Эта статья - транскрибация видео с моего Youtube-канала «Хозяин Денег Зюзгинов», в котором я взял интервью у известного инвестора, девелопера Руслана Сухий. Обсудили текущие проекты его фонда коллективных инвестиций "Рентавед". Кроме того, Руслан подсветил перспективные направления инвестирования, которые будет прорабатывать после своих проектов в Сочи и Крыму.
Александр Зюзгинов (далее АЗ): - Ты обычно всегда у всех берешь интервью, тут вот давай кайфани на видео. У тебя возьмут интервью, и ты еще не в костюме! Представляешь какое это...
Руслан Сухий (далее РС): - Это вообще! Ваня там наверно со стула свалится. Ваня, мой оператор, все мечтает меня без костюма снимать.
- Да, я видел твоего оператора, ты отмечаешь. Руслан, ты готов?
- Да.
- Отлично. А ты снимаешь (обращаюсь к оператору)? Отлично!
Всем привет, это Зюзгинов Александр, мы на моем Youtube-канале «Хозяин Денег Зюзгинов», сегодня у меня в гостях Руслан Сухий, сооснователь Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» и ведущий канала про недвижимость. Руслан, привет!
- Да, привет!
- Руслан, из последних твоих действий ты организовал ЗПИФ, чтобы участвовать в строительстве коттеджного поселка в Сочи. Расскажи об этом подробнее. Почему ты выбрал именно Сочи? Почему ты видишь перспективу именно в Сочи?
- У нас есть такое видение с нашим товарищем, который сказал: «Мы умеем видеть невидимое в видимом».
- Отлично.
- И всегда стараемся находить большие потоки, где большой спрос, высокая маржинальность и легкий вход. И есть сейчас несколько таких направлений в России – это в Санкт-Петербурге, это Крым, и в том числе Сочи.
- Москва?
- Москва не такая сейчас интересная для инвестиций, почему, потому что там очень уже много денег, много инвесторов, Москва «перегрета» и надо выбирать стратегию – ты собираешься сохранить или преумножить. Если сохранить, то Москва, это идеальное место – купить готовый арендный бизнес с окупаемостью 10-12 лет с каким-то хорошим, надежным сетевым оператором – с Магнитом, с Пятерочкой, сдавать и получать стабильный пассивный доход.
Если же ты собираешься приумножать свой капитал, то в Москве это достаточно сложно. Возможно, но сложнее. Нужен наверно больший капитал, для того, чтобы что-то недорого покупать или покупать в рынке, приводить в порядок, и там продавать и зарабатывать на этом. Мы же увидели несколько таких направлений для своей деятельности – это в Санкт–Петербурге, в том числе мы купили несколько жилых домов в историческом центре города под redevelopment. Продаёт их администрация, с аукциона, любой может прийти, на аукционе увидеть эти лоты, объект, купить, сделать redevelopment и продать.
Другая история - мы строим жилой комплекс в Ялте, тоже это огромный поток, спрос, высокая маржинальность и достаточно лёгкий вход. Почему я говорю «лёгкий вход», потому что в Крыму нет крупных застройщиков, всё-таки санкции, и крупные застройщики боятся, соответственно есть возможность для маленьких застройщиков заходить и там реализовывать свои проекты. Поскольку люди наши исторически любят Крым, а недвижимости там не так много сейчас строят, и на неё хороший спрос.
И третий момент - это Сочи, это отдельная история, про которую, наверное, уже все рассказали.
- Конечно, там бум.
- Там бум, там цены высокие, говорят, что рынок перегрет. Мы сейчас не будем обсуждать перегрет он или не перегрет, мы будем констатировать факт, что цены очень высокие.
- Согласен.
- И по этим ценам очень интересно продавать недвижимость.
- Абсолютно согласен.
- Поэтому мы увидели такой момент: мы пришли сначала в Сочи, в администрацию и говорим, что мы хотим здесь строить жилые дома. Они говорят: «Нет, вот точечная застройка у нас здесь запрещена с декабря месяца». И потом они запретили вообще любую стройку, заморозили на несколько лет, пока не сделают генеральный план города.
