Вложения в недвижимость остаются самым популярным и самым доступным способом инвестиций на протяжении нескольких веков. Низкий порог входа, понятная схема получения дохода и обозримые сроки окупаемости – вот, что делает недвижимость привлекательным активом для широкого круга людей.
Но мало кто из обычных горожан задумывается над стратегий инвестирования. Как правило все заканчивается поверхностной оценкой рисков, например проверкой проектной декларации объекта и репутации застройщика. Может быть этого и достаточно, когда вы покупаете квартиру для себя или «на вырост» для детей». Но если ваша цель – отбить инвестиции и получать пассивный доход до конца жизни – список действий все же должен быть чуть шире.
Шаг первый – выбираем тип недвижимости
Все начинающие инвесторы в недвижимость по умолчанию выбирают объект на рынке жилья. Ведь это самый простой вариант: все мы хоть раз в жизни снимали квартиру или комнату и знаем, как это работает: как такое жилье должно выглядеть, где искать арендаторов и т.п.
Коммерческая недвижимость менее понятна для неопытного рантье, но при этом она дает более широкие возможности и потенциально более высокий доход.
Из чего будем выбирать? Помещение под стрит-ритейл, офис или апартаменты. Новичку проще всего будет начать с апартаментов: они больше всего похожи на квартиру по функционалу, имеют меньший метраж, чем помещение под кафе или магазин, а значит и более низкий порог входа.
Шаг второй – выбираем объект
На рынке Петербурга в 2021 году представлено достаточно большой выбор апартаментов: это могут быть крошечные юниты в старом фонде, переделанные из комнат бывшей коммуналки, или трехкомнатные номера в современном апарт-комплексе. В первом случае вы скорее всего станете владельцем не полноценного объекта недвижимости, а лишь доли в таком объекте. Со всеми вытекающими отсюда юридическими тонкостями. Во втором случае в вашей собственности будет целый апартамент без каких-то подводных камней.
Апарт-комплексы в свою очередь тоже делятся на подвиды: апарт-отели под вывеской международного бренда, сервисные апартаменты, псевдожилье. Первые полностью предназначены под сдачу в аренду, во вторых могут жить как сами собственники, так и арендаторы, третьи, как правило, приобретаются для личного проживания и не подразумевают наличия какой-либо дополнительной инфраструктуры, типа ресепшн, лобби и ресторана. Последний вариант наименее подходит для инвестиций, так как практически не отличается от жилых домов и не имеет никаких конкурентных преимуществ.
Шаг третий – делегируем управление
Качественный апарт-комплекс как правило имеет управляющую компанию, которая совмещает в себе функционал ЖЕУ, отельного оператора и менеджера по работе с собственниками. У собственников апартаментов обычно есть выбор – сдавать свою недвижимость через УК или самостоятельно. Владельцы нескольких объектов могут нанимать стороннего менеджера, который будет заниматься заселением арендаторов, поддержанием «товарного вида» недвижимости и другой рутиной. Но если вы пока владеете всего одним апартаментом платить зарплату менеджеру будет невыгодно. Остается вариант заниматься всем самостоятельно (но тогда доход уже не будет пассивным), или довериться УК.
Почему договор с УК – это хороший выбор?
- ·УК управляет всем номерным фондом, поэтому техническое обслуживание (клининг, замена мебели, мелкий ремонт) будет стоить дешевле;
- УК имеет больше возможностей для привлечения арендаторов, а значит вашему апартаменту будет обеспечена стабильная загрузка весь год. Вне зависимости от сезона;
- Доход, который вы будете получать – будет действительно пассивным, всю рутину возьмет на себя УК за адекватный процент от выручки с вашего апартамента.
В Петербурге сегодня есть апарт-отели, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Они изначально строятся в соответствии с высокими международными стандартами. А узнаваемая вывеска международного бренда обеспечивает трафик постояльцев в апарт-отель, даже в условиях ограниченных передвижений по миру. Например, в этом году на Пулковском шоссе откроется апарт-отель от одного из ведущих в туриндустрии операторов Accor – Adagio Access STATUS. Апартаменты в отеле находятся в свободной продаже, стать инвестором можно имея на руках менее 10 млн рублей: стоимость апартаментов стартует от 6,5 млн рублей. Выбрав одну из программ доходности – собственники смогут получать от 8,1% годовых.