Альбина Тараскина занимается коммерческой недвижимостью. Четыре года назад она вместе с семьей стала жить на два города: Екатеринбург и Сочи. Для DK.RU Альбина сравнила рынки недвижимости двух городов и рассказала, почему в Сочи сложились свои форматы жилья, как не променять свою квартиру на спальню в гараже и почему сочинские риелторы не церемонятся даже с собственными супругами.
Альбина Тараскина, специалист по недвижимости:
— Зачастую ко мне обращаются с запросом: «Альбина, хотим продать в Екатеринбурге двухкомнатную квартиру, погасить ипотеку и на оставшиеся 2 млн руб. купить квартиру такой же площади в Сочи, в 20 минутах пешком от моря. Это возможно?». Я сразу говорю, что это сказка и предлагаю показать объект, который можно купить в Сочи на сумму от 2 млн руб. Это гаражный комплекс, у которого сверху надстроены второй и третий этажи. Представьте: вы заходите в гараж, поднимаетесь на второй этаж — здесь у вас кухня-гостиная, на третьем этаже — спальня. В каких местах находятся гаражные комплексы и какая там инфраструктура — можете дофантазировать. Вот здесь, говорю я, вы можете купить жилье от 2 млн руб. Либо студию площадью 18 кв. м с черновой отделкой в доме с сомнительными документами на стадии котлована.
Сочи — один на всю Россию. И рынок недвижимости этого курортного города живет в своем ритме и по своим законам. В отличие от других регионов цены на квадратные метры здесь только растут. Даже кризисные годы не смогли переломить традиционный ход событий. За сколько сейчас можно купить квартиру в Сочи? Чтобы не путаться, возьмем цены на новостройки без чистовой отделки. Итак, цена за эконом начинается от 105 тыс. за кв. м, комфорт-класс — от 145 тыс. руб., за квадрат в бизнесе придется отдать от 185 тыс. руб., а цены на элитку начинаются с 300 тыс. руб. — при этом в стоимость входит не только размер жилплощади, но и охрана, парковка, бассейн, консьерж и даже вид на море.
При этом в Сочи дефицит хорошей недвижимости. Мы в Екатеринбурге привыкли, что у нас есть системные застройщики, которые строят из года в год, а проблемные объекты можно пересчитать по пальцам. В Сочи наоборот — единицы хороших объектов с документами, на которые можешь оформить ипотеку или использовать для оплаты материнский капитал. Еще меньше объектов, в которых указана вся сумма в договоре купли-продажи. Каждый дом строится под новым юридическим лицом. Есть дома, где ты рассчитываешься наличными с физическим лицом. И это жилье стоит 5-20 млн руб. Принес ты эти миллионы, а человека, не дай бог, машина на следующий день сбила. И что делать?
После того как было озвучено, что в городе пройдет Олимпиада, была волна самостроев. Приезжало много специалистов, у них появлялось желание остаться, перевезти своих родителей в тепло — все это поспособствовало рынку незаконного строительства. Очень много строится на землях под частные дома без разрешения на строительство. Допустим, снесли пару старых жилых домов на землях ИЖС — и строят. Изначально возводят три-четыре этажа, сдают в эксплуатацию, а потом начинается надстройка. Такие дома, естественно, не имеют статуса квартир, это жилые помещения с долей земли. Начинаются проблемы подключения таких домов к центральным сетям. На уровне котлована они привлекают покупателей стоимостью квадратного метра, сопоставимого с ценой жилья средней полосы России — 65-85 тыс. за кв. м. В Екатеринбурге подобные постройки тоже начинали возводить, но мэрия это быстро пресекла, и инициаторы понесли наказание. В Сочи начали наводить порядок в этом плане пару лет тому назад — было более 200 самостроев, тысячи обманутых дольщиков.
Сочи — не резиновый. Несмотря на то, что это самый протяженный город России, с одной стороны которого море, с другой — Кавказские горы, там нет столько свободных земель. Получение разрешительной документации — процесс длительный, и такие строители размышляют: зачем ждать, если можно быстро построить и продать? Тем более, если есть спрос.
