На прошлой неделе коллегия по гражданским делам Верховного суда России рассматривала интересное дело.
Совместно нажитое имущество стало залогом у банка в качестве обеспечения взятой супругом заявительницы ипотеки.
Мужчина не смог заплатить кредит, и банк обратил взыскание на внесённый в качестве обеспечения сделки дом и земельный участок.
И приставы бы забрали дом, если бы не настойчивость женщины и одна деталь: в заверенном нотариусом согласии при заключении кредитного договора была поддельная подпись заявительницы.
Далее суды:
➡️ Суд первой инстанции поддержал заявительницу. Экспертиза подтвердила: подпись поддельная.
➡️ Апелляционный суд отменил решение первой инстанции указав: нет оснований считать, что банку было известно о фальсификации подписи.
➡️ Кассационная инстанция оставила это решение без изменения.
Суды при этом сослались на п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса (ГК):
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Иными словами, положение ГК требует доказать, что банк знал или должен был знать о поддельной подписи.
⏭ Гражданская коллегия Верховного суда с апелляцией и кассацией не согласилась.
Суд напомнил, что правила ст. 253 ГК применяются, если для отдельных видов совместной собственности не установлено иное в самом ГК или других законах. В данном споре речь идет о совместной собственности супругов, значит, применяются правила ст. 35 Семейного кодекса о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом супругов. Статья требует нотариального согласия другого супруга. Его отсутствие — безусловное основание для признания недействительной сделки по распоряжению общим имуществом. Неважно, что контрагент по сделке мог добросовестно не знать, что согласие отсутствует. Знание об отсутствии согласия не является условием для признания сделки недействительной. Значит, доказывать, что банк не знал о фальсификации, не надо. Достаточно того, что установлен факт подделки подписи, полагает ВС.
Гражданская коллегия ВС отправила дело на пересмотр в апелляцию.
Таким образом, Верховный суд защитил совместную семейную собственность и интересы не осведомлённого супруга.
Есть над чем поразмыслить, актуальные проблемы:
- плохая информированность участников оборота обо всех обстоятельствах сделки (в том числе о достоверности подписей, реестров), о профилактике и пресечении недобросовестности, о проблеме режима общей совместной собственности супругов;
- отсутствует необходимая нотариальная экспертиза для сделок с жилыми помещениями.
- недоступность для большинства участников сделки данных о брачных состояниях, которые есть в реестрах ЗАГСов (а ещё и с учетом новшеств, в части необязательности отметок в паспортах граждан);
- слабая защищенность от неразумной, расточительной и незаконной деятельности второго супруга.
А ведь на месте банка, в данном случае - не защищённого субъекта сделки, может оказаться физическое лицо - добросовестный покупатель недвижимости.
Так, Евгений Мокеев из Ангарска купил квартиру. Но выяснилось, что первоначально она была в совместной собственности супругов. Супруг продал ее без согласия с бывшей супругой. Далее она по цепочке перепродаж попала к заявителю. Тем временем супруга добилась раздела совместно нажитого имущества и признания первоначальной сделки по продаже квартиры бывшим мужем недействительной. Суды после этого истребовали от Евгения Мокеева половину доли в праве собственности на квартиру. Он настаивал, что был добросовестным приобретателем, а срок исковой давности истек, но суды это не учли.
В жалобе в КС Евгений Мокеев оспаривал ст. 302 ГК об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Заявитель указывал, что в результате применения этой статьи он лишен ½ доли единственного жилья. При этом сделка купли-продажи между ним и продавцом, который купил квартиру у бывшего супруга истицы, не признана недействительной. Евгений Мокеев полагает, что такой подход не гарантирует защиту прав собственности тем, кто действовал осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи и не мог знать об отсутствии полномочия на распоряжение жилым помещением, так как это будет установлено на основании судебного решения значительно позднее.
Евгения Мокеева или его представителя в заседании в КС не было. Выступали только представители госорганов. Все они соглашались, что ст. 302 ГК не противоречит Конституции, а Евгений Мокеев может требовать возмещения затраченных средств. Такой способы защиты права на долю допускали ВС и ВАС в п. 42 совместного постановления о защите права собственности[1].
Вывод, для покупки недвижимости без подводных камней:
- Проще всего купить квартиру в новостройке и быть первым ее пользователем.
- При покупке вторичного жилья есть риски столкнуться с проблемами, описанными выше ⤴️
Главные рекомендации:
- анализ реестров о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
- в случае совместной или долевой собственности привлечь к сопровождению сделки нотариуса;
- сопоставление информации, полученной от собственника квартиры со сведениями, полученными из реестра, (домовой книги, поквартирной карточки и т.д.).
✅ Это интересно !
ℹ️ здесь я рассказывал о позициях Верховного суда РФ в части компенсации за уголовное преследование и административное производство, а также порядок оплаты нотариальных действий.
Будущее без правового нигилизма, правовой нигилизм - без будущего!