«На Западном фронте без перемен» - так назывался отчет за первый квартал. Для аналитики за апрель-июнь в заголовок просится что-то аналогичное - на вторичном рынке премиальных квартир Замоскворечья продолжается стагнация.
К началу июля 2021 г. на рынке было представлено 163 квартиры в 50 домах, удовлетворяющих критериям анализа ( не старше 1998, подземный паркинг, управляющая компания).
Индекс-50 Замоскворечья, показывающий среднеарифметичекую стоимость квадратного метра - 743 322 руб., его изменения в течение года практически идентичны колебаниям курса доллара. Т.е. в рублевом выражении (без учета инфляции) цены почти не изменились. Динамика цен на квартиры это подтверждает - снижение цен по 55 объектом компенсировано повышением по 37 (см. таблицу №5).
Капитализация всех квартир в 50 анализируемых домах снизилась на 22%, - на начало июля было зафиксировано минимальное предложение за последние 2 года. Связывать этот факт с успешной продажей недвижимости не стоит, - скорее это отражает пессимистичный взгляд собственников, снявших объекты с продажи, не особо рассчитывая на сделку по желаемой цене.
Смена продающего (рекламирующего) агентства также может стать причиной временного выхода объекта с рынка.
Ценовая структура предложения также стабильна, больше всего квартир в продаже в диапазоне от 50 до 100 млн. руб. Этот ценовой сегмент с площадями 100-150 м2 - остается наиболее ликвидным.
Все приведенные в таблицах цифры свидетельствуют о глубоком застое вторичного рынка .
Будет ли оживление? В сегменте квартир с ремонтом - вряд ли в ближайшее время. Продаются, в основном, высоколиквидные объекты с современными интерьерами. Таких вариантов, к сожалению, немного. Для менее ликвидных квартир - любой недостаток лечится ценой, но ценник, как правило, сильно завышен, по моей оценке - до 25-30% в отдельных случаях.
Покупатели, располагающие бюджетом 100 млн. + весьма избирательны, и морально устаревшие объекты их не прельщают. Даже при изначальном поиске квартиры на вторичном рынке, зачастую происходит переориентация на квартиры в бетоне, в уже обжитых домах или в новостройках, близких к сдаче.
Конечно, аудитория покупателей новостроек и вторичного рынка отличается, многие покупатели не хотят связываться с ремонтом, хотят сразу въехать в квартиру своей мечты… Но посмотрев десяток квартир, многие понимают, что мечтой вряд ли может быть чужой ремонт 10-15 летней давности.
Можно отметить определенное "давление" со стороны новостроек высокой степени готовности или недавно сданных - Nine Cloud, Полянка 44, Ордынка 19, Собрание клубных домов "Ордынка", "Медный".
Статистика продаж говорит сама за себя - примерно за 3 года было реализовано не менее 300 квартир в новом фонде, тогда как на вторичном рынке - не более 150.
Какой вывод для продавцов и покупателей?
Продавцам, при наличии реальной мотивации, не откладывать продажу, нанимать правильного агента и выходить на сделку в течение полугода. Здесь - материал, на что обратить внимание при выборе агента.
Покупателям - внимательно присмотреться с новым проектам в Замоскворечье - и отслеживать интересные предложения вторичного рынка. О привлечении профессионала к процессу поиска элитной недвижимости писал здесь.
Ну а тема квартир в «бетоне» заслуживает отдельного материала, в ближайшее время такая публикация запланирована.
Вы всегда можете записаться на бесплатную консультацию.