Краткое содержание
- В течение последних 20 лет фонды недвижимости REIT были одними из самых высокодоходных активов.
- Тем не менее, доходность многих инвесторов в REIT остается стабильно низкой, потому что они допускают пять распространенных ошибок.
- В этой статье рассмотрим эти ошибки и расскажем, как их избежать, чтобы вы могли минимизировать потери и максимизировать прибыль.
- Ищете идеи для своего инвестиционного портфеля, подобные этой? В закрытом телеграмм канале BeatMarkets подписчики получают эксклюзивный доступ к моим модельным портфелям.
За последние 20 лет REIT были одними из самых высокодоходных активов в мире. На графике ниже мы видим, что что средняя ежегодная доходность инвестиций составляла 13.5%, обогнав множество популярных инвестиционных инструментов, включая S&P 500 (SPY), акции высокотехнологичных компаний (QQQ) и коммунальных служб (XLU) и т.д.
Высокая доходность привлекает многих инвесторов в REITы. Это хорошо, однако многие инвесторы вкладываются в сектор, думая, что тоже получат среднегодовую рентабельность на уровне 13.5%, но на самом деле очень немногим удается стабильно получать такой результат.
Почему у среднего инвестора немного шансов получить доходность 13.5%?
Средний частный инвестор совершает несколько очень распространенных ошибок, которые мешают ему получить высокую доходность в долгосрочном периоде. Я знаю, потому что сам инвестирую в REITы уже более десяти лет, и в начале пути я совершил немало таких же ошибок.
Думаю, что могу поделиться с вами одной из самых ценных вещей – пониманием этих ошибок, чтобы вы смогли их избежать и получить максимальный результат. Далее рассмотрим пять самых серьезных ошибок, которые совершают начинающие инвесторы в REIT.
Ошибка №1: думать, как трейдер
Большинство людей, покупающих недвижимость, будь то дом, земля или коммерческая недвижимость, как правило, понимают, что это очень долгосрочная инвестиция. С течением времени она может вырасти в цене, возможно, приносить доход и постепенного увеличивать будущую прибыль своего владельца.
Однако по какой-то причине инвесторы в REITы, как правило, не могут думать так же. Поскольку REITы гораздо более ликвидны, чем непосредственное владение недвижимостью, слишком много инвесторов спекулируют позициями и закрывают их, а также уделяют слишком много внимания ежедневным новостям и колебаниям рынка:
Инвесторы должны помнить, что REITы – это долгосрочные инвестиции, которые обеспечивают доход и прирост капитала в течение многих лет. Лучше всего приобрести хорошие бумаги хорошей компании по хорошей цене, а потом, «говоря словами известного инвестора Джесси Ливермора, «быть правым и никуда не двигаться».
Постоянно торгуя и закрывая позиции, каждый раз вы потенциально совершаете налогооблагаемое действие. Кроме того, многие REITы стабильно повышают свои дивиденды, поэтому, продавая бумаги, вы можете потерять будущую прибыль на издержки, а новая позиция, которую вы откроете, может иметь не такую высокую доходность.
Я называю инвесторов в REIT, арендодателями с высоким доходом, потому что нужно прививать инвесторам в REITы мышление арендодателя. Подобно тому, как большинство приносящих доход объектов недвижимости представляют собой долгосрочные инвестиции, генерирующие денежный поток, так и REITы должны рассматриваться инвесторами с той же позиции.
Ошибка №2: переплачивать за популярные компании
Цена, которую вы платите за любой инвестиционный инструмент, определяет ваш запас прочности и потенциал для дальнейшего роста. А значит, даже компания с мировым именем может стать неудачным инвестиционным решением, если вы покупаете ее акции по слишком высокой цене.
Инвесторы нередко склонны фокусироваться на внешних аспектах REITов, таких как история или внешний вид их недвижимости:
Однако альтернативная инвестиция, которая, возможно, выглядит менее аппетитно, может иметь более высокий потенциал в долгосрочной перспективе, потому что в конце концов все сводится к цене и ценности:
Как напоминает нам Уоррен Баффет: «Для инвестора покупка акций отличной компании по завышенной цене может перечеркнуть результаты благоприятного развития бизнеса в течение следующих десяти лет».
Голубые фишки REIT, такие как Prologis (PLD) и Public Storage (PSA), - отличные компании, которые, похоже притягивают к себе внимание всех аналитиков. В результате большинство из инвесторов вынуждены переплачивать за бумаги этих компаний.
Как правило меньшие REITы, о которых гораздо меньше пишут, предлагают гораздо большую ценность. Например, Boardwalk REIT (BOWFF) намного дешевле, чем его более крупные аналоги в секторе REIT, инвестирующих в жилую недвижимость, хотя на самом деле он один из самых перспективных.
Старайтесь не инвестировать в самые раскрученные акции только потому, что они популярны и все вокруг только и говорят о них. Вместо этого вы должны постараться и найти компании с максимально высоким потенциалом на рынке.
