Сегодня хочу поговорить о столь занимательном явлении, как желание родителей купить квартиру своему ребёнку. Вроде бы благая идея, однако нужно ли это? И какова реализация?
Пришел ко мне на консультацию Александр. 40 лет, женат, есть две лапочки-дочки, 3 и 9 лет. У самого есть небольшой свечной заводик. Проводим анализ финансовой ситуации, разбираемся в имеющихся активах. Спрашиваю:
- Какая есть недвижимость, помимо своей?
- Купили недавно однокомнатную квартиру в своем районе, сейчас пока посдаём, а когда потом старшая дочка вырастет - в ней жить будет, - поделился радостью Александр.
- Правильно ли я понял, что вы сейчас, на пике цен, закопали 5 млн в квартиру, которую собираетесь сдавать со средней доходностью 5% годовых в рублях, чтобы через 9 лет в неё переехала дочка?
- Ну, да... - гораздо менее радостно ответил клиент.
- А почему вы уверены, что она будет жить в этой квартире через 9 лет? Возможности позволяют, почему вы думаете, что она будет учиться в Новосибирске, а не уедет в Питер или Москву? Или вообще в Чехию или Голландию?..
- Да откуда ж я знаю куда она захочет? - пожал плечами погрустневший клиент.
Я еще понимаю, когда ребёнок УЖЕ поступил в какой-то университет и ему покупают какую-нибудь однокомнатную квартиру. Конечно, аренда выгоднее, но такой сценарий еще можно понять. А лично я вообще считаю, что если не жил в общаге, то пороха студенческой жизни не нюхал и мотивацией на "выбраться из всего этого" не заряжался :) Вспоминая себя, жизнь впятером на 17 квадратных метрах очень мотивировала на достижения в жизни...
Пошел на всякий случай спросил жену:
- Представь, что у тебя не сын, а дочка. Отправишь в общагу или всё-таки в арендованную квартиру на время универа?
На что она очень мудро ответила:
- Сложный выбор... Однако, всё-таки в общагу. Развивать навык решения проблем самого различного рода.
Так что в воспитательном эффекте студенческого общежития мы единодушны.
Так вот, квартира ребёнку во время обучения - еще можно понять. Но когда принимают "мудрые инвестиционные решения" на 10 лет вперёд?
Следите за пальцами:
1. Недвижимость за последние 10 лет подорожала на 50%
2. Если сдавать - рентная доходность еще примерно 5% в год
3. 50%+5%*10=100%
4. Накопленная инфляция по Росстату за этот период = 83%
5. Реальная инфляция в 2-3 раза выше, ну да и Кришна с ней, сегодня не про то (в долгосрок недвижка в РФ ведь пассив, а не актив).
6. Получается, что с учетом инфляции по Росстату недвижимость за 10 лет принесла целых +9,1% реальной доходности ((1+100%)/1,83).
То есть по сути вы остались бы при своих, 10 лет сдавая купленную квартиру...
Рассмотрим альтернативу. Мы не будем похабно сравнивать с S&P 500, мы сравним подобное с подобным. Есть такой прекрасный ETF - Vanguard Real Estate (VNQ). Недвижимость в чистом виде. Допустим, вы на те же деньги 10 лет назад купили бы VNQ...
1. Курс доллара в июле 2011 = 27,8 рублей
2. Накопленная доходность VNQ за 10 лет = 278%
3. Курс доллара в июле 2021 = 73,8 рублей
4. Живём же в России? Берём нашу же инфляцию 83% по Росстату.
5. Получается, что инвестируя в недвижимость немного другим образом, вы получили бы 73,8/27,8*278%/1,83=403% реальной доходности.
При этом вы:
- Не занимались арендой недвижимости. Не чинили шкафы, не вызывали сантехника чистить засорившийся унитаз, не переживали на тему "арендаторы вновь убили ремонт"... Вы не тратили время и нервы на сдачу недвижимости.
- Вы с оптимизмом смотрели и смотрите на постоянно ползущий вверх курс доллара.
В итоге мы имеем два сценария:
1. Мы покупаем недвижимость сейчас ребёнку на вырост и 10 лет заботимся о том, чтобы сохранить покупательскую способность вложенных денег.
2. Мы покупаем ETF и 10 лет смотрим, как растут наши деньги.
Интересно, какой вариант стоит выбрать? Быть бедным и больным, или всё-таки здоровым и богатым?
Это я всё к чему. Хотите позаботиться о своих детям, дать им комфортный старт? Очень правильное желание! Тогда не закапывайте деньги в землю, недвижимость и на депозит "детские" деньги тоже не стоит вкладывать.
Небольшими усилиями сегодня, делая правильные действия, вы можете очень легко создать будущее, в котором вашим детям хватит денег и на любое образование, и на всё то, что вы считаете нужным.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Если статья понравилась - ставьте лайк! Это отличный способ поблагодарить автора и помочь в развитии группы :)
Автор: Иван Онищенко