна щедрый урожай принесла мушмула. Вы ее обязательно попробуете.
Стоимость звездочки, сегодня в Сочи, составляет 80 000 рублей. За эти деньги проведут экспертизу гостиницы и оставят девелоперу 4 звезды. Стоит ли больше звезд брать ... с неба?
В комментариях вы можете задать любой вопрос, который оказался мною невольно упущен в подробном рассказе, и сразу получите ответ.
