Оценка объекта для риелтора - один из элементов работы, рутина в какой-то степени, для продавца или покупателя - эпизод в жизни, хотя достаточно существенный. Казалось бы, есть ли тут повод для обсуждения? И тем не менее, несколько мыслей на тему, возможно вам будет интересно, мне так точно - ваши комментарии, т. е. ваши мысли, узнать любопытно, надеюсь, поделитесь.
Итак, чем, как правило, руководствуется специалист (риелтор, оценщик и пр.), определяя цену объекта, он смотрит на цену аналогов присутствующих на рынке в настоящий момент времени (я опускаю детализацию и сознательно упрощаю процесс). Кстати, собственник (потенциальный продавец) или будущий собственник (потенциальный покупатель), начиная свой путь по продаже или покупке, также смотрит на объекты представленные на рынке, получая первичное представление о возможном доходе - это для продавца, или расходе - это, соответственно, для покупателя.
Но есть существенная деталь. Деталь эта проявляется особенно наглядно в ситуации стагнации рынка. И я имею в виду даже не межсезонье, для городской и загородной недвижимости эти периоды несколько отличаются, в т. ч. и по протяженности, хотя имеются и пересечения (периоды отпусков, новогодний марафон и т. д.), а более длительные отрезки, связанные с общей ситуацией в экономике, политике, теперь и пандемия прибавилась, и т. п. глобальными факторами. Поскольку наш рынок недвижимости очень инертен в сторону понижения цен (именно понижения, реакция на повышение значительно стремительнее - тому очень хороший пример 2020 г. - цены взлетели за год в среднем на 20%), возникает ситуация, когда после усиленного спроса, сопровождаемого ростом цен, наступает период удовлетворенного спроса, но цены совсем не торопятся снижаться. Нормальная ситуация при стабильных внешних факторах, когда рынок движется по синусоиде, то оживляясь, то затихая. Длина "волны" в 2-4 месяца - нормальное явление, когда на смену одним людям продавшим-купившим, приходят новые. Рынок "дышит" цены стабильны.
Возвращаюсь к ситуации глобального застоя. Наглядный пример - загородный рынок до 2020 г. Можно сказать, что спрос на загородку начал падать после 2008 г., наращивая темп падения с каждым годом, а вот цены реагировали на сжатие рынка очень медленно. На рынке есть до сих пор объекты, которые продаются годами (!), существенно не снижаясь в цене. Можно было бы сказать, что это неликвид и т. д. (причины, почему тот или иной объект стал неликвидом, сейчас я не рассматриваю), но ведь у любого товара есть объективная цена, реальная, за которую его готовы купить. Другой вопрос - готов ли продавец продать за эту цену, но тем не менее она (цена) есть. И как ее определить? И зачем, если цена реальная неприемлема для продавца?
Отвечу сначала на последний вопрос. Чтобы получить самому понимание перспективы работы с объектом, сориентировать собственника о его реальных возможностях. При большой разнице между ожиданиями продавца и реальной ценой, нередко, работа с объектом так и не начинается, а иногда откладывается - при аргументированном объяснении человек слышит и со временем может согласиться с вашей позицией.
В итоге. Понять настоящую цену объекта, максимально приближенную к цене покупки, очень помогает представить себе портрет потенциального покупателя. Кто сегодня ищет что-то подобное, каким бюджетом этот кто-то располагает и т.д.
Например, смотрим дом в деревне. Дом 80 кв. м (отделка эконом) на участке 10 сот. В доме присутствуют необходимые для круглогодичного проживания коммуникации и удобства. В деревне есть минимальная инфраструктура (магазин, автобус, до школы можно добраться до 30 мин. транспортом). Всё это расположено в 70 км от МКАД. Рядом районный центр. Окружение (соседи) примерно такого же уровня. Но, как часто бывает, в обжитых местах, а я пытаюсь нарисовать в вашем воображении именно такое место, природа достаточно скудна (лес - 2-3 км, купального водоема в шаговой доступности нет и т. д.), т. е. всё это хозяйство больше не для загородного отдыха горожан, а для постоянного проживания сельских жителей. Кто покупатель? Скорее всего это не будет горожанин с большим бюджетом, а вот люди, которые хотят поменять регион проживания на более близкий к Москве, они едут на ПМЖ, вполне. Бюджет скорее всего будет примерно до 4 млн. руб.
Я очень схематично набрасываю. Цифры, естественно, взяты для примера. Отсюда вывод, даже если собственник "закопал" в свой дом, участок, грядки, гараж, сарай и т. д. в два раза больше, этих денег ему не вернуть. Поэтому максимум, что можно предложить, это начать продажу с 5 млн. и плавно снижаться.
Или еще пример. Трехкомнатная квартира в районе типа Бибирево, Медведково или Текстильщики Москвы. Площадь 64 кв. м в панельном доме 1985 года. Обычный двор и т. д. А в квартире сделан дорогой ремонт. Собственник хочет продать не только квартиру, но и свой ремонт, стоимость которого сопоставима со стоимостью самой квартиры. Кто покупатель? Да вот они покупатели, в окно квартиры посмотри - обычные люди, им не нужен ремонт с мрамором и натуральным деревом, если за него нужно заплатить, как за квартиру, им нужны квадратные метры, желательно, процентов на 10 дешевле, чем продаются аналогичные квартиры в этом районе. Поэтому, в данной конкретной квартире, ремонт добавит к стартовой стоимости процентов 20, скорее всего половина из них будет уступлена в качестве торга покупателю.
Примеров, наверное достаточно. Конечно всегда есть исключения. Стоят же в районах у МКАДа рядом с девятиэтажками автомобили сопоставимые по стоимости со стоимостью квартир в этих домах, или в шестисоточные СНТ приезжают, но, как говорится, исключения только правила подтверждают.
Финал. Так можно ли сказать, что реальная цена объекта - это цена, которую готовы заплатить за объект, а не та, которую за него хотят получить.
Мне интересно ваше мнение. Пишите в комментариях.