«Можно, только осторожно»
(С) народная мудрость
Пришли дивиденды от Газпрома. Часть потратил на приобретение паев ЗПИФ ПНК (более известный в народе как – ПНК Рентал).
Что это за зверь - скорее всего все и так знают (ребята довольно давно ведут агрессивную рекламу), но для тех, кто совсем не в курсе - это ЗПИФ складской и индустриальной недвижимости (российский аналог REIT). Покупают готовые склады у группы ПНК (сразу с долгосрочными арендаторами). Получают арендный поток. Делят его среди пайщиков. Иногда - еще и продают ранее купленные склады. Прибыль тоже распределяют.
Как обычно - не буду заставлять тех, кто куда-то торопится, читать всю статью, сразу начну с ответа: почему называю это «старый новый актив?»
А сразу по нескольким причинам.
Во-первых, про сам ПНК Рентал я уже несколько месяцев назад делал небольшую заметку в телеграмме. И тогда для себя и читателей отметил, что актив может стать интересным после выхода на биржу, а до этого представляется, что ликвидность у паев будет спорная, а ценообразование - вообще непонятное.
И вот, 8 июля этот ЗПИФ стал торговаться на Мосбирже. Соответственно, для меня причина, по которой я его не хотел приобретать ушла, и я вернулся к рассмотрению покупки.
Во-вторых, ничего нового ни в самой идее REIT в принципе ни даже в ЗПИФах недвижимости у нас в России нет.
Но за рубежом вкладывать, на мой взгляд, сейчас страшновато - в силу политической напряженности могут начать обижать российских инвесторов. Да и не надо забывать про 30% налога на доходы в американских REIT (под форму w8ben они не подпадают), а после таких налогов их REITы становятся не такими уж привлекательными по доходности.
А в России до сих пор либо доходность оставляла желать много лучшего - болталась в районе 6% годовых для тех ЗПИФ, которые торговались на бирже (ЗПИФы от Альфа-Капитал или Сбербанка) или ликвидность паев выглядела непонятной (как в ЗПИФах проекта Активо).
Вот и получилось, что с этой точки зрения «старый новый актив» давал «второе дыхание» старой доброй идее вложения в российскую «бумажную» недвижимость.
Ладно, с названием статьи и «старым новым активом» разобрались.
Теперь о том, почему я вообще на него смотрю.
Как уже знают постоянные читатели (и сейчас узнают новые) - я не очень люблю облигации.
Проблема совсем не в том, что мне не нравится идея получать на рынке постоянный стабильный, но невысокий доход - проблема в том, что при галопирующей инфляции облигации не гарантируют тебе доход.
То есть ты можешь купить ОФЗ с купоном 5%, а инфляция окажется 8% и ты в итоге фактически потеряешь деньги, а не заработаешь.
Но в случае с ЗПИФ недвижимости (если все сделано правильно - управляющие купили правильный объект, в правильном месте, по правильной цене), то, теоретически, недвижимость должна дорожать вместе со всеми остальными товарами. И таким образом, принадлежащий вашему ЗПИФ пул недвижимости подорожает на уровень инфляции (а может и выше - если ваши управляющие молодцы и купили хорошие объекты), а все арендные потоки (аналог купона по облигации) - это уже ваш реальный доход выше инфляции.
С этой точки зрения паи ЗПИФ недвижимости, на мой взгляд, могут быть неким квазизаменителем облигаций в портфеле, создавая достаточно стабильный денежный поток, защищенный от инфляции.
Чем мне понравился ЗПИФ ПНК - помимо того, что в собственности ЗПИФ есть недвижимость (это, можно сказать, обеспечивает первый уровень страховки от инфляции), арендные платежи по их договорам индексируются ежегодно на 5%. Это дает нам второй уровень страховки от инфляции.
Как видите, достаточно интересная штука получается.
А теперь, перейдем к минусам этого актива - их тоже не так уж мало.
Неспроста прогнозируемая доходность по нему находится на уровне высокодоходных облигаций - то есть высокорискованных инструментов. Мы же помним, что на рынке риск и доходность идут рука об руку.
Первый и очевидный минус - это все-таки не облигация. Платежи не являются фиксированными и гарантированными.
