Основы взаимовыгодных отношений управляющей организации и собственников помещений МКД
24 июня 2021 года я принял участие во Всероссийском семинаре-конференции "ЖКХ Будущего 2021. Актуальные вопросы и решения".
По итогам мероприятия я направил в Оргкомитет свое предложение в резолюцию:
1. Муниципальный тариф СиРЖ должен отражать в видах благоустройства МКД наличие в составе общего имущества земельного участка, контейнерной площадки, неиспользуемого мусоропровода, озеленения, МАФ, игровые/спортивные/детские площадки.
2. Детальный состав общего имущества должен определяться еще на стадии проектирования МКД - Проектировщиком! Если состав общего имущества не определен на стадии проектирования, то он обязательно должен определяться на последующих стадиях строительства - Застройщиком или эксплуатации МКД - Управляющей организацией.
3. Периодически инициировать и проводить ОСС с вопросами управления, содержания и ремонта общего имущества должно стать для управляющей организацией обязанностью, а не правом.
4. Предлагать собственникам помещений МКД вопросы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для их предварительного обсуждения и последующего утверждениях на ОСС в каждом отчетном периоде должно быть для управляющей организации лицензионным требованием, несущим за собой обязанности и ответственность за их исполнением.
5. Отсутствие кворума на ОСС должно предупреждаться путем предварительной передачи доли голоса от одного собственника к другому и иметь последствия повторных голосований до принятия решения по вопросам повестки ОСС.
6. Результаты ОСС должны формироваться с учетом права предварительной верификации решения каждого собственника помещений МКД, даже в том случае если он передал долю своего голоса другому собственнику. Т.е. каждому собственнику должны приходить уведомления (например, в личный кабинет Госуслуг) о их решении в ОСС с предложением в случае, если они не согласны или этого не делали зайти в систему и изменить свое решение.
7. Результаты ОСС должны отражать решения каждого собственника и публиковаться с свободном доступе. Т.е. каждый собственник должен иметь возможность увидеть в результатах ОСС с учетом доли голоса не только свое решение, но и решения своих соседей.
8. Органы государственного жилищного надзора должны иметь не только обязанности по приему протоколов ОСС, но и нести ответственность за их подлинность.
9. ОСС должны проводиться с использованием исключительно государственных систем ГИС ЖКХ и Госуслуги в едином для всех порядке. Только Федеральное законодательство может защитить право выбора собственников помещений МКД.
10. Органы жилищного надзора должны иметь не только обязанность вносить в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом, но и нести ответственность за полное соответствие такого договора жилищному законодательству РФ на основании которого осуществляется внесение в реестр.
11. Органы местного самоуправления должны иметь обязанность не только утверждать типовые формы конкурсных договоров управления, но и нести ответственность за их полное соответствие жилищному законодательству РФ.
12. Норма указанная в п.12 Статьи 162 ЖК РФ, которая предусматривает распоряжение полученной экономии управляющей организацией без утверждения отчета о выполнении плана на ОСС ущемляет права собственников помещений МКД и должна быть отменена.
А теперь подробнее о моих предложениях.
ВВЕДЕНИЕ
Управление МКД глазами собственника, реальная практика выстраивания взаимовыгодных отношений с управляющей компании. Роль Законодателя, Государства, ОМСУ.
Основа 1 - Полноценная общедолевая собственность на общее имущество собственников помещений МКД.
Тезис. Владение общим имуществом МКД, а вместе с ним единые для всех собственников права, обязанности, и ограничения должны возникать не только в силу закона, а конкретно определяться в момент возникновения и/или перехода права собственности на жилое/нежилое помещение МКД.
Реальная практика собственника.
Я купил квартиру, мне выдали документ – Свидетельство о государственной регистрации права, объект права – квартира. К свидетельству мне приложили выписку из технического паспорта дома в которой указан кадастровый номер, площадь, местонахождения, экспликации моей квартиры. Все вроде правильно, логично и понятно.
Но сразу после покупки мне предложили подписать договор управления многоквартирным домом, одним из предметов которого является надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД.
Оказывается, я стал собственником не только квартиры, но и общего имущества МКД, которое в силу жилищного законодательства я как собственник обязан содержать, реализуя один из способов управления МКД.
Но на совместную собственность МКД документа у меня нет!!! Никакого!
В силу закона общее имущество есть, а отношение к собственности нет!