Ошибка №3: ловушка доходности
Поскольку сегодня рынок практически не приносит доходности, все больше и больше инвесторов ищут инвестиционные инструменты со стабильной доходностью. Тем не менее, вас могут привлечь высокодоходные инструменты, которые на самом деле не смогут обеспечить дивидендный доход в долгосрочной перспективе.
Это не значит, что каждый REIT, выплачивающий высокие дивиденды, является неустойчивым, но многие имеют высокие коэффициенты выплат или используют чрезмерное кредитное плечо, чтобы обеспечить высокую доходность для привлечения инвесторов. В конце концов, размер дивидендов падает, а цена акций идет ко дну, когда инвесторы начинают покидать тонущий корабль.
В своем личном портфеле я предпочитаю ориентироваться на доходность около 5-8%. Таким образом, высокая доходность не всегда является поводом для беспокойства. Но вам стоит провести тщательный анализ и убедиться, что это стабильная компания и что доходность будет сохраняться на высоком уровне и в долгосрочной перспективе.
Также стоит начат беспокоиться, если высокодоходный REIT управляется извне, если управляющие разбавляют акционерный капитал, и, если коэффициент выплаты дивидендов слишком высок. В Global Net Lease (GNL) присутствует большинство из этих тревожных знаков, и в результате, несмотря на то, что компания приносила около 8-10% в течение многих лет, цена ее акций и показатели работы были не впечатляющими, а размер дивидендов упал.
Сравните ее с W.P. Carey (WPC) с доходностью 5,3%. Однако в этом случае высокая доходность объясняется недооцененными акциями. У руля WPC стоят сильные управляющие, а их коэффициент выплат и баланс не дают поводов для беспокойства. Возможно, именно поэтому ее показатели на протяжении многих лет намного превосходили GNL:
Поэтому, хотя в высокодоходных REITах нет ничего плохого, вам стоит убедиться в стабильности выплат и не инвестировать сразу, как увидите высокий уровень доходности.
Ошибка №4: слишком доверять управляющим фондами
Дела красноречивее слов. В прошлом некоторые руководители REITов обещали своим инвесторам, что они не планируют выпускать больше акций, но вскоре после их заявлений решали разбавить акционерный капитал.
Независимо от того, что говорят некоторые руководители REITов, не для всех компаний интересы акционеров стоят на первом месте. Вы не можете слепо доверять команде управляющих REITов, в которые вы инвестируете. Многие из них, к сожалению, пытаются набить свои собственные карманы.
Именно поэтому обычно я стараюсь избегать REITов со сторонними управляющими. Многие из них активно наращивают капитал, потому что тогда им выплачивается больше комиссионных за AUM (активы под управлением). Избегайте сторонних команд управляющих и старайтесь находить REITы, которые действительно вознаграждают своих акционеров.
Ошибка №5: слишком быстро выводить прибыль
«Никто никогда не получал убыток, выводя прибыль» – гласит популярная поговорка инвесторов. Но если при виде больших сумм вы испытываете искушение зафиксировать свои результаты, я бы посоветовал вам дважды подумать. В самом начале своего инвестиционного пути я совершил эту ошибку и продал слишком рано, а потом мог только наблюдать, как мои REITы продолжают расти все больше и больше.
Получение прибыли на полпути может показаться заманчивым, но убедитесь, что не наказываете победителей и не вознаграждаете проигравших, или, как сказал бы Питер Линч: «косите цветы и поливайте сорняки».
Продавать акции только потому, что цена выросла, может оказаться такой же большой ошибкой, как и продавать из-за падения цены. Вам стоит проанализировать базовые показатели деятельности компании. То, что цена акций выросла, не означает, что REIT переоценен.
Например, в последнее время цены iStar (STAR) активно растут, но это все еще отличный вариант для покупки даже по такой высокой цене:
Star по-прежнему удерживает позиции лидера рынка аренды земли и упрощает свой бизнес. Ее базовая стоимость быстро растет, и, следовательно, повышение стоимости акций абсолютно оправдано, и в данной ситуации продажа бумаг стала бы прекрасным примером преждевременной сделки.
Поэтому, если вы думаете о продаже, остановитесь и еще раз обдумайте свое решение, прежде чем спустить курок – возможно, вы пожинаете плоды слишком рано.
Все ошибаются
Как и во всем остальном, когда дело доходит до инвестиций в REITы, ошибаются все. Однако, если вы сможете избежать рассмотренных ошибок, ваши результаты будут лучше, чем у подавляющего большинства инвесторов в REITы.
Раньше я совершал все описанные ошибки, но в последние годы мне удавалось добиться среднегодовой доходности около 15%. Между тем, соответствующий индекс REIT (RMZ) показывает за этот же период доходность всего ~5% в год.
А значит, моя стратегия инвестирования в REIT превосходит общий индекс REIT более чем в 3 раза. Кроме того, я получаю стабильную доходность в размере 5-8% годовых в виде дивидендов, поэтому, даже если цены на акции не растут, моя прибыль никуда не девается.
Именно на такую прибыль вы можете рассчитывать, если вы будете дисциплинированы и избежите пяти наиболее распространенных ошибок, которые допускают инвесторы в REIT.
www.romaniuk.ru | Telegram | Instagram