Недвижимость в Сочи вам будут предлагать таксисты, экскурсоводы, продавцы фруктов и чурчхелы. Многие, переехав в Сочи, идут работать агентами по недвижимости. Высшим уровнем становится продажа новостроек, при этом никакого пакета документов для покупателя такие агенты не готовят. Благодаря Уральской палате недвижимости риелторы в Екатеринбурге имеют хорошую базу знаний. Опытных специалистов, которые могут и ипотеку оформить, и продать ваше жилье, организовав встречную покупку, — в Сочи единицы. Типичный случай: в одном агентстве недвижимости могут работать муж и жена, и они отбивают друг у друга клиентов и объекты.
Я анализирую, смотрю строящиеся объекты в Сочи (ко мне обращаются с точки зрения инвестиций), но до сих пор не могу привыкнуть к местным порядкам — рынок слишком дикий. Агентов в агентстве недвижимости заставляют каждый день выставлять по 30 фейковых объявлений, чтобы выцепить потенциального покупателя. Все строится на обмане. Если у нас это неприемлемо, то там приветствуется.
Сейчас, общаясь с коллегами, я отмечаю, что в Сочи наблюдается рост сделок на 50-80% по сравнению с 2019 г.
В первую очередь выкупили все готовые квартиры и коттеджи с отделкой в элитном сегменте. В этом году отложенный спрос возник за время карантина. Лето, как правило, не являлось сезоном для сделок. Обычно в это время приезжают отдохнуть и присмотреться, а осень-весна — сезон операций по недвижимости. И как раз в тот промежуток, когда все приехали выбирать недвижимость, сделать этого они не смогли — три месяца все было закрыто.
Поэтому потенциальные покупатели вернулись летом. С другой стороны, сыграли низкие ставки по ипотеке, рубль нестабилен, банковские ставки падают, и многие задумываются о том, чтобы вложиться в недвижимость. Плюс опасаются повторения карантина и размышляют, где его переждать (в Сочи во время карантина пускали только тех, кто имел в собственности жилье). Мои знакомые в марте приехали в Краснодарский край на весенние каникулы и до сих пор там счастливо живут — у них свой дом, который в обычное время летом успешно сдавался, а они путешествовали по Европе.
Тем, кто хочет купить жилье у моря, я рекомендую сначала приехать, арендовать, пожить в разных районах и окрестностях Сочи. Сам город делится на несколько районов: Адлеровский (Красная Поляна с горнолыжным комплексом и Имеретинка, где располагается Фишт и Сочи Парк), Хостинский, Центральный, Лазаревский. Недвижимость везде разная, и цены тоже. Плюс у каждого — свое понятие качества жизни. Если у тебя маленькие дети, нужна привязка к детским садам, если школьники — к школе. У семей без детей, у пенсионеров — другие требования. Для кого-то важно жить с видом на море, для кого-то — на заповедник.
Социальная инфраструктура очень сильно отстает от темпов возведения жилья. И это проблема. Альтернативой сочинским объектам по стоимости является Краснодар. Там цены в разы ниже.
Но тоже есть проблема с садиками и школами: некоторые учебные заведения умудряются учиться в три смены, очень большое число классов. У моих знакомых ребенок учился в 1 «у», и нет ни одного местного — все приезжие.
Если вы решите купить недвижимость в Сочи — будьте внимательны. Я работаю в этой сфере с 2006 г., но все равно проверяю документы на объекты в Сочи по 33 раза. И это не преувеличение.
Итак, какие нюансы могут возникнуть:
— фейковые объявления на интернет-площадках;
— продажа и аренда от официантов, экскурсоводов, таксистов и других «специалистов»;
— продажа или аренда недостроя;
— самодельные многоквартирные постройки и их последующий снос;
— неверный статус (не квартира, а жилое помещение);
— продажа без чистовой отделки (без перегородок, инженерных коммуникаций и т.д.).
Если тщательно подойти к выбору объекта, то это может стать выгодной инвестицией. Как я уже сказала, спрос на жилье в Сочи с каждым годом растет. Чтобы быстрее вернуть вложенные деньги, можно брать недвижимость для аренды у моря. Для меня решающим фактором для покупки недвижимости в Сочи стала природа. 300 солнечных дней в году, морской и горный воздух, постоянная зелень и цветы. А если захотелось — сел в машину и уже катаешься на лыжах в Красной Поляне, при желании — с октября по апрель.