Но отсутствием документа подтверждающего право собственности на общее имущество не обошлось. Как оказалось отсутствует полный и исчерпывающий состав этого общего имущества, в отношении которого должны осуществляться услуги по управлению многоквартирным домом, оказываться услуги и выполняться работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (требование п.п.1, п.3, статьи 162 ЖК РФ).
Я попытался разобраться.
В постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 сказано, что состав общего имущества определяется тремя способами:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
И сразу вопрос – как мне, собственнику (не специалисту!!!) определить этот состав самостоятельно?
Дело в том, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом (требование п.24 ПП РФ от 13.08.2006 N 491), которая собственникам помещений МКД не передается.
Вести и хранить техническую документацию на МКД в установленном законодательством Российской Федерации порядке обязана управляющая организация (требование б, п.6 ПП РФ от 03.04.2013 N 290).
Но у управляющей организации отсутствуют обязанности по определению общего имущества МКД, по отношению к которому они оказывают услуги и работы. Нонсенс?
В отсутствии какой-либо мотивации для управляющей организации, многочисленные наши переговоры с ее представителями о необходимости определения качественных и количественных характеристик и включения в договор управления конкретного состава общего имущества не привели к успеху. Управляющая организация с поразительной настойчивостью выдавало и продолжает выдавать понятие ОПРЕДЕЛИТЬ состав общего имущества (требование п. 1 ПП РФ от 13.08.2006 N 491) за понятие ВКЛЮЧАЕТСЯ в состав общего имущества (требование п. 2 ПП РФ от 13.08.2006 N 491), в результате чего состав нашего общего имущества поместился на одной страничке в Приложении к Договору управления, т.е. по сути остался не определенным.
Следующий способ определения состава общего имущества МКД.
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
Открываю Постановление Правительства РФ от 11.06.2013 N 493 "О государственном жилищном надзоре" и… контроль за содержанием общего имущества выражается только в предупреждении, выявление и пресечение нарушений, установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда. Т.е. предмет деятельности Госжилинспекции – это нарушения, а не контроль за содержанием. А это означает, что Госжилинспекция определяет всего лишь принадлежность объекта нарушения к составу общего имущества и не определяет сам состав.
Следующий способ определения состава общего имущества МКД.
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации
Итого: Состав общего имущества МКД определять некому!!!
И теперь отдельно хочу отметить такой элемент общего имущества МКД как Земельный участок.
ЖК РФ Статья 36. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Но границы этого земельного участка не определены практически во всех МКД Московской области.
Я попытался разобраться и в этом вопросе.
Федеральным законом РФ N 189-ФЗ установлено, что земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если этот земельный участок образован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет (п. 2, статьи 16, Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Образование земельного участка под МКД – это обязанность ОМСУ (требование п. 4 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
А что ОМСУ?
А ОМСУ вместо образования земельных участков под МКД приняли правила благоустройства территории городского округа в которых обязанности по содержанию прилегающей к МКД территории, земельные участки под которыми не образованы либо образованы по границам таких домов возложили на эксплуатирующие организации, т.е. на собственников помещений МКД. В состав «муниципального» тарифа СиРЖ включили затраты на содержание земельного участка без указания о наличии/отсутствия в составе общего имущества земельного участка.
Однако федеральным законом РФ N 131-ФЗ установлено, что Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы: участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов в содержании прилегающих территорий (подпункт 13, пункта 1, статьи 45.1 федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Итого: Собственники помещений МКД содержат не принадлежащее им имущество!
Что же делать, какие предложения?
Мое предложение.
Внести поправки в жилищное законодательство РФ по сути и смыслу моих предложений:
Детальный состав общего имущества должен определяться еще на стадии проектирования МКД (Проектировщиком!). Если состав общего имущества не определен на стадии проектирования, то он обязательно должен определяться на последующих стадиях строительства (Застройщик!) или эксплуатации МКД (Управляющая организация!). Государство должно обеспечить обязательства и ответственность за наличие такого документа не только в составе технической документации на МКД, но и в приложении к свидетельству о регистрации права собственности на квартиру в этом МКД. Т.о. при покупке объекта недвижимости покупатель будет приобретать права не только на свою квартиру, но и коллективные права распоряжения, обязанности содержания, и ограничения (правила) пользования общим имуществом МКД.
Муниципальный тариф СиРЖ должен отражать в видах благоустройства МКД наличие в составе общего имущества земельного участка, контейнерной площадки, неиспользуемого мусоропровода.
