В последние годы сегмент сервисных апартаментов вырос больше, чем любой другой в индустрии гостеприимства. До пандемии объем инвестиций в Европе превысил средний пятилетний показатель на 17%. Да и в пандемию этот сегмент вышел на хорошие показатели. Разбираемся, что будет дальше, и стоит ли вкладывать деньги в апарт-отели.
Инвестиции в сервисные апартаменты растут. По оценке авторитетного агентства Savills UK, объем инвестиций в сервисные апартаменты в Европе в до пандемическом 2019 году превысил средний пятилетний показатель на 16,6%. В абсолютных величинах это 551 миллионов евро. Но и пандемию сегмент апартаментов переживает весьма успешно. Конечно, объемы инвестиций с начала года до 2020 года немного снизились. Причины этому – нерешительность инвесторов, вызванная Covid-19, и соответствующая тенденции, наблюдаемой и на более широком европейском рынке недвижимости. Тем не менее, уровень интереса для инвестиций в сервисные апартаменты остается устойчивым. Но об этом чуть позже, не переключайтесь.
Для начала давайте разберемся, что вообще такое «сервисные апартаменты», и что относится к этому сегменту рынка недвижимости.
«Сервисные апартаменты» – это общий термин, который охватывает ряд различных объектов недвижимости, рассчитанных на краткосрочный или долгосрочный формат. Что отличает апартаменты с от других вариантов размещения на рынке, так это то, что сервисные апартаменты оснащены всеми удобствами и коммунальными услугами, которые мы обычно ассоциируем с отелем, а не с квартирой.
Это, по сути, полностью меблированные квартиры, которые имеют те же удобства, что квартиры и гостиничные номера одновременно. В каждом номере есть кухонная зона или полноценная кухня, при этом сервис предлагается на уровне. Преимущества проживания в апартаментах с обслуживанием перед гостиничным номером включают бОльшую приватность, гибкость, бОльшее и пространство. Эти факторы гарантируют, что в апарт-отелях есть не сезонный, а постоянный спрос со стороны туристов и деловых путешественников. И здесь лучше переходить к практике.
Яркий пример такого объекта – комплекс апарт-отелей VALO. В конце 2022 года в проекте будет сдана уже третья очередь. Концепция апарт-комплекса объединяет 6 наиболее успешных международных гостиничных форматов с уникальными фишками. Этот объект как раз отлично защищен от фактора сезонности, так как каждый формат привлекает свои сегменты аудитории. «Город апарт-отелей» спроектирован так, чтобы в нем было комфортно и бизнес-клиентам, которым нужно работать, и туристам, жаждущим впечатлений.
Что происходит с апартаментами в последнее время: до и во время пандемии
Хотя кризис Covid-19 отрицательно сказался на гостиничном бизнесе в целом, сервисные апартаменты и апарт-отели продемонстрировали относительную устойчивость. Даже в пик пандемии уровень заполняемости апарт-отелей, например, в Петербурге (лидере российских городов по степени развитости рынка) не падал ниже 40-50%, что значительно превосходило показатели гостиничных номеров. Загрузка последних упала до 5-10%. И это не беря в расчет те традиционные отели, что закрылись из-за тотального локдауна.
В VALO, например, загрузка не падала ниже 60% даже в пик коронакризиса, а в сезон, который был скорректирован пандемией, она поднималась и до 98%. С марта 2020-го года, когда открылся первый апарт-отель, до марта 2021-го года среднегодовая заполняемость апарт-отеля VALO HOTEL CITY составила 81%. И это в пандемию!
Благодаря этому инвесторы VALO получали выплаты даже в апреле-мае 2020 года, хотя по договору управляющая компания апарт-комплекса могла сделать это в конце года.
Более устойчивому положению апарт-отелей поспособствовал тот факт, что сервисные апартаменты могут обеспечить социальное дистанцирование, чему в значительной степени способствует собственная кухня и минимальный контакт с персоналом. Оказалось, что для некоторых групп гостей это идеальный вариант проживания на время изоляции.
Но эксперты из авторитетного агентства Savills UK уверены, что этот выигрыш у традиционных гостиниц связан не только с пандемией. Это следствие уже давно заметной тенденции, которая будет только нарастать. Аналитики Savills UK провели исследование и обнаружили, что в Лондоне, например показатель RevPAR апартаментов (выручка на доступную комнату) рос в среднем на 3,9% в год в период с 2014 по конец 2019 года. За последние три года рост в среднем был 5,2% годовых. Рост RevPAR отелей в Лондоне отставал от этого: за последние пять лет среднегодовой рост составил всего 2,0%, а за три года средний показатель составил 3,3%.
По словам экспертов, это превосходство также наблюдалось во время предыдущих рецессий. После глобального финансового кризиса 2008 года корпорации рассматривали их как более экономичную альтернативу отелям и отправляли всех командированных сотрудников туда. Эта же тенденция наблюдается по всей Европе во время рецессии, вызванной Covid-19.
