Если вы являетесь собственником доли, то знаете, что можете распорядиться своей долей по своему усмотрению, но соблюдая определенные правила.
❗ ❗ Главное правило – преимущественное право покупки доли.
Преимущественное право покупки означает, что если вы решили продать свою долю, то ваши совладельцы имеют право преимущественной покупки доли по той же цене и на тех же условиях. А для этого всех участников долевой собственности нужно уведомить обо всех нюансах вашей предполагаемой сделки.
Сделать это нужно только если вы продаете свою долю постороннему лицу. Если покупатель – это один из совладельцев, то уведомлять других собственников нет необходимости. Не нужно уведомлять и в том случае, если вы хотите подарить свою долю.
Если вы получили отказы от других собственников по приобретению вашей доли, можете смело продавать.
Все было бы хорошо, но многие продавцы думают, что в уведомлении для совладельцев можно написать, что продаешь долю за 1 млн. рублей, а в договоре купли-продажи с покупателем указать – 100 тысяч рублей. Никто не узнает об этом!
Так могут делать, чтобы сэкономить на налогах при продаже или просто, чтобы «насолить» своим соседям-совладельцам! Только последствия таких «хитростей» продавца очень серьезные!
❓ Какие последствия, если будет нарушено преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности?
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя – п. 3 статьи 250 ГК РФ.
Так, один из долевых собственников, назовем его гражданин Т., обратился иском к гражданину Б. и гражданке С. с требованием о прекращении права собственности и переводе прав и обязанностей покупателя на него.
Все дело в том, что гражданин Т. является собственником комнаты №7 в коммунальной квартире, а его сосед -гражданин Б. – собственником комнаты №8. Сосед продал свою комнату гражданке С., но предложение о преимущественном праве покупке направил уже после подписания договора купли-продажи.
Продавец комнаты №8 получил ответ на свое предложение о преимущественном праве покупки. Гражданин Т. сообщил, что он готов приобрести комнату и направил проект договора купли-продажи с дополнительными условиями покупки жилого помещения.
Вместе с тем переход права собственности от продавца-гражданина Б. к покупателю-гражданке С. был зарегистрирован.
Т. обратился с иском в суд, полагая, что Б. уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, и продажа спорной комнаты произведена с нарушением преимущественного права покупки истца.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований ОТКАЗАЛ.
Тот факт, что истец (гражданин Т.) направил ответ и сообщил о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки, вовсе не означает, что он намерен купить спорное помещение. Суд посчитал, что месячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции.
Суд установил, что истец выразил готовность заключить договор купли-продажи помещения на существенных условиях договора, заключенного с покупателем С. Таким образом, гражданин Т. предпринял все действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки. Продавец Б. уклонился от заключения с ним договора купли-продажи помещения.
❗ Апелляционная инстанция удовлетворила иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на истца Т. и взыскала с него денежные средства в размере 750 тысяч рублей, внесённые на депозит суда, в пользу продавца в качестве оплаты цены договора.
Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда.
❗ Дело дошло до Верховного Суда.
Жалобу подала гражданка С. покупатель спорной комнаты. Требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на гражданина Т. были удовлетворены, поэтому С. больше не является собственником жилого помещения. 750 тысяч рублей с истца взыскали, но только в пользу продавца. ❗ ❗❗ А у «бывшего» покупателя теперь нет ни помещения в собственности, ни денег, которые она уплатила по договору.
Судебная коллегия Верховного Суда согласилась с решением нижестоящих судов в части удовлетворения требований по переводу прав и обязанностей покупателя по договору, а вот по вопросу возврата денежных средств были сделаны другие выводы.
При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований, истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
Денежные средства, внесенные истцом на депозит суда, подлежали взысканию в пользу покупателя (гражданки С.), а не в пользу продавца собственника спорной комнаты. Но только при условии, что своё обязательство по оплате помещения гражданка С. исполнила в полном объеме.
Так как это вопрос имеет существенное значение для правильного разрешения спора, но он не был изучен, то Верховный Суд отменил судебные акты только в части взыскания средств в пользу продавца, и направил дело на новое рассмотрение суд апелляционной инстанции.
В остальной части решения апелляционной и кассационной инстанции оставлены без изменения.
Поставьте лайк, если информация полезна для вас, и подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе новостей и важных изменений в законах.
Оставайтесь на связи и не переключайте канал.