Основа 2 - Полноправная постоянная вторая сторона договора, в лице коллективного собственника дома.
Тезис. Государство должно обеспечить непрерывную и полноправную работу органа управления МКД исключительно в лице коллективного собственника дома или уполномоченных им представителей из числа собственников.
Реальная практика собственника.
Итак, я купил квартиру, а вместе с ней и бремя содержания и право пользования общим имуществом МКД.
При этом органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, которое проводится в целях управления этим многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (требование п. 1 Статья 45 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления (требование п. 1 Статья 45 ЖК РФ).
По отдельным вопросам общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе ОМСУ.
В моем МКД ОСС было проведено всего один раз пять лет назад по инициативе Застройщика с целью выбора способа управления МКД, заключения договора с управляющей компанией и установления «муниципального» тарифа СиРЖ по текущим ставкам ОМСУ.
После этого единственного ОСС управляющая компания полностью потеряла интерес к проведению в дальнейшем общих собраний собственников в моем МКД.
А что собственники? Они же обязаны…
И здесь сразу возникает самый главный вопрос, на который у собственников сегодня нет ответа - по каким вопросам проводить ОСС?
Ответ на этот вопрос вроде как описан в Статье 44 ЖК РФ, где указано что относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но есть одно очень существенное но - размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (тариф СиРЖ) определяется с учетом предложений управляющей организации (требование п. 7 Статьи 156 ЖК РФ).
Какие должны быть предложения управляющей организации главным образом указано в Постановлении Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", вот, например, некоторые из них.
Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием, в том числе:
- разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
- подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
- подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;
- обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов.
Но обязанность, равно как и ответственность - предлагать у управляющих организаций сегодня отсутствует, они никак не мотивированы предлагать, им гораздо проще и выгоднее для себя осуществлять деятельность по своему усмотрению, т.е. ничего не предлагать и не согласовывать/утверждать.
Жилищное законодательство сегодня построено так, что обязательства управляющей организации в отсутствии достижения соглашения с собственниками помещений МКД все равно будут возникать, но уже в силу закона, нарушение которого может подтвердить только государственный орган жилищного надзора, либо суд.
При таких условиях заказчиком жилищных услуг можно назвать Госжилинспекцию, т.к. у собственников в отсутствии достигнутого с управляющей организацией соглашения, например о плане работ на предстоящий период остается единственный способ обеспечить выполнение работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества – это заявлять о нарушениях жилищного законодательства в Госжилинспекцию, которая в свою очередь проведет проверку и если факты нарушений подтвердятся выдаст распорядительный документ в управляющую организацию – предписание (предостережение). Т.е. удел собственников – жаловаться?
Итак, управляющие организации мотивированы ничего не предлагать собственникам помещений МКД. Без предложений управляющей организации собственники помещений МКД могут провести ОСС только по отношению к самим себе и принадлежащим им имуществу. Собственники помещений МКД не могут в одностороннем порядке утвердить тариф, план работ, порядок отчета и его последствия и д.р., т.е. не могут выступать как полноправный орган управления МКД.
Но, к сожалению, эта не единственная проблема с которой сталкиваются собственники помещений МКД.
Провести ОСС в МКД сегодня не так просто, т.к. данная процедура предполагает обеспечение кворума общего собрания не менее 50% собственников, что очень часто бывает недостижимым условием. Кроме того, кропотливая процедура проведения собрания в больших МКД является ощутимо затратным мероприятием.
Все это становится еще одним аргументом для управляющих организаций ничего не предлагать и ОСС не проводить.
Итог: Проводить ОСС, равно как инициализировать орган управления МКД в лице коллективного собственника дома сегодня очень часто некому.
Но, все вышесказанное верно для всех вопросов компетенции ОСС за исключением одного – это выбор способа управления многоквартирным домом.
Вот здесь управляющие организации уже крайне мотивированы, чтобы на ОСС было либо принято, либо наоборот неприятно решение о выбор способа управления многоквартирным домом.
Смена управляющей организации крайне болезненна для собственников помещений МКД и несет еще одну серьезную проблему, которую годами победить не получается – это подделка решений/протоколов ОСС.
Мое предложение.
Внести поправки в жилищное законодательство РФ по сути и смыслу моих предложений:
- Предлагать собственникам помещений МКД вопросы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для их предварительного обсуждения и последующего утверждениях на ОСС в каждом отчетном периоде должно быть для управляющей организации лицензионным требованием, несущим за собой обязанности и ответственность за их исполнением.
