Мы подготовили анализ стоимости стройки в США на основании реального опыта взаимодействия с зарубежными коллегами. Одно из главных различий с РФ - сметные нормативы там совсем не государственные, а каждая более-менее уважающая себя строительная компания сама разрабатывает свои сметные расценки, либо приоборетает уже созданный кем-то пакет.
У нас, как известно, уже несколько лет идет разговор про реформирования сметного подхода к определению стоимости строительства. С января 2021 года уже признан недействительным целый ряд документов со времен советского союза, в т.ч. - постановление 1986 года об утверждении единых норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы.
В мировой практике существует множество методик определения стоимости строительства, но их можно разбить на два основных направления:
☑️ расчет цены по укрупненным показателям на начальных этапах инвестиционного процесса.
☑️ поэлементный расчет цены, применяемый, как правило, на завершающих этапах проектирования;
Сегодня рассмотрим на примере США 🇺🇸
По данным Американского общества профессиональных сметчиков (The American Society of Professional Estimators), для классификации оценок используется пятиуровневая система: на каждом уровне оценка становится все более подробной и надежной.
Чтобы обеспечить точность оценки затрат, сначала должен быть разработан определенный план проекта. Поэтому принято делать несколько оценок на этапах предварительного проектирования/проектирования. По мере повышения уровня определенности проекта оценка затрат впоследствии становятся более точной и надежной. Ниже приведена разбивка пятиуровневой системы:
Уровень 1: Order of Magnitude Estimate
Оценка проекта до начала проектирования, оценивается порядок суммы строительства, используется только для определения общей осуществимости строительного проекта.
Уровень 2: Schematic Design Estimate
Этот этап относится к оценке, произведенной в соответствии с предварительной «схематической» проектной документацией.
Уровень 3: Design Development Estimate
Эта оценка производится на этапе разработки проектной документации.
Уровень 4: Construction Document Estimate
Это относится к оценке, основанной на строительных чертежах и спецификациях.
Уровень 5: Bid Estimate
Основываясь на информации, содержащейся в строительной документации, это смета, подготовленная подрядчиком. Оценка предложения является основой цены коммерческого предложения Заказчику.
Упрощенная система классификации оценок включает в себя только три основные категории:
- Design Estimates.
Подготовленные на этапах предварительного проектирования проектные оценки начинаются с оценки порядка величины (также известной как screening estimate), чтобы определить, какие методы и типы строительства являются наиболее жизнеспособными.
Следующим этапом является предварительная оценка (также называемая conceptual estimate), основанная на схематическом проектировании. Далее проводится подробная оценка (или definitive estimate), основанная на разработке проекта.
Наконец, проектно-сметная документация-это инженерная оценка, основанная на строительной документации. Базовый шаблон может обеспечить первоначальную оценку расходов по проекту.
- Bid Estimates.
При проведении торгов на строительство проекта подрядчики проводят обширные исследования для подготовки сметы заявок. Эти данные включают различные ресурсы для подготовки сметы, включая прямые затраты, затраты на надзор, расценки субподрядчиков и объемы поставок.
- Control Estimates.
Эта смета составляется после подписания соглашения с подрядчиком, но до начала строительства и служит в качестве базы, по которой оцениваются и контролируются фактические затраты на строительство проекта. Control Estimates также позволяет подрядчикам планировать предстоящие расходы при определении стоимости проекта до завершения.
На этих стадиях в США, как правило, пользуются сборниками цен, которые публикуются информационными фирмами, а не устанавливаются законодательно, как у нас.
Для определения цены объявляется конкурс на выбор подрядчика, причем делается это очень часто задолго до окончания проектирования. Строительные компании, желающие строить данный объект, самостоятельно обсчитывают стоимость его возведения и предлагают свою цену. Побеждает, разумеется, минимальная цена, но эта минимальная цена должна быть достаточной для того, чтобы построить объект в срок и принести подрядчику прибыль.И на каждом этапе нужны люди, способные сделать правильную смету. Фактически, хорошая работа сметчика дает работу компании, плохая же в лучшем случае ведет к потере заказа, а в худшем может привести к разорению компании из-за невозможности выполнить необходимый комплекс работ за названную цену. Сборники расценок (их в США более 15 с более чем 165 тыс. расценок) не проходят процедуру утверждения, не имеют директивного характера. Примером может служить база данных RSMeans data from Gordian
За свою 80-летнюю историю RSMeans data from Gordian зарекомендовала себя как стандарт строительной отрасли по затратам на материалы, оборудование и рабочую силу. Обширная база данных содержит более 92 000 позиций, и инженеры по затратам тратят более 22 000 часов на исследование и проверку затрат каждый год. База данных выпускается каждый год в бумажном варианте по видам работ и предоставляется в он-лайн варианте, содержит среднеамериканские (в том числе укрупненные) стоимостные показатели.
Каждая строительная компания ведёт и обновляет собственную базу расценок, в которой приблизительно 40 000 позиций. Через 10-15 лет работы базы разных подрядчиков очень сильно различаются из-за такой кастомизации, хотя в начале становления компании просто покупается готовое решение
Кроме этого, важнейшим источником информации о стоимости строительства являются данные о построенных объектах.
Таких программных продуктов существует более 100, например, Archdesk, CostOS, Accubid, Conest, TurboBid или McCormick Systems, со встроенной стандартной базой данных
При выполнении стоимостных оценок также широко используются разнообразные виды квартальных и годовых индексов цен по характерным видам зданий и сооружений, видам работ, группам материалов, оплате труда и др. и система территориальных коэффициентов. Ежеквартально, а часто ежемесячно публикуются ставки оплаты труда по 46 строительным профессиям для 314 городов США и Канады.
Уже в ближайшее время мы рассмотрим аналогичные вопросы отдельно во Франции и в Европе в целом!
Подпишитесь и не пропускайте наши эксклюзивные авторские статьи!