В последнее время многие окружающие меня люди высказывают старую как мир мысль: аферистам во все времена живется замечательно. Причем зачастую они подхватывают и включают в свои схемы идеи, изначально, казалось бы, призванные всецело облегчить нам жизнь - например, как с ЭЦП. И вот на днях были внесены изменения в законодательство, которые вызвали у многих специалистов весьма скептическую оценку.
Неожиданный сюрприз гражданам был преподнесен в виде внесения изменений в Положение о паспорте гражданина РФ. В итоге отметка о регистрации гражданина по месту жительства (снятии его с регистрационного учета) осталась,как и прежде, обязательной.
А вот в отношении отметок о регистрации и расторжении брака, о не достигших 14-летного возраста детях поправками предусмотрено, что отметки будут производиться по желанию гражданина.
Итак, я и многие другие специалисты уже видим, какие опасности для покупателей жилья на вторичном рынке и какой простор для мошенников таят в себе эти нововведения.
Например, ст.35 СК РФ определяет особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. К примеру, она предусматривает, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания этой сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Нетрудно поэтому представить дополнительные сложности в ситуации, когда брак между продавцом и его супругом уже расторгнут, но реализуемая квартира не перестала обладать статусом общего совместно нажитого имущества. Вот только покупатель ввиду отсутствия в паспорте соответствующей отметки об этом обстоятельстве до заключения и регистрации сделки может и не узнать.
Отметка в паспорте о регистрации и расторжении брака, безусловно, всегда являлась основанием для покупателя требовать от предоставления надлежаще оформленного согласия супруга на продажу жилья. Теперь сделки будут буквально держаться на честном слове продавца. А мы все с вами хорошо знаем, что наибольшее количество методов изобретается мошенниками именно при наличии правовых коллизий или определенных послаблений в законодательстве.
Основную опасность лично я как юрист вижу в данной ситуации в том, что срока давности у таких сделок фактически не будет. Чисто теоретически бывший супруг, "следы" которого в паспорте напрочь отсутствуют, может совершенно неожиданно появиться и через 5-10 лет, заявив о нарушении своих прав и потребовав свою долю в имуществе, приобретенном ничего не подозревающим покупателем.
Отсутствие в паспорте отметки о не достигших 14-летного возраста детях может иметь еще более неприятные последствия. Контроль за соблюдением прав несовершеннолетних является приоритетным направлением государства. В связи с этим доказать свою добросовестность покупателю будет особенно сложно.
Более того, ст.39 СК РФ вообще позволяет суду отступать от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей. В подобных случаях не исключена вероятность, что покупателю, вообще не знавшему о существовании у продавца ребенка, будут предъявлены требования об определении доли даже в большем размере, чем половина в приобретенной им квартире.
Ситуация осложняется сразу несколькими моментами, основные из которых следующие:
- судебная практика по данному вопросу противоречива. Например, Верховный суд РФ неоднократно указывал, что бывший супруг имеет право требовать от получившего деньги от продажи совместной собственности соответствующую компенсацию. Одновременно с этим, вопрос истребования супругами своей доли проданной собственности от покупателя в судебной практике зачастую решается положительно;
полноценной единой федеральной базы ЗАГС в принципе не существует. Но даже в случае ее наличия доступ к ней может быть только у весьма ограниченного перечня лиц, в число которых ни покупатели квартир, ни риэлоры не входят.
Способ противодействия мошенникам в этом случае мне видится в получении информации из органов, которые ею совершенно точно располагают, ведь именно они и производят отметки по желанию владельца паспорта:
- о регистрации и расторжении брака - соответствующие органы, осуществляющие государственную регистрацию актов гражданского состояния на территории РФ, и территориальными органами МВД РФ;
- о детях (гражданах РФ, не достигших 14-летнего возраста) - территориальными органами МВД РФ.
Надеюсь, что вновь зарождающимся методам квартирных аферистов будет дан соответствующий отпор со стороны законодателя, судов и правоохранительных органов, которые позволят снизить и без того высокие риски приобретателей жилья.
НАЧАЛО , ПРОДОЛЖЕНИЕ и ОКОНЧАНИЕ статьи находятся здесь.
Надеемся, эта статья была для вас полезной.
Если вам понравилось, не забывайте ставить лайки, оставлять комментарии и подписываться на канал, это помогает его продвижению.
Еще публикации на сходную тему:
Когда бывший супруг продавца не сможет истребовать у покупателя свою долю в квартире?
Как покупателю получить компенсацию за потерю жилья, если суд признал сделку недействительной?
Защитит ли титульное страхование покупателя квартиры от её утраты?