- Периодически инициировать и проводить ОСС с вопросами управления, содержания и ремонта общего имущества должно стать для управляющей организацией обязанностью, а не правом.
- Отсутствие кворума на ОСС должно предупреждаться путем предварительной передачи доли голоса от одного собственника к другому и иметь последствия повторных голосований до принятия решения по вопросам повестки ОСС.
- Результаты ОСС должны формироваться с учетом права предварительной верификации решения каждого собственника помещений МКД, даже в том случае если он передал долю своего голоса другому собственнику. Т.е. каждому собственнику должны приходить уведомления о их решении в ОСС с предложением в случае, если они не согласны или этого не делали зайти в систему и изменить свое решение.
- Результаты ОСС должны отражать решения каждого собственника и публиковаться с свободном доступе. Т.е. каждый собственник должен иметь возможность увидеть в результатах ОСС с учетом доли голоса не только свое решение, но и решения своих соседей.
- Органы государственного жилищного надзора должны иметь не только обязанности по приему протоколов ОСС, но и нести ответственность за их подлинность.
- ОСС должны проводиться с использованием исключительно государственных систем ГИС ЖКХ и Госуслуги в едином для всех порядке. Только Федеральное законодательство может защитить право выбора собственников помещений МКД.
Основа 3 - Полноценные аспекты жилищных правоотношений
Тезис. Государство должно обеспечить правовую базу для выстраивания договорных отношений в части управления МКД обязательную для исполнения всеми участниками без исключения и в полном объеме, а не только в ее части.
Реальная практика собственника.
Итак, я купил квартиру, а вместе с ней как мы уже выяснили общее имущество МКД, которое собственники обязаны содержать в надлежащем виде.
Для этого одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) заключает Договор управления по которому в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Здесь необходимо отметить, что решение ОСС – это согласие только одной из сторон договора (собственники помещений МКД), а в Договоре управления оформляется уже согласие второй стороны договора (управляющая организация), таким образом достигается соглашение двух сторон.
Я изучил свой договор управления и пришел к выводу, что обязанности управляющей компании перед собственниками помещений МКД возникают не в силу договора, а в силу закона. Такой вывод я сделал после того, как не нашел в договоре управления определенных четырех существенных условий.
- Состав общего имущества (требование п.п.1, п.3, статьи 162 ЖК РФ)
В действующей редакции Договора управления отсутствует полный и исчерпывающий состав общего имущества, в отношении которого должны осуществляться услуги по управлению многоквартирным домом, оказываться услуги и выполняться работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, в том числе:
a) Отсутствует состав технической документации (требование п.24 ПП РФ от 13.08.2006 N 491);
b) Отсутствует состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются (требование п.26 ПП РФ от 13.08.2006 N 491) Не везде но очень частое явление.
c) Земельный участок под МКД сформирован, но не образован (требование п. 4 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ) – обязанность ОМСУ!!!;
d) Прилегающая (уборочная) территория МКД не определена (требование Закона Московской области № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области»);
e) Отсутствуют качественные и количественные характеристики общего имущества, не указаны типы и марки инженерного оборудования, отсутствуют ссылки на техническую документацию; не приложены экспликации помещений с указанием их номеров, площадей и назначения (требование п.2 ПП РФ от 13.08.2006 N 491, Статья 36 ЖК РФ);
f) Отсутствует оборудование, изделия и материалы, а также сопровождающаяся к ней техническая документация приобретенные собственниками помещений посредством целевых взносов (система видеонаблюдения, система контроля доступа, металлическое ограждение и т.п.).
В результате собственники помещений МКД не имеют возможности в полной мере определить состав общего имущества который они обязаны содержать (требование п.п. а, п.1 ПП РФ от 13.08.2006 N 491), т.к. вся техническая документация на многоквартирный дома хранится в управляющей компании, а от управляющей компании отсутствуют предложения о включении его в договор управления.
Вывод (п. 1 Повестки встречи от 17.10.2019 с управляющей компанией) - управляющей компании необходимо сформировать полный и исчерпывающий состав общего имущества и технической документации на каждый МКД, оформить данный состав отдельным приложением к Договору управления и предоставить его собственникам помещений для предварительного обсуждения, и вынести вопрос об утверждении состава общего имущества на ОСС. Указать сроки и ответственных. ОМСУ сформировать земельные участки под каждым МКД.
