Приобретая квартиру на вторичном рынке, мы нанимаем риелторов и юристов для сопровождения такой сделки, которая включает в себя, помимо прочего проверку «юридической чистоты» квартиры.
Следует иметь ввиду, что ни один специалист в области недвижимости не может дать стопроцентной гарантии юридической чистоты сделки при покупке квартиры на вторичном рынке, что говорит о большом количестве пробелов в российском законодательстве в данной области.
Попытаемся рассмотреть основные актуальные правовые вопросы в области покупки квартиры на вторичном рынке:
I. Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке и методы их снижения.
II. Общие правила проверки юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Часть I «Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке и методы их снижения».
Общие правила проверки юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке
В первую очередь следует определить, что представляет собой юридическая чистота сделки.
На практике данное понятие широко используется юристами и риелторами при совершении сделок купли-продажи недвижимости, но законодательством данное понятие не определено.
Так, эксперты в данной области утверждают, что на сегодняшний день проверка юридической чистоты сделки представляет собой совокупность действий по проверке документации на тот или иной интересующий объект недвижимости.
Как произвести проверку недвижимости на юридическую чистоту?
1. Запрашиваем у продавца правоустанавливающий документ.
Правоустанавливающим документом является такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на недвижимость.
К таким документам относятся:
- договор купли-продажи квартиры;
- договор дарения;
- договор ренты;
- соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества;
- судебный акт;
- договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации;
- договор участия в долевом строительстве;
- инвестиционный договор;
- завещание;
- свидетельство о праве на наследство по закону;
- договор мены.
2. Заказываем на сайте Росреестра выписку из ЕГРН о переходе прав и выписку из ЕГРН об основных характеристиках.
Из данных выписок можно выявить следующую информацию:
- характеристики объекта, включая кадастровый номер, месторасположение, почтовый адрес, информацию об общей площади, год введения в эксплуатацию;
- о владельцах, на которых зарегистрированы вещные права, и сведения об ограничениях;
- схематический план объекта;
- о сделках.
3. Проверяем личность продавца
- необходимо запросить паспорт у продавца. Проверяем данные, указанные в правоустанавливающих документах и паспорте, на их совпадение. Если есть расхождения, то необходимо уточнять, в связи с чем данные расхождения возникли. Если возникают сомнения, то лучше проверить данные в УФМС;
- необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
- необходимо проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке.
4. Проверяем историю зарегистрированных лиц в квартире.
Для этого необходимо попросить продавца предоставить архивную справку по форме № 9 (в управляющей компании).
В данной справке указываются следующие сведения:
- о лицах, зарегистрированных в квартире;
- собственнике жилья;
- наличии либо отсутствии родства между собственником и иными жильцами;
- дате регистрации по данному адресу и дате снятия с регистрационного учета;
- жилом помещении (размер общей и жилой площади, число комнат);
- лице, которому выдается справка.
5. Проверяем ограничения и обременения на квартиру.
Данные по ограничению и обременению указаны в выписке ЕГРН. Можно еще посмотреть информацию о недвижимости на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года, то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время.
Кроме того, необходимо проверить продавца на сайте арбитражного суда по риску покупки квартиры у лица, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.
6. Проверяем задолженность за коммунальные платежи путем запроса у продавца справки об отсутствии задолженности за предоставляемые услуги.
7. Проверяем продавца квартиры на сайте районного суда на территории, где находится квартира.
Возможно, в период продажи недвижимости идет судебное разбирательство, но обременение на недвижимость еще не наложено.
После запроса и предоставления документации со стороны продавца необходимо проанализировать вышеуказанную документацию на предмет подлинности и логики перехода права собственности на продавца, проанализировав правовую историю получения и отчуждения такой квартиры.
При проверке правовой истории следует помнить о сроках обжалования предыдущих сделок, которые могут быть восстановлены в судебном порядке.
Необходимо понимать, чем меньше квартира участвовала в сделках, тем меньше рисков при заключении договора купли-продажи.
Проверка юридической чистоты необходима для признания покупателя добросовестным приобретателем в случае истребования квартиры в судебном порядке.
Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.
Критерии, согласно которым покупатель признается добросовестным (из анализа судебной практики):
- Если сделка, по которой покупатель приобрел квартиру, отвечает признакам действительной сделки, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
- Покупатель не знал о притязании третьих лиц.
- Покупатель квартиры осведомлен о наличии записи в ЕГРН о праве собственности продавца квартиры; отсутствуют отметки, о судебных спорах.
- Покупателем была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки:
- осмотр квартиры;
- проверка правоустанавливающих документов;
- выяснение оснований возникновения права собственности продавца;
- цена не должна быть существенно ниже ее рыночной стоимости.
Если в судебном порядке покупатель будет признан добросовестным, то суд вправе оставить квартиру покупателю или вернуть первоначальному собственнику, который лишился ее помимо своей воли.