ПНК Рентал ориентируется на 11,5 % доходности - это достаточно высокая доходность сама по себе. Более того - за первый год суммарная доходность (рост стоимости пая и сумма произведенных выплат) дала фактическую доходность порядка 20%. Но - еще раз заостряю на этом внимание читателей - никаких гарантий размера выплат нет. Это не депозит и даже не облигация.
С первым минусом - отсутствие гарантий регулярных платежей и их размеров - разобрались.
Второй недостаток - актив на рынке достаточно новый - существует всего год. Жизнь еще не показала, как будет себя вести управляющая компания – а устав дает управляющей компании немало свободы для хитрых маневров, если у нее возникнет такое желание. До сих пор результаты работы фонда даже превосходили ожидания и обещания, но - один год это не срок, сами понимаете, так что второй риск на мой взгляд связан с возможными злоупотреблениями со стороны управляющей компании.
Тут какие-либо прогнозы делать сложно, только жизнь покажет реальную ситуацию.
Выгода девелоперского холдинга ПНК от возможности оперативно продавать свои объекты «родственной» структуре и получать деньги на новые стройки - очевидна. Будем надеяться, что ПНК делал ЗПИФ для решения долгосрочных стратегических задач и не испортит его историю какими-либо некрасивыми операциями.
Со вторым минусом - отсутствие долгосрочной положительной истории работы - тоже разобрались.
Что еще смущает в активе? Почему я для себя решил входить в него только понемногу, на небольшой процент портфеля?
Помимо вышеуказанных двух обстоятельств есть еще следующие моменты.
1. Достаточна ли доходность?
Доходность в 11,5% на которую ориентируется ЗПИФ ПНК. Сейчас она выглядит очень достойной. Но ключевая ставка ЦБ растет, что называется “не по дням, а по часам”. Есть прогнозы, что к концу года ключевая ставка будет 7,5%.
Будет ли хорошей доходностью 11,5% годовых, если ОФЗ будут давать 7%? Сложный вопрос, ведь этот актив все же пока новый и выглядит рискованным.
(Другое дело, что риск и доходность всегда сочетаются - с момента выхода на биржу прогнозируемая доходность к текущей цене уже падает до 11-10,5%. А когда народ «распробует» этот продукт - доходность может уйти еще ниже по мере роста стоимости паев).
2. Сможет ли ПНК обеспечивать и в дальнейшем такие высокие арендные ставки? Этот вопрос, можно сказать, оборотная сторона медали у предыдущего - сейчас складские площади в дефиците и ставки аренды высоки. По мере насыщения рынка складскими площадями не наступит ли падение арендных ставок? Причем, с учетом принятых в этом бизнесе долгосрочных договоров на аренду - эти низкие ставки аренды тоже будут закреплены в пятилетних договорах. И тогда ни о какой 11,5% доходности фонда и речи не будет.
3. ЗПИФ недвижимости (или REIT) это инструмент все же прежде всего для пенсионера, заинтересованного в регулярных поступлениях денежных средств. Серьезный прирост капитала здесь не ожидается, скорее его сохранение и создание стабильного денежного потока. Думал о принципиальной целесообразности такого инструмента в своем портфеле, но пришел к выводу, что годы идут, зимой мне 45 исполнится, пора и пенсионные инструменты потихоньку приобретать учиться. Но только совсем понемногу ))
К выводам.
ЗПИФ ПНК - актив на бирже новый и пока репутации себе заработать не успел. Если оправдает ожидания - то станет неплохой квазиоблигацией (особенно для тех, кто настоящие облигации не жалует) или пенсионным активом.
Сейчас в него вкладываться считаю возможным только с очень большой осторожностью - поскольку минусы могут перевесить плюсы.
Однако, для себя счел возможным купить немного «бумажной недвижимости» для диверсификации активов, в дальнейшем планирую потихоньку накапливать паи, если фонд покажет себя с лучшей стороны.
В конце концов - я уже больше четверти века мечтаю стать рантье и сдавать недвижимость в аренду. Пусть мечта сбудется хоть в такой форме. Будем надеяться, что это еще на шаг приблизит меня и к другой мечте - стать настоящим миллионером ))