Я говорю: «А мы хотим, допустим, строить дачный посёлок». Тоже тема в спросе. Они говорят: «Да, делайте.» Мы поговорили с главным архитектором. Мы вот хотим сделать не как в Сочи, в основном как все посёлки построены, когда домики понатыканы, нет общественных территорий, как мы привыкли это видеть в Подмосковье, когда красивый посёлок, есть общественные зоны, есть магазин, зона...
- То есть вся инфраструктура.
- Да, минимальная инфраструктура для досуговой истории. Потому что в Сочи по сути ты покупаешь виллу, у тебя там 6-7 соток земли, ты выходишь и тут дорога без тротуаров, вот такая вот история. И всё это продаётся, и огромный спрос.
А Сочи сейчас в запросе по нескольким причинам: во-первых, когда прошла Олимпиада, то в Сочи инвестировали огромное количество денег в инфраструктурные проекты: сделали дороги, аэропорты, влито много денег было. Сейчас эта история продолжается, продолжает государство инвестировать деньги в само Сочи, в Большой Сочи, в Красной Поляне продолжают проекты запускаться, сейчас огромный проект делают – это научно-образовательный кластер Сириус, который находится под контролем президента, и туда инвестируются тоже колоссальные деньги.
И в Сочи конечно едут люди с достатком, многие переезжают туда жить, кто может на удалёнке вести работу. И Сочи все-таки город для состоятельных людей. Оттуда постепенно будут уходить хостелы, всё не дорогое будет оттуда убираться. Будет убираться каким образом? Не просто убираться...
- Не принудительно.
- Не принудительно, а просто цены будут на всё повышаться, и людям без дохода там будет не комфортно жить. Они будут уходить, по сути, как в Сингапуре, в Гонконге.
- Естественным путём.
- Да. Кому нужны виллы в Сочи? Казалось бы, кому нужны виллы за 100, за 200 миллионов рублей. Оказалось, что в России достаточно много людей, которым нужны виллы. Во-первых, у нас, по-моему, порядка миллиона человек в России живёт не выездных, и они не могут себе купить дома за рубежом. Вторая история - это пандемия, она сыграла нам на руку, состоятельные люди поняли, что граница может в любой момент закрыться, и на свою виллу, квартиру в Испании, Италии, во Франции они могут не попасть, и они спокойно здесь покупают, им без разницы какая цена. Ну как без разницы – плюс минус разница есть конечно. Спрос от них есть. Почему, потому что они хотят задублировать дополнительную виллу для себя, пусть одна будет в Италии, а другая будет в Сочи, потому что в Сочи самая развитая инфраструктура, это лучший город в России по инфраструктуре вообще. Ну так получилось исторически.
- То есть в России прямо?
- В России. Ну нет такого больше города.
- Москва, Питер?
- Курортного города.
- Курортного города.
- Курортного города, да. Соответственно есть не выездные, есть состоятельные люди, которые просто себе дублируют дополнительную виллу, есть люди, которые переезжают в Сочи состоятельные просто жить, им там комфортно – классный климат, море, круглый год есть курорт покататься, есть покупаться. И мы увидели в этом возможность заработать.
Как мой один знакомый индус сказал: «Понимаешь Руслан, пока у тебя нет много денег, то зарабатывай на богатых. Потому что, чтобы зарабатывать на бедных, надо быть уже богатым человеком».
- Хорошее высказывание.
- Да, вот в недвижимости, то есть если ты богатый человек, то ты можешь делать Икею и продавать дёшево, не дорого много маленьких... бюджетные варианты. Но если у тебя нет, то делай Ламборгини. Не много, 100 штук в год, но зато за дорого, богатым людям хороший, качественный вариант. То, что мы делаем в Сочи – это хорошие, качественные виллы в красивом посёлке, очень дорого, очень высокая маржинальная история. Мы это делаем вместе с инвесторами через закрытые паевые инвестиционные фонды. Вот почему мы пришли в Сочи.
- Круто. Видишь ты сразу обо всём. Я тебя спросил про Сочи, а ты прошёл Питер, Москва, Ялта и Сочи.
- Меня главное вовремя останавливать, а то я могу и не останавливаться.
Если вы хотите прочитать продолжение, то дайте знать мне об этом в комментариях…