Что будет происходить с апарт-отелями дальше?
Кажется, все будет хорошо. Приводим цитату из исследования от агентства Savills UK: «Covid-19 породил ряд неопределенностей. Тем не менее, мы можем быть уверены, что спрос и операционные показатели улучшатся. Текущие ожидания заключаются в том, что восстановление начнется в следующем году, и STR прогнозирует рост RevPAR на 41% по всей Европе в 2021 году. Повышение привлекательности сервисных апартаментов в краткосрочной перспективе также может иметь положительные последствия для среднесрочной и долгосрочной перспективы. Сектор отмечал возросший спрос и до пандемии. А пост-Covid-19, большее беспокойство гостей о чистоте наряду с предпочтениями социального дистанцирования и тот факт, что многие хозяева Airbnb удалили недвижимость с сайта размещения, могут привести к тому, что сектор будет захватывать бОльшую долю этого спроса в будущем. Мы уже наблюдаем сохранение аппетита инвесторов к долгосрочным проектам развития, что указывает на сохраняющуюся уверенность в долгосрочных основах индустрии гостеприимства».
С этим согласны и в VALO. На картинке ниже прогнозируемая доходность юнитов третьей очереди с учетом капитализации до 2028 года:
В целом, статистика действительно показывает, что в последние годы, включая и период пандемии, апарт-отели привлекают все больше аудитории. Происходит это в ответ на постоянно меняющиеся потребности деловых и обычных путешественников, которые «голосуют рублем» за такой формат. Дело в том, что по сравнению с другими вариантами размещения сервисные апартаменты обладают рядом преимуществ перед альтернативными вариантами – отелями и квартирами, которые сдаются посуточно.
Помимо кухни, чувства дома и приватности, это также разнообразные объекты инфраструктуры и общественных пространств, которых обычно нет в гостинце. Так, в проекте VALO есть:
- Фойе-гостиные и просторное лобби (более 400 кв. м)
- 3 фитнес-зала, бассейн и SPA-центр
- 2 конференц-центра (площадью более 1000 кв. м), коворкинг c лекторием и мультимедийным залом
- 3 больших ресторана, а также несколько кафе, баров и лобби-баров
- VR-пространства для геймеров
5 преимуществ инвестирования в юниты апарт-отелей:
1. Привлекательная фиксированная ставка доходности, иногда даже гарантированная. В VALO по ней тоже продается часть апартаментов. Во втором корпусе – это юниты от 7 млн рублей с доходностью 38-47 тысяч рублей в месяц, в пятом корпусе –юниты от 5,1 млн рублей с доходностью 30-40 тысяч рублей в месяц
2. Инвестор не имеет рисков по управлению гостиницей, включая техническое обслуживание. В VALO, например, за это несет ответственность опытная управляющая компания Valo Service.
3. Номера в апарт-отелях стабильно приносят прибыль и предлагают такую же безопасность владения, как и традиционная собственность. То есть, инвестор получает их в собственность и не может потерять, как какие-нибудь акции и даже облигации.
4. В некоторых случаях гостиничные номера также могут быть зарезервированы для личного пользования: многие инвесторы и управляющие компании договариваются о сроках, в течение которых инвестор может наслаждаться своей покупкой. В VALO эта опция, кстати, тоже доступна, если обсудить такое заранее.
5. Номера в апарт-отелях – выгодный и альтернативный вариант для инвесторов, которые хотят диверсифицировать свой портфель.
Но еще важнее то, что, в апартаментах более длительный срок пребывания, чем в среднем на гостиничном рынке. В сочетании с более низкими эксплуатационными расходами это значит, что сервисные апартаменты обычно приносят более высокий чистый операционный доход по сравнению с традиционными отелями. И куда больший, чем квартиры, прибыль от которых еще надо заработать.
К счастью, Россия не отстает в этом тренде, и российским инвесторам доступны хорошие варианты. Один из которых – разбираемый в этой статье апарт-комплекс VALO. Еще одна из его фишек – локация. VALO находится напротив станции метро «Бухарестская» – в новом деловом районе с развитой торгово-развлекательной и социальной инфраструктурой. Территориально Фрунзенский район – это сердце Санкт-Петербурга. Сегодня он активно развивается, и его инвестиционный потенциал неуклонно растет.
Средняя доходность юнитов VALO составляет от 30 000 до 71 616 рублей в месяц или от 7,56% до 12,11% годовых. Кроме того, постоянно растет цена квадратных метров. Ее динамика показана на графике ниже.
Не упустите отличное время для вложений в апарт-отель с высокой доходностью и полностью пассивным заработком!
Выбрать и забронировать апартамент можно на сайте: https://valoapart.ru/