Альтернативные сделки с недвижимостью – это цепочка из нескольких (чаще всего двух-трех) сделок по купле-продаже недвижимости, объединенных общими интересами сторон. В них средства могут передаваться непосредственно от «начала» цепочки собственников к ее «концу», не задерживаясь у промежуточных продавцов-покупателей. Как следствие, пропорционально количеству участников и сделок растут и сложности для всех участников и появляется «эффект домино», когда из-за проблем с одним из участников сделка будет срываться и для всех остальных.
Типичный набор рисков для продажи квартир на вторичном рынке: продажа чужой квартиры, недееспособный собственник, сделка с нарушением прав несовершеннолетнего, незаконные перепланировки и т.п. При альтернативной сделке количество рисков умножается на количество участвующих в сделке объектов недвижимости. Мера ответственности выше и проверки всех документов должны производиться с особой тщательностью, чтобы не вызвать никаких задержек и сложностей в цепочке взаимосвязанных сделок.
По этой же причине часто отказываются от сколько-нибудь сложных объектов: ситуация и так достаточно непростая, чтобы осложнять ее куплей-продажей, например, квартиры, в которой есть «детские» доли. Поэтому участники альтернативной сделки часто сознательно сужают себе выбор, даже если есть подходящие квартиры, но оформление купли-продажи или мены для них будет сопряжено со слишком большим количеством формальностей и согласований.
Из-за ограничения выбора возникает неизбежное неудобство альтернативных сделок – длительные сроки. Одиночная купля-продажа обычно завершается в течение одного месяца. Когда речь идет о том, чтобы подобрать сразу несколько объектов и увязать вместе все требования всех продавцов, сроки могут растянуться на три-пять месяцев. Все это время каждому из участников могут поступать иные предложения и их бывает непросто удержать вместе.
«Эффект домино» сам по себе становится риском и умножает другие:
1. Только синхронный старт. Альтернативная сделка не сможет состояться до тех пор, пока все участники альтернативной сделки не согласуют все условия. Пока не достигнута договоренность с конечным продавцом по условиям купли-продажи, сделка не сможет стартовать.
2. Каскадное подорожание. Если хотя бы один из продавцов в цепочке решит повысить цену на свою квартиру, это неизбежно повлияет и не всех остальных участников сделки. Такие аспекты стоит прописывать в договоре и отдельным пунктом запрещать произвольное повышение цены любым из участников.
3. Несинхронная регистрация права собственности. Несмотря на то, что подача документов в МФЦ или напрямую в Росреестр происходит одновременно всеми участниками, сама по себе регистрация одновременно не проводится. Для регистратора это несколько разных самостоятельных сделок, к каждой из которой предъявляются требования и к каждой отдельно рассматривается свой комплект документов. Из-за этого может случиться так, что одна из сделок в цепочке может задержаться или не состояться из-за каких-то проблем. Остальным участникам придется приостанавливать переход права собственности по успешной сделке, отменять все договоренности до того, пока не будет полностью решен вопрос с документами, возможно потребуется решать вопрос в суде. Для того, чтобы предотвратить такое, нужно пользоваться «сделкой с условием» и в договор должен быть внесен пункт о том, что все права переходят к новым собственникам недвижимости только при условии успешной регистрации всех взаимосвязанных сделок.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита на приобретение недвижимости, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.