2. Перечень работ и услуг (требование п.п.2, п.3, статьи 162 ЖК РФ)
В действующей редакции Договора управления не в полной мере соответствует жилищному законодательству РФ перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а именно:
a) Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не соответствует в полной мере минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (требование РФ от 03.04.2013 N 290);
b) Перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом не соответствует в полной мере стандартам управления многоквартирным домом (требование п.4 РФ от 15.03.2013 г. N 416)
c) Порядок изменения перечня работ и услуг не определен. От управляющей компании не поступают предложения на утверждение общим собранием собственников помещений по вопросам содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома на предстоящий период, не предлагаются разработанные с учетом минимального перечня услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, не предоставляется обоснование этих работ и услуг в виде оформленных актов о результатах осмотров общего имущества, не предоставляются расчеты и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения этих работ (требования п.п в, п.4 , п.5...8 ПП РФ от 15.05.2013 N 416).
В результате собственники помещений МКД не могут утвердить на предстоящий отчетный период перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (требование п.2, п.3. Правил оказания услуг и выполнения работ ПП РФ от 03.04.2013 N 290), т.к. отсутствуют предложения от управляющей компании.
Вывод (п. 2 Повестки встречи от 17.10.2019 с управляющей компанией) - управляющей компании необходимо сформировать перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в полном соответствии с жилищным законодательством РФ. Оформить данные перечни отдельным приложением к Договору управления на каждый МКД и предоставить его собственникам помещений для предварительного обсуждения, и вынести вопрос об утверждении перечня работ и услуг на ОСС. Предоставить собственникам помещений для предварительного обсуждения планы восстановительных работ на предстоящий период, и вынести вопрос об их утверждении на ОСС. Указать сроки и ответственных.
3. Размер платы за содержание и ремонт (требование п.п.3, п.3, статьи 162 ЖК РФ)
В действующей редакции Договора управления не в полной мере соответствует жилищному законодательству РФ порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а именно:
a) От управляющей компании не поступают предложения на утверждение общим собранием собственников помещений на предстоящий отчетный период по вопросу определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества (требование п.7 статьи 156 ЖК РФ);
b) Управляющей компанией не предлагаются разработанные с учетом минимального перечня услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, не предоставляются расчеты и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения этих работ (требования п.4 в) ПП РФ от 15.05.2013 N 416);
c) Порядок определения размера платы определен по ставкам органов местного самоуправления, что исключает участие собственников помещений в МКД в определении его размера.
В результате собственники помещений МКД не могут определить размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на предстоящий период (требование п. 7 Статья 156 ЖК РФ), т.к. отсутствуют предложения от управляющих компаний.
Вывод (п. 3 Повестки встречи от 17.10.2019 с управляющей компанией) - управляющей компании необходимо разработать с учетом минимального перечня услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставить собственникам помещений для предварительного обсуждения расчеты и обоснования финансовых потребностей на предстоящий период, и вынести вопрос об утверждении размера платы за содержание и ремонт и его детальную расшифровку на ОСС. Расшифровку размера платы за содержание и ремонт включить приложением к Договору управления и вынести на ОСС для утверждения. Включить данный порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в Договору управления и утвердить на ОСС. Указать сроки и ответственных.
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (требование п.п.4, п.3, статьи 162 ЖК РФ)
В действующей редакции Договора управления не в полной мере соответствует жилищному законодательству РФ порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, а именно:
a) Отсутствует понятная для собственников помещений форма отчета о выполнении работ по договору управления;
b) Управляющая компания не предоставляет собственникам помещений понятный отчет о выполненных работах (требование п.11 Статьи 162 ЖК РФ, требования п.4 з) ПП РФ от 15.05.2013 N 416).
c) Кроме того, отсутствие полного и исчерпывающего состава общего имущества, отсутствие утвержденных общим собранием собственников помещений планов работ на предстоящий период и их стоимость исключает, собственно, сам предмет контроля.
Отсутствие понятного для собственников отчета о выполнении условий договора за отчетный период, а также обязанности его утверждения на ОСС не позволяют собственникам (плательщикам) адекватно оценивать состояние общего имущества и объем выполненных и планируемых работ (услуг) по его содержанию и ремонту. В результате собственники помещений МКД не могут осуществлять контроль в полной мере за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (требование п.5 5) Статьи 161.1 ЖК РФ).
