Краткое содержание
- Уоррен Баффет не вкладывает много капитала в недвижимость, но у него было две инвестиции в REIT (инвестиционные фонды недвижимости).
- Эти два REIT - это Seritage Growth Properties и STORE Capital.
- В статье рассмотрим эти две крупнейшие инвестиции Баффетта в REIT и попытаемся понять, как он выбирает REIT и почему он предпочитает REIT по сравнению с традиционной арендной недвижимостью.
- Ищете идеи для своего инвестиционного портфеля, подобные этой? Запишитесь на консультацию или получите доступ к закрытому телеграмм каналу BeatMarkets, подписчики которого получают эксклюзивный доступ к моим личным модельным портфелям.
Уоррен Баффет и его холдинговая компания Berkshire Hathaway (BRK.A) (BRK.B) редко инвестируют в недвижимость, но когда они это делают, они, как правило, предпочитают REIT чем физическую покупку арендной недвижимости.
Это потому что:
- У них нет необходимых человеческих ресурсов, чтобы конкурировать с REIT и частными инвестиционными компаниями.
- Управление арендуемой недвижимостью для них - слишком большая нагрузка.
- Аренда в такой корпорации, как Berkshire, неэффективна с точки зрения налогообложения.
- Волатильность рынка REIT предоставляет более частые возможности.
В результате Баффет предпочитает REIT.
Через свой личный счет и/или в Berkshire он исторически держал инвестиции в Vornado (VNO.PK), Property Capital Trust, HRPT Properties Trust (теперь Equity Commonwealth (EQC)), General Growth Properties (теперь Brookfield (BAM)) и Tanger Outlets (NYSE: SKT) и других REIT. С тех пор эти компании были ликвидированы, выкуплены или проданы в пользу других инвестиционных возможностей.
В 2015 году Баффет лично инвестировал в Seritage Growth Properties (SRG), а три года спустя Berkshire также предоставил SRG крупный заем. В дополнение к этому, Berkshire также инвестировала в STORE Capital (STOR) в 2017 году, а в 2020 году они увеличили свою позицию в два раза.
На сегодняшний день это его крупнейшие инвестиции в REIT, и далее мы более подробно рассмотрим эти два вложения в REIT, чтобы попытаться узнать больше о том, как Баффет выбирает свои инвестиции в REIT и почему он предпочитает эти REIT по сравнению с традиционной арендуемой недвижимостью.
Seritage Growth Properties (SRG)
Около шести лет назад Sears (SHLDQ) решила расстаться с большей частью своей недвижимости, потому что остро нуждалась в деньгах. Так родилась компания Seritage Growth Properties. Sears создала REIT, вложила в него большую часть своей недвижимости, а затем вывела его на рынок как отдельную компанию.
Баффет инвестировал вскоре после его создания. Он лично купил 2 миллиона акций, которые в то время стоили около 70 миллионов долларов, но, что более важно, он также предоставил срочный заем на 2 миллиарда долларов через Berkshire.
Зачем ему инвестировать в SRG?
Оглядываясь назад, мы знаем, что SRG была плохой инвестицией из-за пандемии, которая нанесла большой урон розничной торговле и владельцам торговой недвижимости.
Но, игнорируя пандемию, которая была непредсказуемой, в SRG как в инвестициях в недвижимость было (и до сих пор есть) много достоинств.
Sears, возможно, не был хорошим арендатором, но раньше он владел большим количеством очень ценной недвижимости с отличным местоположением и демографическими данными.
У SRG есть возможность постепенно перестроить всю эту недвижимость для лучшего использования (жилая, офисная, экспериментальная, сервисная, розничная и т. д.) И сдать ее по гораздо более высокой арендной плате:
Поскольку Sears исторически получала очень низкую арендную плату (что является обычным явлением для универмагов), существует значительный потенциал роста. SRG считает, что может перестроить большую часть этого пространства в 3-4 раза быстрее.
Таким образом, риски высоки, но потенциал долгосрочного вознаграждения также намного превосходит то, что вы можете получить от традиционной аренды недвижимости.
Очевидно, что перепланировка собственности также требует больших капиталовложений, но у Berkshire есть деньги, чтобы помочь профинансировать эти инвестиции, а у SRG есть необходимый опыт для выполнения плана.
В двух словах, в этом и заключается привлекательность инвестиций для Баффета.
Он не смог бы сделать это в одиночку, но как партнер Seritage он может получить доступ к большому и хорошо диверсифицированному портфелю элитной недвижимости со значительным долгосрочным потенциалом роста. Более того, он может увеличить стоимость, предоставляя столь необходимый капитал через Berkshire.
Его личные вложения в акционерный капитал все еще находятся под давлением из-за пандемии, но тем временем ссуда Berkshire продолжает приносить сочные 7% годовых.
Сможет ли SRG превзойти обычную арендуемую недвижимость в долгосрочной перспективе?
Еще неизвестно, но если они смогут выполнить план, перепланировать пространство и сдать его по гораздо более высоким ставкам, эта стратегия, вероятно, принесет гораздо большую прибыль, чем то, что Баффет мог заработать, покупая физическую недвижимость и сдавая ее в аренду.
