Первый заключается в том, что продавец находит деньги для погашения остатка долга по ипотеке. Например, одалживает у знакомых или родственников либо оформляет потребительский кредит. После того как он закроет этот гештальт, банк снимет обременение с недвижимости. Теперь квартиру можно продавать как обычный объект недвижимости по рыночной стоимости.
Второй вариант предполагает, что остаток долга по займу покроют деньги покупателя. В этом случае можно оформить расписку или заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где будут указаны права и обязанности сторон, а также сумма, которую должен внести покупатель до момента снятия обременения и после. Соглашаясь на такую схему, покупателю стоит оценить все возможные риски и прописать ответственность сторон в случае, если сделка не состоится.
Третий вариант подразумевает активное участие банка. Между ним, продавцом и покупателем заключается трехстороннее соглашение. В одну ячейку покупатель закладывает деньги для погашения остатка долга по ссуде, в другую – оставшуюся часть стоимости квартиры. После этого кредитор снимает обременение, и регистрируется переход права собственности. Если у покупателя нет полной суммы, он также может взять ипотеку – лучше всего в том же банке.
Наконец, ипотечный кредит можно переоформить на другое лицо. Но попробуйте найти, во-первых, такое лицо, а во-вторых, покупателя, который согласится на подобную сделку. Практика показывает, что сделать это будет весьма непросто.
НЮАНСЫ ОФОРМЛЕНИЯ
Само оформление сделок купли-продажи ипотечной недвижимости – довольно сложная с юридической точки зрения процедура. Она несет серьезные риски как для покупателя, так и для продавца. Вот почему стоит тщательно разобраться в нюансах.
«Прежде всего покупатель должен выяснить, оформлялась ли закладная на квартиру. Затем узнать, какова процедура снятия обременений в банке, а также уточнить сроки поиска закладной и снятия обременений. Первые серьезные сложности могут возникнуть уже на этапе поиска закладной, если она оформлялась. Ее легко могли перепродать на межбанковских торгах другой финансовой организации».
У каждого банка действуют свои регламенты по снятию обременений на ипотечную квартиру. Где-то требуется написать заявление о намерении продать объект, где-то достаточно просто прийти с покупателем. И, разумеется, оформление сделки зависит от того, за счет каких средств планируется ее осуществить.
Варианты мы рассматривали выше, и самым простым из них эксперты считают второй – когда у будущего владельца на руках находится сумма, равная полной стоимости недвижимости. После подписания ПДКП новый собственник погашает долг продавца по ипотеке перед банком. Затем он получает документы, снимающие с квартиры кредитные обременения. После этого заключается полноценный договор о переходе права собственности на объект.
Сложности могут возникнуть, если в ипотечной квартире, выставленной на продажу, выделены детские доли, акцентируют в компании «ВекторСтройФинанс». Как правило, их выделяют, если на покупку были направлены средства материнского капитала. Органы опеки тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних и при продаже объекта недвижимости обязывают наделять детей долями в новом жилье.
Если новое жилье покупается в ипотеку, большинство банков может не одобрить кредит. Объяснение простое: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки. Получается замкнутый круг, а продавец оказывается в ловушке, пока не вырастут дети.
СКИДКА КАК СТИМУЛ
С учетом перечисленных нюансов становится ясно, что найти покупателя на квартиру с невыплаченной ипотекой – задача не из легких. Главным стимулом приобретения такой недвижимости может стать выгодная цена.
Дисконт от 5 до 20% – нормальная практика для подобных сделок, утверждают риэлторы. Дело в том, что чуть ли не в 80% случаев квартиры, обремененные ипотекой, продают люди, столкнувшиеся с финансовыми проблемами. Такие продавцы часто готовы идти на уступки, чтобы быстрее решить свои проблемы.
Также значительную долю продавцов ипотечных квартир – порядка 10–15% – составляют инвесторы, работающие по спекулятивной модели.
«Эти предприимчивые люди приобретают квартиры на ранних стадиях строительства с ипотечным плечом и продают, когда их стоимость вырастает, – говорит Руслан Сухий. – Зафиксировав свою прибыль, они также готовы выводить на рынок свои объекты с дисконтом до 10–12%, так как уже неплохо заработали за счет удорожания квартиры. Поэтому нередко ипотечные квартиры с хорошим дисконтом приобретают другие инвесторы».
Отметим, что дисконт – частое, но совсем не обязательное условие сделки с ипотечным объектом. В компании «Миэль», к примеру, считают, что если квартира юридически чистая, ликвидная и привлекательная, то оснований для скидки нет. Не стоит снижать цену и в том случае, если объект обладает уникальными для рынка характеристиками.
В "МАГАЗИН КВАРТИР" есть целый департамент по работе со сложными случаями. Они решат любую задачу. Звоните!
8 (812) 454-44-40
magkv.ru