Вывод (п. 4 Повестки встречи от 17.10.2019 с управляющей компанией) - управляющей компании необходимо предоставить собственникам помещений понятный отчет о выполненных работах и услугах по договору управления за прошедший период. Форму отчета и порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления обсудить с собственниками помещений и включить приложением к Договору управления, вынести на ОСС для утверждения. Указать сроки и ответственных.
Однако многочисленные переговоры с управляющей компанией о необходимости приведения договора управления в полное соответствие с жилищным законодательством, привлечение к вопросу представителей блока ЖКХ ОМСУ, привлечение представителей Госжилинспекции не привели к успеху - управляющая организация до настоящего времени так и не выполнила ни одного требования законодательства РФ, на которые им указали собственники помещений МКД!!!
Неопределенные в полном соответствии с жилищным законодательством существенные условия Договора управления МКД не позволяют собственнику (плательщику) заявлять о невыполнении договора и инициировать наступление определенных для сторон соответствующих последствий.
У собственников помещений МКД (Совета дома) отсутствует, собственно, сам предмет контроля.
В результате собственник (плательщик) из сильной стороны договора превратился в слабую.
Я попытался разобраться почему так и обратил внимание на один существенный момент. Конкурсный договор, утвержденный ОМСУ для отбора управляющих организаций не содержит в полной мере положения стандартов управления МКД описанных в ПП РФ №416, а также региональном НПА Р-255 РВ МО.
И вот теперь вопрос - а с чего управляющей организации с такими правилами игры повышать ставки?
Мое предложение.
Внести поправки в жилищное законодательство РФ по сути и смыслу моих предложений:
Согласно Статьи 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В Статье 162 ЖК РФ прямо указаны четыре существенных условия Договора управления, которые должны быть определены для каждого МКД отдельно, т.к. все дома разные (выше я подробно это описал).
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
Органы жилищного надзора должны иметь не только обязанность вносить в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом, но и нести ответственность за полное соответствие такого договора жилищному законодательству РФ на основании которого осуществляется внесение в реестр.
Органы местного самоуправления должны иметь обязанность не только утверждать типовые формы конкурсных договоров управления, но и нести ответственность за их полное соответствие жилищному законодательству РФ.
Государство должно обеспечить правовую базу для выстраивания договорных отношений в части управления МКД обязательную для исполнения всеми участниками без исключения и в полном объеме, а не только в ее части.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Собственники помещений МКД оплачивают услуги ЖКУ по расчетному плану, а не факту, поэтому показателем эффективности управляющей организации, оценка результата ее деятельности может осуществлять исключительно только на основании утвержденного собственниками (плательщиками!!!) на ОСС отчета управляющей организации о выполнении этого плана.
Только после оценки результатов выполнения управляющей организацией плана работ за отчетный период может приниматься решение о распределении полученной экономии и приниматься такое решение должно исключительно собственниками помещений МКД на ОСС.
Норма указанная в п.12 Статьи 162 ЖК РФ, которая предусматривает распоряжение полученной экономии управляющей организацией без утверждения отчета о выполнении плана на ОСС ущемляет права собственников помещений МКД и должна быть отменена.
К сожалению, приходится отмечать, что эффективность деятельности управляющих организаций органы региональной государственной власти все чаще пытаются оценивать по субъективным признакам. Теперь собственникам предлагается оценить работу своей управляющей организации в пресловутых рейтингах по критериям, отражающих лишь степень удовлетворенности (пример ТыРешаешьЖКХ.рф) и совсем забывают про договорные взаимоотношения собственников и управляющих организаций.
К сожалению, все чаще приходится отмечать, что наше законодательство меняется в сторону передачи полномочий, а вместе с ними и ответственности от управляющих организаций к собственникам помещений МКД, т.е. в угоду управляющим организациям.
Особо стоит отметить, что управляющие организации все чаще стремятся выполнять работы и услуги не собственными силами, а с привлечением подрядных организаций. Т.о. управляющие организации оставляют за собой, по сути, только функции управления.
И вот здесь невольно напрашивается вопрос – а зачем нам тогда такие управляющие организации, которые работы и услуги сами не выполняют, все больше перекладывают ответственность на Советы домов (всячески содействуют в наделении таких полномочий) и при этом требуют оплату в полном объеме и не отчитываясь о выполненных работах?
Где эффективное расходование средств собственников?
Разве такой «профессиональный управленец» нужен собственникам в многоквартирном доме?