STORE Capital (STOR)
STORE Capital вышел на биржу в 2014 году с уникальной стратегией по консолидации сектора чистой арендной недвижимости в среднем ценовом диапазоне - ниши, которая в то время практически не использовалась.
Этот уникальный подход привлек внимание Berkshire Hathaway, которая приобрела долю в 2017 году, а затем удвоила ее в 2020 году. Сейчас они являются вторым по величине акционером компании, владеющим 9% акций стоимостью почти 900 миллионов долларов. По словам Криса Волка, исполнительного председателя STOR, за этими инвестициями стоял сам Баффет.
Зачем ему инвестировать в STOR?
Простыми словами, STOR может покупать недвижимость по ценам и доходам, которые Баффет не может получить самостоятельно, и с договорными отношениями, которые он не сможет получить.
STOR проводит свои сделки посредством обширных связей и прямых контактов с руководством компаний среднего размера, которые владеют недвижимостью, имеющей чистую аренду, и предлагают им решения по продаже с обратной арендой. Это позволяет им обходить рынок брокерских услуг и закрывать внебиржевые сделки на благоприятных для арендодателей условиях, что приводит к превосходной прибыли с течением времени.
Чтобы представить это в контексте, большинство компаний занимающихся чистой арендой выкупают недвижимость, такую как аптеки Walgreen (WBA), магазины Dollar General (DG) и рестораны Taco Bell (YUM), и сдают ее по ставке ~ 5%. Для сравнения, STOR может приблизиться к 8% ставке аренды, да еще и с более быстрым ростом арендной платы, меньшими обязанностями арендодателя, более длительными сроками аренды.
Это просто потому, что он заключает собственные сделки и ищет возможности там, где их казалось бы нет. Посмотрите на его рентабельность по сравнению с аналогами:
Помимо этой высокой доходности, он может увеличивать свой денежный поток внутри компании на 5% в год за счет увеличения арендной платы по договору и реинвестирования свободного денежного потока. Исторически это позволяло STOR увеличивать дивиденды на 6,3% в год:
Также сильным плюсом является то, что STOR был основан Крисом Волком, который остается исполнительным председателем компании. Он является пионером инвестирования в чистую аренду и обычно считается величайшим «королем» в этой рыночной нише. Баффет инвестировал в STOR, точно хотя бы частично из-за его присутствия.
Если бы Баффет сам инвестировал в недвижимость, смог бы он добиться большего, чем Крис?
Вряд ли, и поэтому он собственно и инвестировал в STOR. У компании есть уникальная стратегия, которую трудно воспроизвести, и она приносит прибыль, превосходящую рыночную.
С момента первой инвестиции Баффета в 2017 году он почти удвоил свои деньги, включая дивиденды. Большая часть сдаваемой в аренду недвижимости принесла бы меньшую прибыль при более высоком риске и больших усилиях.
Стоит ли покупать SRG или STOR?
Заманчиво просто скопировать инвестиции Berkshire в REIT и использовать их вместе с ним.
Однако стоит отметить, что Баффет инвестировал в SRG до пандемии, когда компания была в гораздо лучшей форме. Сегодня финансовые показатели компании являются более спекулятивными, и поэтому я бы рассмотрел возможность инвестирования только в том случае, если у вас есть длительный временной горизонт и высокая терпимость к риску. Лично я считаю, что другие розничные REIT предлагают лучшее соотношение риска к прибыли, но Баффет может смотреть на инвестиции с другой точки зрения, потому что он может ссужать деньги SRG и получать проценты через Berkshire.
С другой стороны, STOR остается прекрасной возможностью даже после всей своей высокой оценки. Мои первые покупки акций компании были по $15 за акцию в 2020 году, и сегодня я остаюсь чистым покупателем по цене $35 за акцию. Это стало одной из моих крупнейших позицией в портфеле REIT, и я надеюсь, что она останется такой же.
Заключение
Как видите, Баффет инвестирует в REIT, как и в другие акции. Он ищет компании, у которых:
- Уникальное конкурентное преимущество.
- Сильная управленческая команда.
- Высокая рентабельность собственного капитала.
- Широкий РОВ для защиты высоких доходов.
- И все это по выгодной цене.
Это можно найти на более широком рынке REIT, но такой набор характеристик очень трудно найти на рынке чистой аренды, особенно в сегодняшних условиях.
Таким образом, подход Баффет по сути является противоположным подходам других крупных организаций, таких как Blackstone (BX) и BlackRock (BLK), которые на протяжении многих лет активно покупают и сдают в аренду одноквартирные жилые дома.
Он предпочитает, чтобы операционную работу за него выполняли профессионалы, в то время как он беспокоится только о выборе правильных REIT и управленческих команд, чтобы увеличить свой собственный капитал.
❗️Представленная на канале информация является личным мнением автора и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, а финансовые инструменты либо операции, упомянутые в канале, могут подходить и быть комфортны автору, но не соответствовать инвестиционному риск-профилю и инвестиционным целям (ожиданиям) читателя.